郎咸平:房產調控當務之急是排隊

　　為了完成打壓房價的任務，各項政策不遺余力。其中一項就是“逐步推進房產稅改革”。房產稅能打壓房價么？首先要搞清楚一個問題，征收房產稅原本的目的是什么？從一開始，我們就搞錯了房產稅的本質。

　　在美國，征收房產稅不是為了打壓房價，而是為了讓房價升值，藏富于民。美國征收的房產稅28%分給鄉鎮這一級別的政府，22%給縣政府，4%給州政府。也就是說，一半的房產稅都給了基層政府。基層政府也不會拿這些錢去搞“三公”消費，而是拿去提供更好的公共服務。比如修建一個花園，一個廣場，一個綠地，或者雇用更多的警察維持社會治安。這樣，當地的營商環境就改善了，地價和房價只會升，不會降。老百姓的房子增值之后呢？增值部分大頭歸老百姓所有，政府只拿小部分作為房產稅，這部分用來繼續改造當地環境，提供更好的市政服務和公共治安，讓老百姓的房產能進一步增值。

　　另一半房產稅拿去促進社會平等，如提供平等的教育機會。其中有42%的房產稅用于學區教育經費，美國小孩子在公立學校上學，不交學費、午餐免費。而家長每年為孩子的教育支出僅為200美元，孩子教育費用的90%都由政府負擔了。

　　同樣的事情到了我們這里，可能就不一樣了。比如說同樣是在北京三環，一套房子的估值大概是兩三百萬元，地鐵站旁邊的配有停車場、健身房的新樓要比旁邊老房子貴五六十萬元，一年就會將近1萬多元的房產稅。這1萬元如果不想交，肯定會想方設法賄賂評估員，到最后，房產評估就可能變成一種新的腐敗形式。

　　另外一種抑制房價的方法是大力建造保障房。地方政府似乎覺得當務之急就是蓋房，其實搞錯了。如果政策是完善的，老百姓的感覺應該是符合預期，感謝政府履行了對自己的承諾。比如新加坡政府對老百姓的承諾就是讓70%的家庭能夠買得起三房式的組屋，保證房價相當于家庭年收入中位數的4-5倍。而我們很多地方的保障房價格竟然是市價的80%，也就是說是浮動的，而不是固定的，老百姓永遠不知道自己能不能買得起保障房。又因為是隨機搖號的，所以也永遠不知道什么時候能夠得到“幸運女神”的眷顧。

　　一系列政策出臺之后，之所以出現種種問題，正是因為政策完全沒搞懂民意是什么。老百姓要的不是明天就得到現房，而是一個穩定的排隊預期。比如大家充分討論之后，確定了年收入24萬元和資產50萬元是分界線，在此之上的沒有資格申請保障房，在此之下的就一定能在5年內等到保障房。這樣，老百姓就有了穩定的預期，分界線下的安心等待，分界線上的努力攢錢。

　　還要牢記一個最基本的道理，建保障房的錢說到底是非保障房提供的。在保障房之外，還要有非常興盛的地產開發。比如新加坡的烏節園、Boulevard Vue、CYAN、Jardin等豪華物業，詢價每平方米從約合十多萬元到數十萬元人民幣不等，與中國香港最知名高層豪宅區西九龍價格相當。但這些私宅項目基本沒有太多銷售壓力，甚至不用付出太多廣告成本，因為銷售信息一放出來，就可以賣掉很多。

　　我們必須在保障一般老百姓有房住的同時，也要保障給這些保障房提供財政支持的非保障房市場實現繁榮昌盛。不能大張旗鼓地宣傳保障房，這樣做只有兩種結果：要么保障房提供得不夠，房價經過短暫下挫之后再次迅速躥升，然后所有沒有房的老百姓都怨聲載道；要么頭腦太熱，保障房提供得太多，結果沒有繁榮的非保障房市場了，土地出讓金收入大減，到頭來保障房還是難以為繼。搞不好就會重蹈中國香港的覆轍，房價因此大跌，然后所有買了房的老百姓都來罵政府。這對我們公共政策水平的要求是非常高的。中國香港失敗了，美國提供政策性住房貸款的房利美和房地美到現在還沒有走出破產陰影，我們憑什么相信自己能像新加坡一樣“幸運”？