城中村改造尋求突破

　　有人說，高級商務樓的每個窗戶都代表著一個財富增長點。“一棟寫字樓的稅收賽過一個縣”，說的就是樓宇經濟的 “威力”。就城市發展而言，隨著“城中村”改造的深入實施，樓宇經濟必將成為城市經濟發展的 “生力軍”，其蘊含的巨大能量不可低估。在樓宇經濟被熱議時，“城中村”改造也開展了相關大討論，努力拓展區域新的“掘金地”。
　　【城市盲點】曾經盲目的“空間效益論”
　　就在繁鬧的市中心區域，就在鱗次櫛比的高樓大廈包圍中，“城中村”就像人為制造的一個個“水泥疙瘩”，與周遭的世界保持著若即若離的距離。
　　置身于鄭州市北區的沙門村中，橫七豎八狹窄幽暗的街道上，雜貨鋪、小商店、菜市場、小吃攤構成了村里生活的主旋律，熙熙攘攘的人群，不斷從蜂巢一般的村民自建樓里進進出出，這里儼然一個自成一體的小社會。
　　這些村民自建樓是一家一戶蓋起來的，在拆遷安置補償和房租收益的刺激下，沙門村的樓房普遍高達7層、8層，有的甚至達到了12層，村子里的大部分住宅，白天也要靠電燈照明，每棟樓比肩而建，近得甚至可以在兩棟樓之間握手。密密匝匝的建筑存在著嚴重的安全隱患。
　　就在村子中間一條主街道兩旁，一棟高達9層的自建樓剛剛建成，它的不遠處還有一棟自建樓正在緊張施工。不少村民得意地向記者介紹“城中村”的“空間效益論”，在他們眼里，“建高了還是劃算，房子不愁租，拆遷安置也落得多些”。但在記者看來，村里的建筑完全失去了個體差異的美學意義，經濟的“鐵律”碾碎了傳統村落的和諧人居意義。
　　村民的“空間效益論”也許不能說是錯的，但如果上升至城市規劃的角度，“城中村”向空間要效益還應該站得更高些。國家統計局鄭州調查隊的高庚茂認為，現代樓宇實際上是物化的土地資源，這對于面臨土地短缺窘境的鄭州而言意義重大。這要求在規劃中形成新的格局，植入新的理念。
　　他還指出，發展樓宇經濟必須因地制宜，合理開發。例如，在地處黃金商業區的改造地段，可以建設規格較高、規模較大的高檔樓宇，主要面向大公司、大企業，同時還能形成一批地標式建筑，從而提升城市的品位；城市邊緣地區則可以重點開發中小寫字樓、宜商宜居型（SOHO）樓宇，以中小企業為主要服務對象，這種商住混合的特點，可以發展辦公生產相結合的獨立建筑，在功能定位上與中心區互補；而自然環境優越的地段則可以建設一批宜商宜居的、花園式樓宇或公寓，建成大公司或大企業的研發總部或培訓基地。
　　相對于前期規劃，后期的招商規劃同樣非常重要。河南新田置業總經理丁盟認為，樓宇在建筑時還應考慮周邊的產業特點，有的放矢地進行設計和規劃。建成后，招商中應依托周邊的產業鏈，吸引關聯項目入駐，強化樓宇的產業定位，從而培育行業特色。
　　【華麗轉身】從經濟盲點到經濟增長點
　　以往的“城中村”，消費能力、經濟能量、城市品位長期被埋沒被束縛，占據城市最好的位置卻產生不出效益，成了城市經濟的盲點。而在“城中村”改造中布局樓宇經濟，不僅能改善民生、提升城市的品位，還將釋放出大量的經濟和消費潛能。業內人士認為，樓宇經濟讓“城中村”從經濟盲點一躍成為經濟的增長點。
　　以鄭州國貿中心為例，改造之前的西關虎屯和多數“城中村”一樣，村里經濟的主要來源是收取房租和簡單的商品貿易，配套設施雜亂無序，居民的生活品質大打折扣，生活環境與周遭的繁華格格不入，而改造后的鄭州國貿中心作為城市綜合體，涵蓋甲級寫字樓、商住樓和高檔商業物業，經濟的增長和社會環境的改善，將帶來翻天覆地的變化。
　　丁盟告訴記者，鄭州國貿中心·招銀大廈吸引了招商銀行鄭州總部、宇通集團等多家實力企業進駐，商業部分吸引了大商新瑪特、家樂福等商業巨頭簽約進駐，與商業街共同組成了高達17萬㎡的SHOPPINGMALL業態，預計在3到5年以后，鄭州國貿中心將創造年均50億元以上的營業額，將帶來大量的就業機會和財政貢獻，將會形成經濟的蝴蝶效應，成倍增長。
　　國家統計局鄭州調查隊數據顯示，鄭州市160余個城中村占地10余萬畝，占鄭州市建成區總面積的1/4，其中已有60余個城中村被市政府批準實施改造，發展樓宇經濟對建立長效的收益、保持鄭州的經濟發展、保障群眾的切身利益都具有重要的現實意義。
　　河南財經學院工程管理系教授劉社認為，“城中村”從經濟盲點變成新興的經濟增長點是極有可能實現的，在“城中村”改造中發展樓宇經濟，不僅要堅持合理的建設規劃，堅持科學發展觀，還應在產品的市場細分和功能定位上下工夫。
　　丁盟認為，在“城中村”改造中布局樓宇經濟，將大幅提升城市品位，“城中村”昔日污水橫流、塵土漫天，人員構成復雜，現代化的商務寫字樓和高檔商業的出現，將使“城中村”的舊形象成為歷史。城市的品位是靠建筑的形象和高素質的人之間的關系體現的。
　　【得天獨厚】樓宇經濟助推“城中村”改造
　　衡量一棟寫字樓的好壞標準，區位、配套、環境都很重要，巧妙的是，“城中村”的特點與寫字樓的評判標準非常吻合，由此可見，在“城中村”改造中布局樓宇經濟，具有得天獨厚的優勢。
　　作為企業辦公和塑造企業形象的載體，寫字樓的區位很大程度上決定了其價值，好的寫字樓一般位于城市商務中心或商業聚集區，交通便利、商務氛圍濃厚是寫字樓價值的重要支撐。
　　眾所周知，“城中村”是歷史形成的，多年來，經過城市的高速發展，“城中村”一般隱藏在繁華的城市中心和區域中心。丁盟認為，“城中村”的區位是其發展樓宇經濟的先天優勢，在這里建造寫字樓，必將吸引人流、物流、信息流、資金流的會聚，商機勃發，區位成長性顯而易見。
　　區位決定價值，不同的地段也決定了不同的產業價值。高庚茂舉例說，金水區的燕莊、崗杜、西關虎屯、任寨、白廟等多位于城市黃金地段，聚集著科技市場、大量企業、大學和科研機構，為發展樓宇經濟提供了得天獨厚的條件。而二七區和管城區的路寨、小李莊、蜜蜂張等村依托便利快捷的交通、蓬勃發展的商業環境，將會借助“西出站口經濟圈”的發展，與樓宇經濟來一次“親密接觸”。而惠濟區的老鴉陳、南陽寨、弓莊等村將依托自身交通便利、環境優美、辦公成本低廉等優勢吸引科研機構和培訓中心的加盟。
　　高庚茂認為每個村莊應依據自身的區位優勢，有針對性地發展樓宇經濟，從而形成自己的特點。
　　與區位優勢相關聯，“城中村”的配套完善程度一般也比較高，由于“城中村”坐落在城市中心區域，共享著城市醫療、郵政、文化、娛樂、休閑等一切資源。在“城中村”改造中布局樓宇經濟，將為寫字樓的辦公人員提供極大的生活便利，并大大降低交易成本。
　　同時，由于“城中村”的區位和配套設施的完善，在“城中村”改造中布局樓宇經濟，與企業要求提升形象的愿望相吻合，無論是在繁華的市中心區域，還是在環境優美的區域，總會滿足不同產業特征企業的要求。
　　丁盟談到，無論是區位、配套還是環境的優勢，“城中村”都具備了提升商務寫字樓辦公效率的條件，因此在“城中村”改造中發展樓宇經濟再合適不過了。
　　【樓宇經濟】“城中村”改造的“吸金”引擎
　　作為新興的一種經濟形態，樓宇經濟已經成為城市經濟的重要組成部分。在城中村改造過程中發展樓宇經濟，不僅能保障村民的既得利益，又可以保障開發商的經濟利益，還能增加地方財政收入，有業內人士指出，樓宇經濟與“城中村”改造的結合，必將實現多方共贏并帶來切實而持久的利益。
　　在“城中村”改造中發展樓宇經濟，并沒有讓以收取租金為主要經濟來源的村民丟掉“金飯碗”，相反，他們手中掌握著大量的政府安置房，將為他們提供穩定而且高回報率的租金收益。
　　以鄭州市中原區的凱旋門商務樓為例：從去年6月建成至今，已經吸納了300多家企業入駐。若以一家企業月租金2000元計算，那么一年的租金收入就是720萬元，若以一家企業10名員工計算，這一棟商務樓就吸納了3000多人，這么多人必然要帶動周邊地區的餐飲、休閑、交通、金融、住宿等配套服務的發展。
　　從上面的例子可以看出，發展樓宇經濟不僅保障了村民的既得利益，又提供了大量的就業機會，更推動了周邊經濟的發展。同時，入駐企業對寫字樓租用費和物業管理費的投入也給開發商帶來了豐厚的經濟回報。
　　以惠濟區為例，去年1月至10月，長興路街道辦財政收入比去年同期增長167％。街道區域經濟實現快速發展，去年1月至10月，長興路街道辦完成財政收入4080萬元，實現合同利用外資2100萬美元。這說明形成規模的樓宇經濟在發展城市經濟、提升城市品位的同時，又能給政府創造穩定可觀的財政稅收。
　　劉社教授認為，發展樓宇經濟，有利于拓展城區發展空間，培育新的經濟增長點。發展樓宇經濟可以變平面發展為立體發展，變實體經濟為虛擬經濟，向空間求發展，向樓宇要效益。
　　樓宇經濟所依托的商務寫字樓會聚了大量的人流、資金流和信息流，實現了在高價位上的土地再開發，達到可觀的利潤空間，財富效應顯著。
　　丁盟認為，伴隨著中部崛起戰略和國內產業轉移的進行，以及鄭州城區的拉大和鄭州經濟發展的加速，鄭州將吸引大量外來企業的進駐，鄭州樓宇經濟的市場潛力還很巨大，樓宇經濟將成為“城中村”改造的“吸金”引擎，進而帶動城市經濟的飛速發展。