警惕房地產(chǎn)過(guò)熱

種種跡象表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在不斷加快發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了一些過(guò)熱的苗頭。在不少城市，一方面是商品房空置面積大幅增加，另一方面是房?jī)r(jià)畸高不下或者繼續(xù)上漲；一方面居民住宅購(gòu)買力相對(duì)下降，另一方面，房地產(chǎn)投資仍然迅猛增長(zhǎng)，有些城市的房地產(chǎn)投資熱還開始轉(zhuǎn)向“圈地投機(jī)熱”。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)商品房空置總量已經(jīng)達(dá)到1.3億平方米左右。按每套房平均100平方米粗略算起來(lái)，大約有100多萬(wàn)套的房子閑置，其中一半的住房已經(jīng)空置了一年以上，占?jí)嘿Y金2500億元，居全國(guó)各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。

最新的“國(guó)房景氣指數(shù)”亦表明，隨著商品房銷售面積增幅的回落，商品房空置面積還有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。去年，全國(guó)商品房空置面積增長(zhǎng)幅度為2.5％左右，商品房空置面積明顯高于上年同期。專家們分析，商品住宅空置率的合理區(qū)間一般為3％至10％。美國(guó)商品房的空置率約為7％，香港約為3％至4％。而我國(guó)的商品住宅空置率已達(dá)15％左右。

更加值得注意的是，目前商品住宅空置率雖已處于很高水平，然而房地產(chǎn)開發(fā)投資速度卻還在進(jìn)一步加快。去年上半年同比增長(zhǎng)高達(dá)32.9％，遠(yuǎn)高于前三年增長(zhǎng)13.8％、19.5％和25.3％的速度；投資增長(zhǎng)速度也遠(yuǎn)高于銷售額增長(zhǎng)速度（22.4％）10個(gè)百分點(diǎn)，這也是過(guò)去三年沒有的。另外，從投資的資金來(lái)源看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)自金融機(jī)構(gòu)。據(jù)有關(guān)專家測(cè)算，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款的余額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款之比估計(jì)高達(dá)10％左右。

令人不安的情況還有，在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中不盈利的企業(yè)卻在增多，盈利的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)也在下降。

以廣州為例，該市1318家房地產(chǎn)企業(yè)有1288家虧損，平均利潤(rùn)率僅為2.3％。有資料顯示，目前全國(guó)房地產(chǎn)平均負(fù)債率高達(dá)85％，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，企業(yè)的資金鏈就會(huì)出現(xiàn)斷裂。對(duì)于消費(fèi)者而言，畸高的房?jī)r(jià)也讓他們望而卻步。聯(lián)合國(guó)人居中心出版的世界人居報(bào)告顯示：一套住房的合理價(jià)格應(yīng)該是居民年收入的2至3倍，如達(dá)到5倍時(shí)，大多數(shù)人就會(huì)無(wú)力購(gòu)買，市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。資料顯示，我國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)收入比都大大高于這個(gè)數(shù)字，北京的房?jī)r(jià)收入比竟然高達(dá)11比1，這就意味著在北京購(gòu)買一套普通的商品房至少要花費(fèi)一個(gè)工薪階層20年的儲(chǔ)蓄。

房地產(chǎn)在某些地方出現(xiàn)過(guò)熱，原因何在？首先，一些城市在指導(dǎo)思想上有偏差，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過(guò)大。表現(xiàn)為不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際需要，大搞勞民傷財(cái)?shù)乃^“形象工程”；其次，部分地區(qū)城市規(guī)劃和土地供應(yīng)失控，存在潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。有的城市政府將規(guī)劃、土地管理權(quán)限下放到開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致多頭供地等問(wèn)題。另一個(gè)重要原因，是政府對(duì)存量土地缺乏有效的管理和調(diào)控，大量已批出的土地以及開發(fā)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)、兼并企業(yè)新獲得的土地集中投放市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的無(wú)序擴(kuò)張；第三，有些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，引發(fā)“炒樓花”、“炒認(rèn)購(gòu)號(hào)”等投機(jī)行為，導(dǎo)致不同程度的“過(guò)熱”；第四，部分地區(qū)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，空置量增加。有的城市片面強(qiáng)調(diào)以地生財(cái)，減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，中低收入家庭難以入市買房，引發(fā)了一些社會(huì)矛盾。房地產(chǎn)過(guò)熱的苗頭，值得引起關(guān)注。

實(shí)踐證明，房地產(chǎn)過(guò)熱會(huì)給國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下很多隱患。具體到我國(guó)的情況，早些年海口、北海等地一陣房地產(chǎn)過(guò)熱后，至今仍留有大量后遺癥，開發(fā)企業(yè)特別是銀行都遭受了嚴(yán)重?fù)p失。這方面我們有過(guò)教訓(xùn)，必須高度警惕。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)商用于開發(fā)投資的資金相當(dāng)部分還是來(lái)自銀行貸款。如果任由房地產(chǎn)過(guò)熱的苗頭繼續(xù)發(fā)展下去，勢(shì)必會(huì)造成企業(yè)倒閉、銀行壞帳大量增加、失業(yè)人員增多等一系列嚴(yán)重后果，甚至?xí)梁Ξa(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的順利進(jìn)行。對(duì)此，各地區(qū)和各有關(guān)部門都應(yīng)當(dāng)有充分的估計(jì)和清醒的認(rèn)識(shí)，抓緊采取措施，積極加以防范。

一是必須加強(qiáng)對(duì)銀行的監(jiān)管。推動(dòng)房地產(chǎn)過(guò)熱產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。要嚴(yán)格規(guī)定銀行向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比例，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件。

二是加強(qiáng)調(diào)控土地市場(chǎng)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)建設(shè)的實(shí)際需要，對(duì)建設(shè)用地總供應(yīng)量實(shí)行嚴(yán)格控制。

三是要建立預(yù)警體系，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的問(wèn)題。建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)發(fā)布市場(chǎng)信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資、住房消費(fèi)者理性消費(fèi)。

四是要建立有利于調(diào)控的協(xié)調(diào)機(jī)制。建議有關(guān)部門建立定期聯(lián)席會(huì)議制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況進(jìn)行研究分析，及時(shí)提出調(diào)控措施。

再就是要嚴(yán)防房地產(chǎn)投機(jī)。政府可以考慮征收空地稅、土地保有稅，提高囤積土地成本，限制以投機(jī)為目的的土地交易。加強(qiáng)土地增值稅的征收，限制以轉(zhuǎn)手套利為目的的土地交易等。