都市綜合體研究-都市綜合體案例

　　都市綜合體的開發(fā)一般規(guī)模巨大、投資巨大，而且涉及的專業(yè)眾多，影響深遠，未來都市綜合體開發(fā)的要求更高，因此其開發(fā)模式與一般的房地產(chǎn)開發(fā)絕然不同，需要對城市資源、商業(yè)資源、專業(yè)資源進行高效整合，才能實現(xiàn)都市綜合體的開發(fā)效益及社會影響。都市綜合體是一個龐大的系統(tǒng)工程。

　　德思勤投資咨詢有限公司策劃研究中心通過對世界各國尤其是對近年來國內的都市綜合體進行研究，根據(jù)綜合體在不同城市的不同位置、城市特性和歷史階段，從投資與營運的角度總結出都市綜合體的三種開發(fā)模式：

　　“獨立”開發(fā)模式

　　這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財富，一些大財團或政府紛紛通過建設都市綜合體來彰顯自己的實力，最典型的例子：美國紐約的“洛克菲勒中心”由洛克菲勒財團興建，法國巴黎德方斯區(qū)由法國政府興建，這種開發(fā)模式的特點是投資主體單一（多為財團或政府）、合作機構比較少（主要是建筑承包商、設計公司）、功能也相應比較簡單。

　　“合資—公共財政補貼”模式

　　這種模式一般是對舊城商業(yè)中心進行改造時，單個開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財政補貼、無息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進行開發(fā)，達到復興舊城的目的。這一模式在上個世紀70-80年代日本的都市綜合體開發(fā)中比較常見。如日比谷商業(yè)區(qū)、池袋日之出大街、新宿“西口商業(yè)回館”等。這一模式的特點是公私合作、各取其利，相關的合作單位也比較少，功能性較強，但專業(yè)性不夠。

　　“合作鏈” 開發(fā)模式

　　現(xiàn)代城市發(fā)展對都市綜合體要求越來越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強調城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機結合，構成一個連續(xù)的、協(xié)調的空間。

　　都市綜合體的規(guī)劃、設計、定位、開發(fā)、服務、管理等不是一個普通的開發(fā)商憑經(jīng)驗就能夠做到的，它對開發(fā)商的自有資金、融資渠道、與銀行、土地、規(guī)劃等方面的良好關系、各種物態(tài)的大型項目的開發(fā)經(jīng)驗、甚至包括建筑理念上都是個挑戰(zhàn)。因此目前國內都市綜合體的開發(fā)多采取“合作鏈” 開發(fā)模式，這也是都市綜合體適應未來發(fā)展的開發(fā)模式。

　　如北京華貿中心、東莞第一國際、深圳華潤中心就采用這種開發(fā)模式。其運作方式是將龐大的項目運營按進度細分階段，再將涉及領域的內容融入到階段中。每個階段、每個內容都由專業(yè)的公司去執(zhí)行，并在合同上明確各方的權益。必須明確的是，從單項執(zhí)行內容來看，所選擇的公司都應是相當出色的。可以說，這樣做可以實現(xiàn)項目整體風險最低化、分散化，將開發(fā)利潤、經(jīng)營利潤、品牌利潤實現(xiàn)最大化。這種合作方式雖然前期談判的時間較長，但充分體現(xiàn)了集體作戰(zhàn)的智慧，一旦敲定之后，所有合作公司的利益和風險都捆綁在一起，也就消除了執(zhí)行上的各種障礙。

　　由于都市綜合體開發(fā)規(guī)模宏大，投資額巨大，項目融資安排在項目開發(fā)過程中十分重要，一旦某個環(huán)節(jié)資金鏈出了問題，后果不堪設想，因此在項目開發(fā)之初就必須做好融資安排。中國目前房地產(chǎn)融資渠道比較單一，多為銀行貸款，但隨著資本市場的成熟，各類融資渠道會逐步完善，包括房地產(chǎn)信托投資基金、海外上市、房地產(chǎn)抵押債券等，都市綜合體開發(fā)的資金瓶頸會得以解決。目前許多國外的大型房地產(chǎn)投資基金開始試探性地進入中國房地產(chǎn)，如Morgan Stanley、ING、AIG等，在都市綜合體的開發(fā)上取得了可資借鑒的成功經(jīng)驗，因此如何與房地產(chǎn)基金合作共同開發(fā)都市綜合體是開發(fā)商必須考慮的重要環(huán)節(jié)之一。

　　同時，都市綜合體大多是城市中心舊城改造或CBD重要建設項目，城市政府會十分重視，其社會影響也非一般項目可比，因此項目開發(fā)如何與政府互動也是一個值得關注的問題，東莞第一國際的成功開發(fā)就與當?shù)卣g的互動與協(xié)作是密不可分的。

　　總而言之， “合作鏈”開發(fā)模式不僅涉及到各個相關公司之間的緊密協(xié)作，還包括與政府、與基金的良好關系。“合作鏈”開發(fā)模式最合適在都市綜合體項目中采用，因為該類產(chǎn)品涉及內容較多，管理層面又比較細，又都與品質、經(jīng)營掛勾，而一般模式操作起來局面則往往無法控制。一些企業(yè)率先采用這種“合作鏈”的開發(fā)方式，無疑是一種大膽的嘗試。這種模式可能成為日后都市綜合體項目開發(fā)的一種全新運營方式。