豪宅:只有不敢想的　沒有不敢做的

　　5月的風(fēng)雨中，印著“豪宅”兩個(gè)大字的橫幅，掛在未完工的鋼結(jié)構(gòu)框架上，雖然已經(jīng)濕透，卻仍然向路人發(fā)出陣陣誘惑。這是出現(xiàn)在上海某樓盤的情景。確實(shí)，“豪宅”已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)最具煸動(dòng)力的字眼之一，頻頻現(xiàn)于花哨的樓書中，被眾多銷售員爭(zhēng)相自詡。然而，專家指出，在中國內(nèi)地，真正的豪宅還剛剛出現(xiàn)，新開樓盤中能稱得上豪宅的，放眼全國也是屈指可數(shù)。

    京滬超級(jí)豪宅試比闊

    日前，位于上海佘山腳下，標(biāo)價(jià)1.15億元的一幢別墅被一神秘人士悄然定下，如若成交，這筆交易無疑將創(chuàng)下中國內(nèi)地房地產(chǎn)之最。

    這處豪宅所在的“上海紫園”高檔別墅區(qū)，平均每戶占地8畝左右，最大的則達(dá)到20畝，整個(gè)別墅區(qū)容積率僅0.178，綠化率71.57％，“上海紫園”的豪華還在于：邀請(qǐng)美國、澳大利亞、加拿大等國著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行度身定做，160多棟別墅戶戶不同；別墅區(qū)以佘山為背景，以河流和樹木為主題，區(qū)域內(nèi)河道面積達(dá)300多畝；硬件設(shè)施采用世界一流品牌，如瑞典WTRBO地?zé)嵯到y(tǒng)、OTIS最新無機(jī)房電梯、DAIKIN智能型中央空調(diào)等，而且大部分別墅都裝有電梯和設(shè)有泳池。“上海紫園”開發(fā)商上海嘉城兆業(yè)房地產(chǎn)有限公司稱，這里單棟別墅的售價(jià)，最低也在1500萬元以上。

    開盤不久的上海閔行區(qū)“西郊莊園”，1100畝土地上，擁有18座島嶼、5片湖泊，但只規(guī)劃了300余幢獨(dú)立別墅，每戶占地至少3畝以上，且擁有1000-3000平方米的花園。“西郊花園”中最貴的一幢別墅，標(biāo)價(jià)高達(dá)3500萬元。

    在北京，位于長(zhǎng)安大劇院后的“貢院六號(hào)”，也讓見多識(shí)廣的京城記們連呼“太奢華”：手工貼制的金銀箔墻，整塊施華洛奇天然水晶水嘴開關(guān)，百年榆木村瘤裝飾柱，整張牛皮墻面，整張馬駒皮手縫制茶幾，吹制時(shí)摻入金粉的威尼斯水晶燈具，可擦洗的真絲壁布，可自動(dòng)升降、自動(dòng)滲油的燒烤煎鍋和與之相配的自動(dòng)升降抽油煙機(jī)，可適用于金屬器皿的微波爐……開發(fā)商稱，“貢院六號(hào)”的每套房子都是用“規(guī)模定制”方式打造的，即讓一個(gè)設(shè)計(jì)師的理念貫穿到底。如其中一套住宅由曾參與金茂大廈設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，為了防止方案走樣，連裝修也是由金茂大廈施工人員完成的。據(jù)介紹，“貢院六號(hào)”每月的物業(yè)管理費(fèi)高達(dá)3美元/平方米。

    去年推出的北京水岸豪宅橘郡“水印長(zhǎng)灘”，則有業(yè)主專屬沿河高爾夫球場(chǎng)、開敞式前院、附帶溫泉浴場(chǎng)和燒烤臺(tái)的寬大后院、特辟下沉式側(cè)院等。特別是透天坡景花園，不惜巨資打造了以往貴族莊園，牧揚(yáng)才有的坡景。

    更令人瞠目結(jié)舌的，是北京一家公司規(guī)劃的豪宅項(xiàng)目，原設(shè)計(jì)方案是在城區(qū)建設(shè)10套超級(jí)別墅，地下4層，地上3層，每套售價(jià)1億元，不過，此計(jì)劃最后因故放棄了。

    看來，對(duì)于新生的中國內(nèi)地豪宅市場(chǎng)來說，只有不敢想的，沒有不敢做的。

    買主究竟是什么人

    動(dòng)輒上千萬甚至上億的豪宅，究竟買主是誰呢？對(duì)此，開發(fā)商幾乎一致的信息披露策略是：一方面宣稱有世界級(jí)買主購買或已下定金；另一方面又堅(jiān)決不肯泄露買主是誰，以致外界很難搞清楚這到底是實(shí)情，還是噱頭。

    定走上述“上海紫園”億元?jiǎng)e墅的神秘人士，據(jù)換來自于我國港臺(tái)地區(qū)，僅定金就付了8萬元。但除此之外，售樓處不肯透露更多的情況，并表示其和買主事先有約，一切購買細(xì)節(jié)均不對(duì)外公布。至于“上海紫園”其他的買主，開發(fā)商說，目前預(yù)定客戶已近70戶，他們多為美國硅谷排位前10位企業(yè)的成功人士、國內(nèi)著名網(wǎng)站CEO和香港的產(chǎn)業(yè)大亨。

    今年元旦曾邀得李嘉欣、張柏芝、鐘麗緹、楊恭如、張文慈、古巨基等香港紅星出席開盤剪彩儀式的佘山“銀湖別墅”，其銷售總監(jiān)告訴記者，100多幢別墅已全部出售，買主主要有三類人：“海歸派”、高級(jí)白領(lǐng)、私企老板。

    北京“貢院六號(hào)”的開發(fā)商聲稱，其買主都是一些行業(yè)的領(lǐng)軍人物，包括多位名列福布斯中國排行榜的富翁，但是，最主要的購買者還是一些外籍人士。“水印長(zhǎng)灘”、“國際使館村”、“玫瑰園”等樓盤的開發(fā)商則反映，買主主要是私企老板、外企高級(jí)經(jīng)理、國際機(jī)構(gòu)駐京代表和港臺(tái)商人。

    當(dāng)然，作為豪宅，其對(duì)買主的要求也是很高的。“上海紫園”表示，為了保證這個(gè)世界級(jí)富人區(qū)的尊貴，所有入住的業(yè)主必須經(jīng)過嚴(yán)格的審查，并非有錢就可以入住。開發(fā)商甚至承諾：銷售一定數(shù)量的豪宅后，將全部?jī)鼋Y(jié)其他豪宅，后來者入住須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的嚴(yán)格審核。

    事實(shí)上，豪宅的開發(fā)商們，早已巧妙地為潛在客戶設(shè)立了高門檻：上海浦東某別墅樓盤只印了150套樓書，只有相當(dāng)身份的人士才能拿到；“水印長(zhǎng)灘”、“貢院六號(hào)”等的樣板房不對(duì)外開放，參觀需事先預(yù)約且有貴賓身份才行。

    不要讓豪宅淪為概念

    然而，由于房地產(chǎn)商爭(zhēng)先恐后打著豪宅的旗號(hào)推銷自己的樓盤，豪宅在內(nèi)地的含義有些偏低，幾乎成了高檔住宅的代名詞。

    上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華教授認(rèn)為，所謂豪宅，從字面上可以簡(jiǎn)單理解為“富人居住的豪華住宅”。但是，中國一些有名的豪宅，并非“富人”居住，而有些“富人”住宅盡管裝修高級(jí)、設(shè)施豪華但難以稱之為豪宅。現(xiàn)在內(nèi)地雖然“豪宅”滿天飛，但真正稱得上豪宅的物業(yè)卻很少，因?yàn)楹勒纫獋€(gè)性化，又要有人文內(nèi)涵，而由開發(fā)商建造的樓盤，肯定是上規(guī)模的，很難真正做到度身定制；至于人文內(nèi)涵，更需要時(shí)間的考驗(yàn)。

    印堃華教授認(rèn)為，豪宅與高檔住宅不一樣，兩者不能混為一談，使得豪宅淪為推銷高檔住宅的概念，兩者的區(qū)別在于：前者是度身定制的個(gè)性化物業(yè)，后者為可以復(fù)制的規(guī)模化產(chǎn)品；前者的地段優(yōu)越，和周邊環(huán)境的高度和諧是不可替代的，而后者則差得多；前者面積大、功能全、占地多，一般都帶有大而精致的私家花園，故容積率很低，而后者的容積率和建筑密度則高得多；前者的珍貴主要體現(xiàn)在建筑特色和歷史人文價(jià)值上，后者的高檔則主要表現(xiàn)在裝修和配套設(shè)施的豪華及現(xiàn)代化上；高檔住宅的價(jià)格一般只比同一供需圈內(nèi)一般住宅高50％到一倍左右，而豪宅作為稀缺性物業(yè)，有的甚至像古董那樣，價(jià)格要比高檔住宅還貴一倍甚至好幾倍。

    業(yè)內(nèi)大部分人士對(duì)豪宅的定義要寬松得多。如安家集團(tuán)副總裁洪曦認(rèn)為，售價(jià)在每平方米10000元以上、總價(jià)達(dá)到200萬以上的樓盤，都能算豪宅；另一些人士則認(rèn)為，總價(jià)達(dá)到三、五百萬的樓盤，應(yīng)該稱得上豪宅了。

    不過，即便按照寬松的定義，中國內(nèi)地的豪宅也有眾多不夠“標(biāo)準(zhǔn)”的地方，最突出的問題就是個(gè)性不足。富豪生活講究的是個(gè)性，因此海外豪宅開發(fā)重建筑輕裝飾。但在內(nèi)地，豪宅開發(fā)商除了在建筑上下功夫，在裝飾上更是用心：“水印長(zhǎng)灘”的一幢別墅本身價(jià)值1000萬元，裝修成本也在上千萬元。策劃總監(jiān)閆明解釋說：“中國富人階層剛剛生成，對(duì)富貴生活缺乏體驗(yàn)，所以需要示范。”但是，一位資深專家指出，海外的豪宅，如比佛利山，其實(shí)都是自然形成的，不是某一個(gè)開發(fā)商的功勞；香港半山的豪宅絕大多數(shù)是富豪買下地后自己建造的，唯有如此，這個(gè)豪宅才會(huì)不惜工本，才有唯一性。他認(rèn)為，內(nèi)地一些所謂豪宅，只“豪”，在占地面積、輔助設(shè)備和裝修上，因“大”因“多”而貴的因素不小。

    要賺錢更要賺名聲

    其實(shí)，內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)許多人士也認(rèn)為，開發(fā)豪宅的時(shí)機(jī)并未成熟。去年年底，北京房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理沙龍?jiān)浴昂勒F(xiàn)象在北京”為主題進(jìn)行了一次研討。旺座中心銷售總監(jiān)劉瑋認(rèn)為，北京甚至中國內(nèi)地還未出現(xiàn)豪宅，目前從經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境來看，開發(fā)豪宅還不是時(shí)候。置業(yè)專家舒可心也認(rèn)為，豪宅的產(chǎn)生不是發(fā)展商和政府所左右的，也不是發(fā)展商主觀開發(fā)出來的，而是自然形成的。豪宅應(yīng)具備的因素既包括建筑風(fēng)格和建筑材料，也包括豪宅主人的品位和素質(zhì)。北京目前不具備開發(fā)豪宅的條件。

    但是，對(duì)于豪宅市場(chǎng)的市場(chǎng)前景，業(yè)內(nèi)人士普遍比較看好。“水印長(zhǎng)灘”開發(fā)商閆明認(rèn)為，北京豪宅市場(chǎng)從絕對(duì)量上講是很少的，但從相對(duì)的增長(zhǎng)量上看，未來會(huì)有一個(gè)好的前景，這與中國的大氣候、大環(huán)境有直接的關(guān)系，特別是中國加入WTO后，不僅需要資金的積累，更需要人才的積累，豪宅產(chǎn)品將是留住人才的重要手段之一，外資企業(yè)對(duì)豪宅將有一定的需求量。

    除了利用概念和看好未來的市場(chǎng)需求，內(nèi)地房地產(chǎn)商熱衷于豪宅開發(fā)的另一個(gè)重要原因，是增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的需要。印堃華認(rèn)為，豪宅的銷售對(duì)象極其狹窄，因此開發(fā)豪宅雖然利潤(rùn)高，但風(fēng)險(xiǎn)也很大，綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)收益比，造豪宅賺錢是次要的，最主要的是建立品牌和無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)品牌包括物業(yè)品牌、企業(yè)品牌和服務(wù)品牌，追求三者的有效統(tǒng)一是推行品牌戰(zhàn)略的客觀要求。開發(fā)豪宅最能綜合體現(xiàn)產(chǎn)品、企業(yè)和服務(wù)的真實(shí)水平，如世界級(jí)的建筑設(shè)計(jì)、無可挑剔的施工、挑選全球最優(yōu)質(zhì)建材的能力、完美的物業(yè)管理，等等。所以，豪宅開發(fā)一旦成功，往往便能獲得極高的品牌效應(yīng)。說白了，“豪宅我也能造，還有什么我不能造的？”房地產(chǎn)商追求的就是這句話。

     （上海證券報(bào)資本周刊　許峻）