再造西史趙

　　占地1600畝、計(jì)劃總投資22．7億元的西史趙村改造項(xiàng)目，在醞釀多時(shí)后，于日前進(jìn)入“實(shí)戰(zhàn)”程序。 　　對無地村民的安置，直接關(guān)系到“城中村”改造的未來，西史趙推出了“雙保險(xiǎn)”模式。 　　鄭州已有上百個(gè)城中村納入到改造軌道，這其中，商機(jī)巨大，但風(fēng)險(xiǎn)猶存。 　　醞釀多時(shí)的西史趙村整體改造項(xiàng)目，日前終于進(jìn)入“實(shí)戰(zhàn)”程序。 　　有消息稱，這個(gè)占地1600畝，建筑面積近100萬平方米，計(jì)劃投資22．7億元人民幣的項(xiàng)目，算得上是鄭州最大的“城中村”改造項(xiàng)目之一。 　　“我們村整體改造回遷區(qū)的拆遷工作于7月初開始，現(xiàn)在完成了95%，預(yù)計(jì)新房建設(shè)工作不久就可以上馬了。”西史趙村村長邵文俊告訴記者。 　　西史趙村屬鄭州市金水區(qū)廟里鎮(zhèn)，位于北環(huán)道以北，索凌路以西，金杯路以東。該村現(xiàn)有438戶，1400余人。由于地處城郊接合部加上歷史遺留的多種原因，該村硬件設(shè)施和經(jīng)濟(jì)建設(shè)相對滯后，與鄭州的城市化進(jìn)程極不協(xié)調(diào)，村內(nèi)破舊的基建、簡陋的生產(chǎn)車間及雜亂的建筑，一定程度上影響到鄭州市北大門形象，也制約著村民生活水平的提高和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。 　　西史趙村南面，前不久還雜亂林立、具有明顯“都市村莊”特征的廠房已然倒塌，殘磚爛瓦散落一地，整個(gè)地塊上都彌漫著剛剛拆遷的味道。 　　邵所稱的回遷區(qū)只是西史趙村改造的一部分，位于整個(gè)項(xiàng)目的南端，約500畝，占整個(gè)工程的三分之一。但負(fù)責(zé)施工的工作人員介紹，該區(qū)的啟動(dòng)對整個(gè)項(xiàng)目而言，意義非同一般，相當(dāng)于“起步區(qū)”。“萬事開頭難，何況還涉及農(nóng)民、拆遷、補(bǔ)償、回遷等問題。”這位工作人員說。 　　“西史趙村的改造，我們已經(jīng)進(jìn)行了相當(dāng)長一段時(shí)間的準(zhǔn)備，現(xiàn)在正式啟動(dòng)，也是水到渠成的事。”廟里鎮(zhèn)黨委書記魯老斗看上去有點(diǎn)如釋重負(fù)。不過，作為這項(xiàng)工作的主要推動(dòng)者之一，魯對整個(gè)方案特別是起步區(qū)實(shí)施的艱巨性顯然有足夠的認(rèn)識和心理準(zhǔn)備。“起步是否干得漂亮，回遷工作是否順利，村民的利益是否有著落，直接關(guān)系到西史趙村整體改造的命運(yùn)。”魯說。 　　當(dāng)?shù)卮迕窀嬖V記者，早在2002年，村里就禁止建造住房了，據(jù)說是為了“實(shí)施整體改造”。與此同時(shí)，眾多改造方案相繼納入視野，在所在區(qū)和鎮(zhèn)的支持下，西史趙方面與眾多房地產(chǎn)商進(jìn)行了接觸。 　　“太宏、中業(yè)、裕華、三江等房地產(chǎn)公司，我們都接觸過，但最終選擇了信和置業(yè)和他們的方案。”西史趙村的一位干部稱，“信和比較有實(shí)力，而且該方案較周到地考慮了我們的利益。” 　　2003年10月19日，西史趙村村委會(huì)和信和（鄭州）置業(yè)有限公司（以下簡稱“信和置業(yè)”）簽訂了《整體合作開發(fā)協(xié)議》。三個(gè)月后，該項(xiàng)目被列為鄭州市首批18個(gè)城中村改造試點(diǎn)。 　　西史趙方面所說的信和置業(yè)，對鄭州業(yè)界來說，其身份頗為神秘。 　　據(jù)說，從來鄭接觸、注冊公司、拿出方案到與西史趙村簽訂《整體合作開發(fā)協(xié)議》，信和置業(yè)只花了短短兩個(gè)多月的時(shí)間。在去年9月份之前，圈內(nèi)人還根本不知道“信和”為何物，但這個(gè)神秘角色硬是從半道殺出，摘走了這個(gè)“有1600畝地，總投資達(dá)20多億元”的大項(xiàng)目。 　　“對信和置業(yè)我了解不多，只聽說有加拿大的資本背景。”一位地產(chǎn)界人士說。 　　記者通過多方渠道得知，信和置業(yè)是一家從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的外商獨(dú)資企業(yè)，2003年9月4日經(jīng)鄭州市外貿(mào)局批準(zhǔn)設(shè)立，同年9月11日經(jīng)鄭州市工商局登記注冊，在鄭州市金水區(qū)注冊，注冊資金1050萬美元。 　　信和置業(yè)的真正出資人是高擇投資公司，有加拿大淵源，但有一種說法稱其真正注冊地在英屬某群島，并在我國浙江寧波涉足過啤酒業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)。 　　“我們介入西史趙村改造項(xiàng)目，純屬偶然。”信和置業(yè)董事總經(jīng)理徐益明表示。徐的“偶然”發(fā)生在去年8月金水區(qū)的一次招商會(huì)上，當(dāng)時(shí)他以一個(gè)加拿大籍華人的外商身份到鄭“探路”。正是在這個(gè)招商會(huì)上，徐以及他身后的投資公司對西史趙項(xiàng)目產(chǎn)生了濃厚的興趣。 　　稍后，信和置業(yè)注冊完畢，并深度介入了西史趙村改造項(xiàng)目，加入到一場不動(dòng)聲色的爭奪戰(zhàn)中。經(jīng)過與廟里鎮(zhèn)和西史趙方面頻繁接觸后，共同達(dá)成了按照城中村改造方式，對西史趙村進(jìn)行整體開發(fā)（包括村民安置），將其建成英式風(fēng)貌居住區(qū)。 　　一個(gè)隱含多種嘗試的城中村改造項(xiàng)目，正悄悄地在鄭州北城展開，信和置業(yè)笑到了最后。 　　兩個(gè)月后，也就是去年10月份鄭州第18屆懇親大會(huì)上，雙方簽訂了《整體合作開發(fā)協(xié)議》；2003年12月18日，金水區(qū)政府與信和置業(yè)聯(lián)合召開了西史趙村改造項(xiàng)目暨“英式風(fēng)貌居住區(qū)方案說明會(huì)”，正式向鄭州市政府及城建、規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等部門亮相；2004年初，市規(guī)劃局組織了省市專家對西史趙村整體改造方案進(jìn)行論證，并一致通過該方案。 　　雖然整個(gè)項(xiàng)目還處在起步階段，但徐益明充滿自信。“它一定是一個(gè)多贏的方案。”徐說。 　　對于信和置業(yè)方面的“超積極”姿態(tài)，徐解釋稱，一是西史趙村自身有很多優(yōu)勢，比如說土地達(dá)1600余畝，有足夠騰挪空間，便于開展改造，西史趙村的交通優(yōu)勢也很誘人；二是當(dāng)?shù)卣貏e是鎮(zhèn)政府全力支持，出面化解了很多城中村改造中常見的拆遷、補(bǔ)償、農(nóng)民安撫等多方面的問題。 　　但知情人士稱，驅(qū)動(dòng)信和置業(yè)在不到半年時(shí)間里，做出一系列眼花繚亂動(dòng)作的真正原因，還是該項(xiàng)目中潛在的巨大利潤空間。 　　轟隆隆的拆遷聲，讓趙維孝老人感到了一絲不安甚至恐懼。畢竟，他曾經(jīng)生活了70多年的土地即將發(fā)生改變了，而且是一次徹頭徹尾的改變。 　　“西史趙村的改造方案很徹底，類似于打倒重來，其原來的舊村子和周邊凌亂的廠房將被完全抹去，取而代之的是一個(gè)大型的英式風(fēng)貌居住區(qū)。”徐益明說，“這種安排使其若干年內(nèi)不會(huì)落伍，真正達(dá)到了改造的目的。” 　　在信和置業(yè)制作的沙盤模型上，記者注意到，整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中透出濃重的英國風(fēng)情：純英式商業(yè)步行街、中心廣場、景觀教堂、英式學(xué)校、圖書館等等，使新西史趙成為一個(gè)集居住、旅游、商業(yè)和文化為一體的純英式居住區(qū)。 　　不過，眼光質(zhì)樸的村民們對沙盤上展示出的未來卻心懷疑慮，或者說還沒有做好足夠的思想準(zhǔn)備。 　　由于兩年多以前村里就禁止建房，邵小三一家四口只能擠在三間平房里，期待著改造后分房的那一天。“村里要整體改造，大方向是對的，我支持，但……”欲言又止的邵小三顯然對這種翻天覆地的改造還不太適應(yīng)。 　　村民們的顧慮不無道理。盡管經(jīng)歷了多次村民代表大會(huì)、黨員大會(huì)的討論，但現(xiàn)實(shí)中，村民的居住水平、未來的就業(yè)及生活保障等等，都是“西史趙們”改造的難點(diǎn)。 　　西史趙村一位干部告訴記者，該村村民在新居住區(qū)中的住房分配水平是每人約50平方米。同時(shí)，為了解決這些失去土地的農(nóng)民的未來生活問題，西史趙改造方案推出了“雙保險(xiǎn)”，一是為村民們建造了“第二家園”即租賃式樓群，每家能分得約5套，可租可賣；二是，建造了索凌路大型農(nóng)貿(mào)市場和沿街商鋪，這些都將成為西史趙村民的永久物業(yè)，不能出售。 　　有關(guān)人士測算，僅第二項(xiàng)，根據(jù)目前的租金水平，就可以有1200萬元的年收入。這些足以保證西史趙全體村民在未來的日子里衣食無憂。 　　提供足夠的就業(yè)，也是這場“農(nóng)民變市民”工程必須直面的課題。據(jù)了解，未來西史趙居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)及其他配套設(shè)施面積約15萬平方米，按照40平方米安排一個(gè)就業(yè)人口計(jì)算，小區(qū)內(nèi)就能安排3000多個(gè)就業(yè)崗位。 　　“西史趙改造方案充分考慮到了村民的利益，為村民們提供了充足的物業(yè)設(shè)施、就業(yè)機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，這些是該方案難能可貴之處。”廟里鎮(zhèn)黨委書記魯老斗如此評價(jià)信和置業(yè)的方案。 　　金水區(qū)城中村改造指揮部指揮長陳耀偉在接受記者采訪時(shí)亦表示，將一個(gè)破舊的城中村改造成現(xiàn)代化的居住區(qū)，不僅符合鄭州市總體規(guī)劃和城市化進(jìn)程，而且找出了一個(gè)政府、投資者、村民多贏的模式。 　　西史趙村被卷進(jìn)城市的節(jié)奏，只是鄭州城市化進(jìn)程的一個(gè)縮影。 　　據(jù)了解，鄭州整個(gè)城中村改造工程中，涉及100多個(gè)城中村。長期以來，由于一直享受著《村民自治條理》的“呵護(hù)”，其在土地、管理、建筑等方面都存在著一系列問題。 　　“這些獨(dú)立王國像是一個(gè)個(gè)陷落在城市中的孤島，城市的心病，不得不除。”鄭州市城中村改造指揮部的有關(guān)官員表示。 　　城中村改造不僅涉及十多萬村民的切身利益，還牽動(dòng)著幾十萬外來務(wù)工人員的心。因此，鄭州市有關(guān)方面對城中村改造慎之又慎，確立了“遵循發(fā)展與穩(wěn)定并重，依法辦事、規(guī)范運(yùn)作，矛盾化解在基層”等三大基本原則。 　　2003年底，《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》開始施行，2004年4月5日，《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》正式生效，鄭州在全國率先推出了系統(tǒng)、全面的城中村改造方案。 　　與此同時(shí)，巨大的商機(jī)也在鄭州市“村”變“城”的進(jìn)程中若隱若現(xiàn)。 　　有關(guān)人士介紹說，此次鄭州市的城中村改造將本著“誰受益、誰投資”的指導(dǎo)思想，改造資金由改造者自籌，既可以由受益者集資，也可以用土地和房屋做抵押貸款，政府原則上不投入也不從城中村改造中獲取經(jīng)濟(jì)利益。當(dāng)然，投資者還能一定程度上享受土地政策、付款方式、稅費(fèi)減免等方面的優(yōu)惠待遇。 　　這些規(guī)定意味著，城中村改造帶給投資人的回報(bào)，有相當(dāng)大的騰挪余地。 　　拿西史趙村改造項(xiàng)目為例。知情人士透露，西史趙項(xiàng)目中除500畝用于村民回遷安置和部分租賃物業(yè)外，還剩下約1000畝地留給開發(fā)公司自主開發(fā)，而拿下這一地塊的成本每畝不足20萬元。這一批土地款，專項(xiàng)用于前500畝的定向開發(fā)。 　　這種安排意味著，信和置業(yè)“不費(fèi)力拿下了一大塊價(jià)值不菲的黃金寶地”。該地塊大小姑且不論（1000畝，可躋身于鄭州一流大盤之列，在該市類似區(qū)域和地段，已經(jīng)不可能成片拿下如此規(guī)模的土地），單從拿地成本角度而言，信和置業(yè)的所得，“肯定比在市場上招、拍、掛的結(jié)果合算”。 　　但一位研究城中村改造的專家表示，看似是一場“盛宴”的城中村改造中，同樣蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)。“如果沒有雄厚的資本實(shí)力，沒有專業(yè)認(rèn)真的態(tài)度，沒有足夠的應(yīng)對‘村’進(jìn)‘城’的智慧，投資人的行為最終可能是‘竹籃打水一場空’。”這位專家告誡。