房地產開發主導下城市濱水區更新的反思

1、問題的提出

到目前為止，國內對濱水區開發的關注大多集中在物質建設層面，而忽視濱水區開發中其它方面的內容。根據中國學術期刊網的搜索結果，截至2004年底，國內研究濱水區的論文達到50篇左右。其中，超過半數的文章都集中討論濱水區的規劃設計問題，未能對濱水區開發現象有深入的思考或討論；而在非物質層面上探討城市濱水區開發的文章則不足20％，關注對象主要是濱水區的開發經營[1～3]、經濟發展[4～5]、旅游功能開發[6～7]、法規建設[8～9]等。此外，總結國外城市濱水區再開發實踐經驗的文章約占25％，主要著眼于國外城市案例的實踐方面[10～15]，對國外相關研究的進展與成果尚缺乏必要的關注。

相應地，國內率先進行的城市濱水區開發的實踐，多著眼于美化城市、提升形象的物質設計與建設層面，而政府決策對城市濱水區開發所具有的多方面內涵與意義往往沒有得到充分、全面的考慮。忽視政府決策的開發行為將可能導致極為不利的結果。這是因為城市濱水區的發展趨勢正從工業岸線向生活岸線轉變，在這個過程中，濱水區的價值日益為人們所認識，而商人以其敏銳的觸覺會很快發現，開發濱江房地產最容易賺錢且利潤空間巨大。在市場自發力量主導、政府控制角色缺位的情況下，城市濱水區將成為高價房地產的集中地。

事實上，在以房地產開發為主導的濱水區開發現象的背后，是巨大的經濟利益的驅動。對濱水區開發從綜合角度進行考察，可以更好地認識濱水區開發所存在的深層次問題，這對國內城市濱水區開發來說，意義重大。本研究所選擇的廣州濱江東案例，就是一個房地產開發主導下濱水區開發的典型例子，對它的深入剖析可在一定程度上回答前述問題。

2、研究方法

(1)實地調研。實地調研主要是對研究區域的功能布局、建筑物特征及房地產開發、銷售狀況等進行實地考察和記錄。

(2)現場觀察。現場觀察是采取非參與觀察和參與觀察兩種方式，選取不同的時段(包括平時和周末的早上、下午及傍晚后等)進行觀察和記錄。其中，非參與觀察(Non-participant observation)，指以研究者的身份進入研究區域，對公共空間使用者的特點及其活動特征、空間和設施使用狀況、空間可達性等多方面信息進行細致的觀察和記錄；參與觀察(Participant observation)，指把自己設定為一般公眾而非研究者的角色進入研究區域，以獲得對景觀、空間環境和建筑物等的感知。

(3)深度訪談。由于訪談的目的主要是了解受訪者對一些客觀事實的認識過程，而不強調受訪者對事物的不同觀點和意見，因此對受訪者沒有人數上的要求，重要的是將受訪者看成是“關鍵信息的提供者”。本研究選擇對城市規劃師(1人)、政府規劃部門代表(2人)、房地產估價師(2人)進行半結構訪談(Semi-structured interview)，對社區居民(4人)進行無結構訪談(Non-structured interview)。

(4)問卷調查。調查對象為在濱江東開放空間活動的公眾。本研究選取了不同的時段進行調查，目的在于了解哪些人在使用公共空間、如何使用、對濱江的高層建筑持何種看法、對濱水地區的發展持何種觀念、對規劃和發展的參與意識怎樣等。此次調查共發放問卷180份，回收有效問卷178份。

3、房地產開發主導下的廣州濱江東發展

3.1研究區域

濱江東實際上是一片泛指區域，一般指廣州市海珠區濱江東路沿線的附近地區。本研究指的是廣州大橋至海印大橋之間、珠江南岸和濱江東路東線之間的狹長區域(圖1)。

3.2濱江東的房地產開發過程

在進行房地產開發之前，濱江東地區功能混雜，包括游泳場、碼頭、船塢、廠房、農田等。在2001年之前，濱江東路一直是一條“斷頭路”，僅能通到原來的珠江泳場、航海俱樂部，即現在的海珠半島花園前。濱江東路中大北門至廣州大橋段一直沒有貫通，交通可達性和環境質量均較差。就在濱江東環境未整治、道路未通、發展潛力遠未被大眾認識的時候，開發商已經開始了在濱江東的“圈地運動”。因此，濱江東用地基本上是以“生地”的性質通過協議轉讓①給開發商。

一直以來，濱江東的建設并沒有政府相關策劃的指引，也沒有詳細規劃的控制，政府在其中并沒有充當明顯的介入者角色，建設項目的審批僅以規劃部門的相關管理規定為依據。

由于外部條件不成熟，開發商“圈地”后并沒有很快著手對土地進行開發建設。可以說，濱江東房地產開發的推進與外部環境條件及基礎設施的變化息息相關。

20世紀90年代初，占有交通之便的海珠半島花園率先拉開了濱江東房地產開發的序幕。1994年4月，海珠半島花園第一次公開發售，30多層的高層建筑、每套超過百萬元的房子引起整個市場的注目②。海珠半島花園的高層建筑成為珠江岸邊的標志性建筑之一。

20世紀90年代末，廣州大橋與下渡路交界的個別地塊又發起新一輪的房地產建設。在廣州市“一年一小變、三年一中變、十年一大變”的“中變”期間，政府大力改造珠江兩岸景觀，建成了連續的濱江步行道，濱江東路也于2001年底貫通，同時建成了中大北門廣場，開放了海印公園，濱江東一帶的可達性和環境質量大為提高，房地產開發終于擴展至整個濱江東地區(圖2)。

3.3濱江東的發展變遷

經過十多年的開發，濱江東地區除了中港四航局3棟8層～9層的職工住宅樓及廣東國漁冷凍海產有限公司的1棟小樓尚未被拆遷外，其余用地均已成為房地產開發商新開發的高層住宅小區。如今的濱江東，用地基本以純居住功能的高層公寓為主③，其中居住用地約占80％、公園綠地約占10％、廣場約占4％、濱江步行道約占6％，可供公眾共享的空間十分有限，前來活動的人群也以周邊居民為主。 

值得注意的是，盡管不斷有來自社會各界的反對，但濱江東臨江樓盤建筑絕大部分均在30層以上，并且高度不斷有新的突破。繼海珠半島花園二期42層、金海灣40層之后，在建的中信君庭將達到47層，創下目前海珠區的最高紀錄(圖3)。高層房地產無疑成了濱江東景觀的主體和焦點，中大北門廣場夾在這些高層建筑之間，成了不起眼的陪襯(圖4)，而中山大學的校園景觀也被高樓破壞，校園成了高級房地產的后花園(圖5)。

3.4濱江東現象的消極影響

(1)對公眾利益的漠視。濱江東的開發有兩大特征：①除了原有的海印公園，以及中大北門前的出口空間外，濱江東的其它土地都被劃為建設用地；②建設用地的開發強度極高，在這種情況下，開放空間就少得可憐。海印公園從封閉式收費公園向開放式市政公園的轉變，可以說是亡羊補牢之舉。

對公眾利益的不重視使濱江東路的修建出現了嚴重過失：在濱江東路與下渡路交界的十字路口，濱江東路的走向突然“打了一個折”，導致相向行駛的車輛面臨迎頭沖撞的危險(圖6)。這是交通規劃中的一個技術誤差。出現這種誤差，政府部門有責任與開發商或相關單位進行協商，及時修正誤差。但很明顯，相關政府部門并沒有盡到這一責任。不論政府部門有沒有嘗試彌補這一過錯，結果已經是公眾利益讓位于開發商利益。

(2)與社區居民的利益沖突。中信君庭所在地原為中港四航局的辦公區，現在仍然保留的3棟職工住宅早在1993年～1994年間便已建成。后來中港四航局從濱江東搬走，原辦公用地賣給了房地產開發商，而職工住宅樓仍由中港四航局職工居住，他們成了濱江東豪宅社區里極不協調的低收入群體。

據受訪居民反映，中信君庭的建設超出了原來規劃用地的紅線范圍，侵占了290多平方米的職工住宅用地。同時，工地的施工也導致職工住宅樓前出現明顯地陷和墻體開裂，因此職工及家屬們集體向四航局領導和開發商提出抗議。據受訪居民稱，四航局領導由于受到開發商的影響，沒有一個愿意或者敢于出來干予，無奈之下，居民以貼大字報的方式寫了一封抗議領導漠視職工利益的公開信，但無濟于事。于是，他們向市政府反映情況，卻也沒有得到回音。不得已，他們又試圖與開發商打官司，但據律師的分析，打官司起碼要花5萬～6萬元，且不一定能勝訴。而開發商也聲稱：“我們集團錢多、關系廣，你們小老百姓怎么斗得過？”現在，囊中羞澀的職工正一籌莫展。顯然，處在弱勢地位的社區居民根本無力保障他們自身的利益。

3.5濱江東的房價透視

在濱江東更新發展的利益再分配中，開發商是明顯的受益者，也是最大的受益者。早期低價“圈地”和擁有稀缺資源是開發商享受高額利潤的最大資本。