非典凸顯住宅設計軟肋 建設部將編制規范

突如其來的非典疫情雖然對房地產業沒有產生直接的沖擊，但也使進入春季便異常火熱的房地產市場一時間出現門庭冷落的景象，不少城市在售樓盤的銷量銳減。據最新數字顯示，北京今年3至4月，由于非典的影響，樓盤項目的平均成交量僅為36．84％，4月份，在售項目的來訪量不足以往的一半，只有49．76％；深圳由于非典的影響，3至4月在售項目的成交量也出現了10％－30％的下降。 在房地產銷售的黃金季節遭遇大疫，顯然對房地產的現實市場影響不小。銷售量減少影響了資金的回籠，增大了企業的開發壓力，新樓盤的延期推出，也帶來冬季施工、延期完工等一系列問題。但從目前來看，大多房地產企業對疫情過后的房地產市場抱有充分的信心。其信心來自于兩方面，一是非典并非經濟危機，市場需求總量仍舊存在，疫情過后需求量將會釋放；二是在非典流行期，政府方面力保交通通暢，并全力保障民工的安全、衛生，使在建項目的工期速度得到了有效保障。 據了解，目前很多開發企業正在利用疫情發生的市場淡期，根據市場的變化調整產品戰略，準備迎接疫情過后新一輪的市場競爭。 應該說，當前的房地產市場是比較平穩的。但此次非典的突襲暴露出國內房地產產品存在諸多缺陷，如暖通、下水管道、通風管道系統建造標準過低，住宅樓體的進深過大、一梯10余戶的設計缺少自然通風，寫字樓等公建建筑及住宅建筑窗戶可開啟面積過小，通風量過低等問題，使很多建筑無法滿足使用者的衛生、健康要求，而這些問題已經引起了有關專家及政府方面的關注。據了解，當前，很多專家正在呼吁并同政府相關部門著手從技術層面上拿出新的相關設計規范和技術標準。由非典引發的對建筑產品的反思，對現有物業產品的改造以及對新建項目產品空氣品質和健康性的提高已經被提到了政府的議事日程中，而這種來自政府方面的政策導向對房地產業的發展肯定會產生非典后的深層次的、長遠的影響。 記者從建設部有關部門了解到，目前，建設部正會同有關專家起草并將于近日出臺《確保今夏空調系統安全的緊急措施》，以解決非典時期現有建筑中空調運行中的二次污染問題。此后，建設部還將在一兩個月內發布新修改的《采暖通風空氣調節設計規范》，對新建項目空調系統的設計、系統形式、安裝、新風量等都要根據空氣的品質和健康性的要求做出強制性的規定；同時，建設部與衛生部正在緊急編制《中央空調通風系統運行管理規范》；建設部還將在年內組織專家編制完成《建筑生物安全規范》、《生物安全操作柜規范》等一系列建筑規范。建設部標準定額司的有關人士表示，建設部最近還準備聽取各方面專家的意見，考慮對建筑設計中的一些規范標準進行修改，以提高國內新建建筑的品質，進一步滿足人們的衛生與健康要求。 很顯然，將健康要求提到建筑規范的議事日程，這對房地產業將會產生較大的影響。 首先，健康標準是與自然通風、科學的樓體進深、合理的密度、人性的設計等密切聯系的，以往一些開發商推崇的依靠空調技術，只注重采光和功能空間，忽略自然通風的開發設計理念應該轉變了。一味兒追求增加開發面積、一梯數戶的大體量樓盤在今后的市場上將會被淘汰。另外，建筑規范及技術要點標準的提高，必將使建筑項目的前期投入及后期運營成本相應提高。開發企業需要及時調整項目的資金投入，同時，樓價也會因健康、衛生條件的提高而有相應的變動。而且，規范的修訂需要一定的時間，這期間，盡管市場需求總量不會變，但日益成熟的買家在新產品出現之前會出現持幣等待的心態，已開發的在售項目對市場需求的預期將會打折扣。老樓盤的競爭將會因此進一步加劇。 文/陸昀