擠出CBD泡沫

　　CBD，正在成為中國的一個(gè)現(xiàn)代迷信——一個(gè)國際化城市不可或缺的新坐標(biāo)；從商業(yè)角度看，它幾乎成了聚寶盆的現(xiàn)代代名詞；而從實(shí)踐看，中國某些城市的CBD定位和建設(shè)顯然偏離了其原創(chuàng)定義和意義。

　　北京CBD、上海南京路、廣州天河、杭州武林、重慶的解放碑……40多座中國城市正在建設(shè)或策劃著自己的CBD。

　　對(duì)于正處于社會(huì)轉(zhuǎn)型期的中國人來說，CBD似乎集聚了與財(cái)富有關(guān)的種種夢(mèng)想：最高檔的寫字樓，最昂貴的公寓，最出風(fēng)頭的建筑，還有最有錢的人和他們最靚的車……

　　CBD，十足的舶來品。這個(gè)源自美國20世紀(jì)20年代美國社會(huì)學(xué)家伯吉斯在研究芝加哥市城市空間結(jié)構(gòu)時(shí)提出的概念，原意是CentralBusinessDistrict，翻譯成中文就是“中央商務(wù)區(qū)”。在日益與國際接軌的中國，CBD正成為眾多城市熱烈追捧的新坐標(biāo)。

　　論及對(duì)CBD的熱衷度，城市管理者和地產(chǎn)開發(fā)商似乎難分高低。因?yàn)閺纳虡I(yè)角度看，單就CBD這個(gè)概念，就先天注定了其近乎天價(jià)的土地出讓金和樓盤售價(jià)。

　　但是，既然CBD最初只是起源于美國芝加哥的城市空間結(jié)構(gòu)概念，那么它是否就是放之四海而皆準(zhǔn)的樣板？什么樣的中國城市適宜建設(shè)CBD？是否可以用一個(gè)模子拷貝不同的城市CBD？

　　6月17日，“首屆全國商務(wù)功能區(qū)發(fā)展研究高級(jí)論壇”在北京隆重開幕。主辦方為首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，承辦方則是北京市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)CBD發(fā)展研究基地。建設(shè)部、國務(wù)院發(fā)展研究中心、中國社會(huì)科學(xué)院、北京市城市設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和專家學(xué)者，還有來自北京、天津、遼寧、武漢等CBD的負(fù)責(zé)人，紛紛亮相論壇。

　　CBD是什么——不是城市新區(qū)的洋名

　　目前，全國有40個(gè)城市正在研究建設(shè)CBD；而有關(guān)研究機(jī)構(gòu)摸底“CBD泡沫”調(diào)查結(jié)果顯示，一個(gè)城市若發(fā)展CBD，首要條件是其城市GDP至少在一千億以上。照此標(biāo)準(zhǔn)，我國有資格建設(shè)CBD的城市微乎其微。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員岳頌東說，建設(shè)CBD不是空穴來鳳，它是城市化程度發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。建設(shè)部曾委托深圳的一家研究院調(diào)查全國的CBD建設(shè)情況，據(jù)說當(dāng)時(shí)提出一個(gè)指標(biāo)，就是城市的GDP不滿300億元的不要搞。但他本人覺得300億元訂得有點(diǎn)低，至少應(yīng)在一千億以上；此外，是不是應(yīng)該有一個(gè)更客觀的標(biāo)準(zhǔn)——比如，世界500強(qiáng)至少應(yīng)有一強(qiáng)在這里落戶。如北京CBD，這里集中了北京地區(qū)70%的涉外資源，其中65%的跨國公司的代表處和80%的豪華賓館都集中于此，所以北京規(guī)劃建設(shè)CBD，屬于水到渠成。

　　北京市城市設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院原院長柯煥章認(rèn)為，如果按照狹義的CBD概念來理解，中國僅有香港、上海、北京等幾個(gè)城市建設(shè)CBD，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還應(yīng)該有第三個(gè)城級(jí)或者第四個(gè)城級(jí)的商務(wù)功能區(qū)。部分省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，都有建立中央商務(wù)區(qū)的必要和可能。但是，不同的城市，還要根據(jù)其城市功能、規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對(duì)周圍地區(qū)的輻射力和影響力，最終設(shè)計(jì)其CBD個(gè)性。如沈陽的CBD，區(qū)位優(yōu)勢(shì)、功能特征、建設(shè)規(guī)模等，具有比較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性和可操作性；而南昌市，在贛江“洪虎灘”新區(qū)做了一個(gè)CBD的規(guī)劃，規(guī)劃用地3.55平方公里，其中建筑用地是210公頃，行政商務(wù)辦公只占49公頃，不到十分之一，其余主要都是商業(yè)酒店等。這樣的城市商務(wù)功能區(qū)就沒有必要勉強(qiáng)叫CBD，叫新城中心區(qū)更為合適。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮在論壇上介紹說，最近兩年，很多城市邀請(qǐng)他參加與CBD沾邊的規(guī)劃，很多城市把自己的商業(yè)街區(qū)、商貿(mào)流通中心和CBD放在一塊。其實(shí)，商務(wù)中心區(qū)和商貿(mào)流通區(qū)是不同的，商業(yè)資源配置和銀座、王府井是不一樣的。

　　據(jù)了解，目前北京、上海、重慶等一批直轄市，已開始建設(shè)CBD；武漢、南京、沈陽一些省會(huì)城市已開始起步；還有近二三十個(gè)城市正準(zhǔn)備涉足CBD。

　　如何規(guī)劃CBD——向曼哈頓學(xué)習(xí)

　　作為舶來品，CBD對(duì)于城市發(fā)展還是具有多重功能，有積極意義，但從目前中國實(shí)踐看，冒出了某些不良傾向。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員岳頌東介紹說，CBD的規(guī)劃和建設(shè)周期是很長的，遠(yuǎn)不是搞一個(gè)樓盤、搞一個(gè)小區(qū)，三年五年就能成氣候的。像東京的新宿，從上個(gè)世紀(jì)的60年代開始規(guī)劃，80年代初具規(guī)模，到現(xiàn)在三四十年了。一個(gè)比較成熟的CBD，沒有半個(gè)世紀(jì)是難以成型的。

　　因此，CBD的規(guī)劃者至關(guān)重要，規(guī)劃必須有提前量考慮，不能人云亦云，人家怎么規(guī)劃你也怎么規(guī)劃。否則，等到人家成了規(guī)模、成了氣侯了，人家的功能也替代了你，你便成了多余。

　　他還特別欣賞美國曼哈頓CBD對(duì)于人脈延續(xù)的關(guān)注。曼哈頓CBD包括下城和中城兩部分。下城就是國貿(mào)大廈，那里聚集了著名的金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和證券機(jī)構(gòu)，白天熙熙攘攘，但一到晚上，白領(lǐng)們都走了，門可羅雀；中城就是百老匯、第五大道、克萊斯勒大廈、大都會(huì)歌劇院、豪華住宅區(qū)都在中城，一到晚上熙熙攘攘、熱鬧非凡，真正的不夜城在中城。

　　北京CBD管委會(huì)副主任常樹奇介紹經(jīng)驗(yàn)說，北京CBD屬于舊城區(qū)內(nèi)的新型開發(fā)區(qū)，拆遷改造任務(wù)與新建項(xiàng)目并存，土地權(quán)屬復(fù)雜，政府可控的土地資源很少，面臨巨大的交通壓力，因此必須以規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展。為確保規(guī)劃的科學(xué)性，北京CBD管委會(huì)采用了國際征集的方式，向國內(nèi)外公開征集北京CBD規(guī)劃方案。在總結(jié)八個(gè)征集方案的規(guī)劃思路基礎(chǔ)上，經(jīng)過多次專家論證，最終確定了北京CBD綜合規(guī)劃方案。

　　目前，北京CBD的規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目共有38個(gè)，包括國貿(mào)三期、中央電視臺(tái)新址、北京財(cái)富中心、北京銀泰中心、北京電視中心等重點(diǎn)項(xiàng)目。截止2005年3月，已有23個(gè)項(xiàng)目開工建設(shè)，總開工面積約540萬平方米。預(yù)計(jì)到2008年,北京CBD總建筑規(guī)模將達(dá)到802萬平方米，其中寫字樓竣工面積達(dá)370萬平方米。

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮提醒說，國內(nèi)建CBD要規(guī)避別人已經(jīng)犯過的錯(cuò)誤，不能說別人在成長過程中得過一回肝炎，我們也一定要在成長過程得一回肝炎。全世界的所有CBD建設(shè)都是摸著石頭過河，所以也留下了很多城市化的遺憾。比如紐約、東京和其他地方，都有一個(gè)共同問題——過度密集導(dǎo)致的交通擁堵問題。近年來，人們還意識(shí)到CBD似乎更容易成為恐怖襲擊的目標(biāo)。

　　如何建設(shè)CBD——“一山不容二虎”

　　國內(nèi)最早提出規(guī)劃CBD的是北京，其歷史已有12年。除北京之外，上海、重慶等一批直轄市，也已開始建設(shè)自己的CBD。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、CBD發(fā)展研究基地秘書長蔣三庚認(rèn)為，CBD建設(shè)必須要關(guān)注企業(yè)生態(tài)群。所謂企業(yè)生態(tài)群，就是指若干個(gè)企業(yè)或者企業(yè)群在一定的生境條件下所形成的、并與環(huán)境相互作用的企業(yè)群體。對(duì)于CBD而言，無論是商務(wù)功能還是金融功能，除了主要的企業(yè)之外，還必須有相關(guān)的企業(yè)存在作為一種支持。如金融企業(yè)，它必須有會(huì)計(jì)、審計(jì)、律師事務(wù)所、投資公司給予支持；而作為一個(gè)整體的商務(wù)功能區(qū)必須要有其他業(yè)態(tài)、業(yè)種，如影視、超市、休閑、餐飲等配套服務(wù)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員岳頌東認(rèn)為，建設(shè)CBD，千萬不可多頭投放，功能雷同。比如，青島市南區(qū)搞一個(gè)CBD，從未來看應(yīng)該說還是比較合理的，因?yàn)?5%以上的銀行都在那里，而且整個(gè)青島市的銀行存款，大頭也在市南區(qū)，這是一個(gè)老金融區(qū)。但現(xiàn)在城北也要搞一個(gè)CBD，一個(gè)副省級(jí)的城市就搞了兩個(gè)CBD。這種情況在其他一些城市也有苗頭，像深圳，羅湖區(qū)是老區(qū)，也是當(dāng)時(shí)的金融中心，被稱為深圳的中環(huán)，貸款額占全市的69.6%，外匯貸款占全市的89.8%，外資存款額占全市的74.8%，可以說CBD已成雛形。但深圳市政府后來又在莆田區(qū)搞了一個(gè)新的CBD，幾年過去了，既沒熱起來，也為帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　他分析說，北京CBD也有雷同之嫌，朝陽區(qū)是最早的CBD，但西城提出要搞金融街，豐臺(tái)要搞總部經(jīng)濟(jì)，實(shí)際上都有CBD部分功能的雷同。一個(gè)中心還沒有飽和，又開始搞功能雷同的其它中心，最后必然誰也吃不飽，既分散了財(cái)力，又浪費(fèi)了資源，使CBD的功能稀釋弱化。