建設部秘密摸底“CBD泡沫” 調查已接近尾聲

　　CBD是商務中心區(CentralBusinessDistrict)的縮寫，起源于20世紀20年代的美國。其最初被定義為“商業匯聚之處”，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，是現代城市中的重要地區，國外人習慣上稱之為“市中心”。目前，世界上很多國家都建有CBD，全球性的CBD主要有紐約、倫敦、巴黎和東京。我國北京、上海屬地區性CBD。
　　“針對目前全國各地亂建CBD的情形，建設部已委托深圳、廣州兩家城市規劃設計單位，在全國范圍內對CBD建設情況進行秘密摸底調查。”3月下旬，參與此次調查的深圳城市規劃設計研究院的一位負責人透露，此次調查是從去年11月底開始的，目前已基本接近尾聲。
　　該負責人介紹，此次調查范圍基本鎖定在20萬人口以上359個城市。“調研報告”(本文對此次調查總結的簡稱)表明，目前20萬人口以上的城市中有36個提出和正在實施CBD發展計劃，但這還不包括20萬人口以下的城市。如果調查范圍再放寬一點，擬施建CBD的城市可能會超過40個。
　　“調研報告”顯示，盡管取樣范圍涉及幾百個城市，但結論卻令人大為震驚：目前，中國內地尚無具備發展全球性CBD條件的城市；具備發展國際性CBD條件的城市只有3個，分別是上海、北京和廣州；而具備發展地區級CBD條件的城市也只有10個，分別是重慶、武漢、成都、杭州、南京、大連、福州、廈門、深圳和寧波。
　　“調研報告”認為，上海、南京、杭州、寧波的CBD和廣州、深圳以及香港的CBD由于能夠分工協作，合理配級。因此，其“布局有一定的合理性和可行性”。而占中國2／3面積的東北和中西部地區一些城市，由于人口密度偏低、經濟發展相對滯后、商務密度不夠，目前尚不具備發展CBD基本條件，因此近期不適于考慮CBD。
　　并非所有城市都能建CBD
　　近兩年以來，各大城市爭建CBD的熱潮幾乎是一浪高過一浪，南京、鄭州、濟南等省會城市紛紛發表“CBD宣言”。
　　在去年的北京CBD論壇大會上，武漢市規劃國土局局長張林對于武漢市王家墩商務區的建設發表講話稱，建設CBD對推動湖北省及中國中部地區的發展，具有十分緊迫和現實的意義。杭州市市長茅臨生也稱，投資1700億打造“錢江新城”，是杭州城市由“西湖時代”邁向“錢江時代”的重要工程。
　　“調研報告”顯示，在50個被調查的城市中，除了一些省會城市、副省會城市和直轄市以外，還有襄樊、無錫、淮南、溫州、晉江、義烏、黃石、紹興、佛山9個地級及縣級市在申請擬建CBD。
　　“調研報告”指出，目前中國提出CBD發展計劃的城市數量甚至超過了美國，從經濟發展與商務活動的內在聯系分析，“顯然已超過了合理限度。”
　　從國際上一些成功的CBD來看，CBD一般具有如下特征：首先，CBD具有城市地區(乃至全國、世界)中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服務具有最高水準；其次，CBD具有城市地區中最多的人流量，是城市地區中人口最多的區域，24小時人口的變化值也最高；第三，CBD具有城市地區最發達的內部交通和外部交通聯系，擁擠程度(人流、車流)在城市地區也最高；第四，CBD具有最高的服務集中性，能提供包括經濟、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務，具有城市地區最集中、檔次最高的零售業；第五，CBD具有城市中最高的土地價格和租金。
　　比如，紐約曼哈頓就是最有代表性的中央商務區，在不足1000米長的華爾街，集中了大量銀行、保險、交易所和大公司總部，是世界上商業密度最大的地區；巴黎的拉德方斯則吸引了法國一半的大企業在此設立辦公機構，該地區占地170萬平方米，有寫字樓247萬平方米，分散的商業設施10萬平方米，多條地鐵、高速公路、鐵路在此交匯。
　　威格斯中國有限公司國際地產顧問北京代表處總經理李忠認為，CBD是中央商務區，所以CBD里面一定要有商務，但有商務不見得就有CBD，只有這種商務行動被高度聚集的時候，才會產生CBD。
　　北大不動產研究鑒定中心主任馮長春認為，北京是全國的首都，是全國的政治、經濟、文化中心，上海一直是全國的經濟中心，重慶作為直轄市，對西部經濟發展影響較大，因此這些城市都具備了建CBD的條件。
　　深圳城市規劃設計研究院教授級高級規劃師喬建平強調，中央商務區必須在一定的區域內具有影響地位，不僅如此，CBD中心的這些商務功能，服務的也不只是該城市本身，而是一定的大區域。如上海浦東，它所服務的就不只是上海一個城市，而是服務于整個亞太地區，香港也是這樣。喬還指出，建設CBD要求城市必須具有一定的實力，比如該城市國民生產總值，人均收入等。
　　“調研報告”顯示，根據2000年的統計數據，前文提到的9個地縣級城市中，有7個城市的GDP值在100億元左右。其中，無錫GDP值最高，為426億元，溫州其次，為332億元，襄樊最低，為89億元。而相同時期，上海GDP是4099億元，北京是2332億元。
　　從2000年各市財政收入看，9個地縣級市絕大部分在10億元以下，其中最高的是無錫，為31億元，最低的是黃石，為4億元。相比之下，上海是478億元，北京是158億元。
　　從2001年總人口來看，以上各市均在200萬左右，其中襄樊人口最多為216萬，佛山49萬。相比之下，上海是1193.36萬，北京是1058.72萬。
　　一般認為，在我國人口50萬以上的屬于大城市，人口在20萬-50萬的為中等城市，人口在20萬以下的為小城市。中國城市規劃設計研究院總規劃師楊保軍指出，在我國中小城市發展CBD“根本不可能”，人口在50萬以上的城市也不一定能建CBD。
　　從《跨國公司在中國投資報告2002-2003》來看，以上各市當中，全球500強在其境內投資的企業比例均在1%以下，而在上海投資的企業則高達491家，占全國總比例的25.09%。其次是北京，共有350家全球500強企業，占總比例的17.88%。
　　北京城市規劃設計研究院原院長、北京CBD總顧問柯煥章指出，CBD內如果沒有足夠的跨國公司、金融機構、商貿機構，很難形成一個相對集中的商務地區。中國社會科學院城市經濟與房地產研究室助理研究員況偉大認為，CBD的發展和一個國家或地區的經濟發展息息相關，農業為主的地區想建CBD是不可能的。
　　CBD之痛
　　上世紀90年代初，廣州市政府曾設想用5到10年時間，把珠江新城打造成一個現代化金融商務中心，但10年過去了，珠江新城仍未能形成設想中的商務環境。
　　公開資料顯示，從1992年到2001年底，珠江新城共出讓土地99宗，建成19宗，在建11宗，沒有開發的69宗之多，其中“爛尾”2宗。合同地價102億，到2001年底僅收回45億。其中住宅面積占出讓總用地面積的57.8%，商務辦公用地面積占出讓總用地面積的18%。在賣出去的地塊中，有2／3沒有進入實質性的開發。
　　據悉，當初廣州市政府規劃珠江新城的主要目的是為了籌集資金建地鐵，由此導致新城規劃前期，全部采取高密度、高容積率的建設模式。
　　而在CBD概念指引下，開發商以高地價獲取土地，實行“住宅先行”的策略，導致今天的新城東西兩翼住宅林立，中央商務區卻是一片空白。
　　面對開發不力的現狀，廣州市政府于2000年8月開始公開對珠江新城進行檢討，之后又于2002年6月公開發表《珠江新城規劃檢討》聲明。
　　況偉大指出，廣州CBD的挫折，主要在于沒有考慮市場因素。他認為，CBD不是規劃出來的，它是產業發展到一定階段之后的自然產物，只有順應市場，CBD才能得到一個很好的發展。他同時指出，CBD不同于一般的房地產開發，如果受到過多的房地利益左右，必將影響其合理功能的成長。“一個城市按照自己的生長態勢，長到一定程度的時候，就會出現用地高度緊張的地區，這就是CBD。”威格斯公司的李忠說。
　　“調研報告”認為，目前，我國政府“在CBD和中心區規劃建設中依然是決定性的主導力量”。例如，北京CBD是以政府引導和政策支持作為干預手段，是政府引導型；上海CBD是通過政府投資進行公共設施、基礎設施和部分商務功能開發作為啟動，拉動CBD功能和規模的逐步到位，是政府主導型；成都CBD政府處于謹慎干預角色。
　　北京朝陽區CBD管委會的一位負責人表示，建成一個CBD至少需要約10-20年時間，在建設CBD的過程中，所建城市政府將必須面對龐大的資金來源、投資風險以及CBD本身的承載力、管理體制等眾多問題。這些問題能否順利解決，同樣關系著CBD的成敗。
　　北京朝陽區CBD可謂一個成功的案例，但其在運作過程中同樣遇到了資金短缺問題。該管委會的負責人介紹，北京朝陽區CBD市政建設投資多達120億元人民幣，預計今后十年CBD的投資量至少上千億。由于資金不到位，朝陽區CBD的發展速度一度十分緩慢，直到去年9月，朝陽區政府與北京國際信托投資有限公司聯合推出了一個總額為15億元的“北京商務中心(CBD)土地開發項目資金信托投資計劃”，才暫時走出困境。
　　“北京CBD這種創新的資金運作方式，在有些地方根本就實行不了。”該人士舉例說，比如信托，在一些小城市發行就根本不可能。
　　何去何從？
　　目前，許多城市把CBD作為拉動區域經濟發展的重要力量。有媒體報道，安徽淮南市政府提出CBD發展設想，主要因為近年來采煤業逐漸萎縮，城市需要尋找新的發展動力，扶持新的支柱產業。而浙江寧波打造中央商務區，則是為了發揮寧波商業在長江三角洲南翼的輻射作用，同時充分展示寧波作為國內服裝大市的形象。
　　相關人士指出，從經濟發展水平的巨大差異上可以看出，一些城市的CBD發展計劃具有一定的肓目性。有消息稱，淮南CBD由于受資金、市場需求、區域地位和發展空間有限等條件制約，實際上政府對CBD能否形成沒有信心，因此目前CBD沒有進行實際操作，而僅停留在規劃設想上。
　　對于鄭州建立CBD，目前也有人懷疑，因為僅建一個龍湖就需投入20億元資金，再加上日后的維持費用，有人擔心，這一規劃方案的可行性。
　　據《海南日報》報道，原本作為CBD規劃建設起來的海口金貿區，現在幾乎變成了商住區，居住建筑用地遠遠超過了辦公建筑用地。而且，該區域內交通設施、市政設施和公建配套設施嚴重不足，從而導致居民生活極不方便。
　　盡管有地產商聲稱，投資與否“主要是看投資回報率、地緣關系和當地政策是否穩定”，但大部分投資者卻對到一些地縣級城市投資持否定態度。
　　北京均豪物業管理公司企業宣傳部經理柴嘉成明確表示，只憑感覺就不可能會考慮去地縣級CBD辦公，因為那些地方給人的感覺好像就是孤立的，而基礎設施也不一定具備。既使基礎設施具備，還要考慮一些文化的東西，因為“我在里面辦公不單是需要一種智能化的設備，還要有一種文化的氛圍，而一些小城市并不具備。”
　　喬建平認為，實際上現在有些城市建CBD并非什么壞事，關鍵在于，相關人士必須認清自己城市的自身定位，到底有沒有這方面的需求以及這個城市的實力能不能擔當起建CBD的重任。
　　馮長春認為，各城市CBD名稱可以一樣，但內涵上要有區別，CBD是高級商務，是金融貿易為主，配上零售商業，一些城市可以根據自己城市功能的特點，在這個商業中心的基礎上，進行改造利用，建一些專門的商務區或金融區，而不是嚴格意義上的高級中央商務區。這樣名稱上也可以叫CBD，但內涵應該有區別。
　　況偉大認為，在CBD規劃建設上，一個城市做成功并不意味著另一個城市也能成功。盲目學別人，就會形成沒特色的城市，而沒特色的城市就是沒有競爭力的城市。所以，必須要認清自己城市的優勢和劣勢再決定建不建CBD。