高爾夫研修班第三講：中國土地利用和管理問題的探討

姜武漢　資深土地問題專家、博士

　　姜武漢老師【資深土地問題專家、博士】的主講主題是中國土地利用和管理問題的探討。姜先生就土地管理的基本情況、高爾夫產(chǎn)業(yè)土地政策、房地產(chǎn)市場調(diào)控、土地財(cái)政、新型城鎮(zhèn)化等熱點(diǎn)問題向?qū)W員們進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

　　姜老師首先講解了土地的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性、法律屬性三個(gè)基本屬性，并從土地和國家的糧食安全、生態(tài)環(huán)境安全、經(jīng)濟(jì)安全以及社會(huì)安全四個(gè)方面闡述了土地的重要性。

人口數(shù)據(jù)圖

 
 
　　第一、土地作為一種自然資源，關(guān)系到國家的糧食安全。對此，姜老師采用圖文、數(shù)據(jù)等資料生動(dòng)地做了講述。

全國耕地面積變化情況

 
 
　　第二、土地作為一種生態(tài)資源，關(guān)系到國家的生態(tài)環(huán)境安全。

　　1.    生態(tài)危機(jī)嚴(yán)重

　　a)    我國正處在人與自然矛盾最為尖銳的歷史時(shí)期，資源環(huán)境對13億人口的支撐已近極限。 世界自然基金會(huì)的研究顯示，中國生態(tài)足跡是本國生態(tài)承載力的201%，人均生態(tài)赤字比全球平均水平高1倍。生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，加劇了各種自然災(zāi)害的發(fā)生，我國成為世界上各類自然災(zāi)害最嚴(yán)重的國家之一。

　　2.    土地污染嚴(yán)重

　　a)    受鎘、砷、鉻、鉛等重金屬污染的耕地面積近3億畝，約占耕地總面積的1/6；其中受工業(yè)“三廢”污染的耕地面積1.5億畝，占全國耕地的1/12 。

　　3.    水土流失嚴(yán)重

　　a)    2005年全國水土流失面積356萬平方公里。

　　4.    土地沙化問題嚴(yán)重

　　a)    全國沙漠和沙化土地總面積達(dá)174.3萬平方公里，占國土面積的18%。

　　5.    空氣質(zhì)量差 

土地與經(jīng)濟(jì)安全

　　第三、土地作為資產(chǎn)和資本，關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)安全特別是金融安全

　利用土地直接融資：通過土地到資本市場進(jìn)行直接融資，不斷推高地價(jià)、股價(jià)，容易使房地產(chǎn)市場和資本市場都產(chǎn)生泡沫。上市房地產(chǎn)企業(yè)“股市融資－購置土地－股市融資”可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　第四、土地作為權(quán)利，關(guān)系到社會(huì)安全。

　　土地可以有效的化解就業(yè)矛盾，據(jù)亞洲開發(fā)銀行估計(jì)，20世紀(jì)80年代，中國每增加1％的就業(yè)崗位需要經(jīng)濟(jì)增長3％，到了90年代，達(dá)到同樣效果，經(jīng)濟(jì)則需要增長7.8%。確保耕者有其田，盡量將農(nóng)村人口留在農(nóng)村，顯得格外重要。
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　　土地制度的合理與否，直接關(guān)系到社會(huì)是否和諧，土地制度合理，耕者有其田，居者有其屋，人民就安居樂業(yè)，社會(huì)就和諧；  土地制度不合理，耕者無其田，居者無其屋，人民不能安居樂業(yè)，社會(huì)就不和諧。  

中央政策與高爾夫項(xiàng)目增長關(guān)系比較圖

　　關(guān)于高爾夫產(chǎn)業(yè)土地政策的講解，姜老師認(rèn)為，對20 年來涉及高爾夫的文件進(jìn)行收集、整理和分析發(fā)現(xiàn)：

　　一是中央政府的高爾夫政策經(jīng)歷了“從鼓勵(lì)至限制、從限制到禁止”的變遷；

　　二是同期高爾夫項(xiàng)目用地類型表明，限制及禁止使用耕地、林地等優(yōu)質(zhì)土地建設(shè)高爾夫球場的政策執(zhí)行效果好，高爾夫球場用地類型趨向合理，2005 年之后的球場用地皆以荒山、草山為主，占用優(yōu)質(zhì)土地現(xiàn)象得到了有效控制；

　　三是同期高爾夫項(xiàng)目數(shù)量增長數(shù)據(jù)表明，雖然高爾夫球場增速受到政策影響，但限制、暫停及禁止高爾夫項(xiàng)目建設(shè)的政策執(zhí)行不到位，每年球場項(xiàng)目凈增量居高不下。

　　姜老師強(qiáng)調(diào)，對政策出臺(tái)時(shí)間及內(nèi)容的進(jìn)一步研究表明，每逢宏觀經(jīng)濟(jì)遭遇外部危機(jī)或重大事件沖擊時(shí)，中央政府限制或禁止高爾夫項(xiàng)目的政策會(huì)相對寬松，出現(xiàn)政策及執(zhí)行上的前后不一致；財(cái)政分權(quán)體制和官員晉升錦標(biāo)賽模式下地方政府( 尤其是地縣級政府) 具有發(fā)展高爾夫項(xiàng)目的動(dòng)機(jī)，不愿執(zhí)行中央限制和禁止高爾夫項(xiàng)目建設(shè)的政策，甚至明確鼓勵(lì)，從而出現(xiàn)了中央和地方政策的上下不一致；同級政府各部門從其行政職能出發(fā)，對高爾夫政策存在分歧，使得高爾夫政策在政府部門之間不一致。

　　姜老師認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控的最終目標(biāo)是“住有所居”和“公平分配”；目前房地產(chǎn)市場調(diào)控以行政手段和價(jià)格管理為主，如，限購、限價(jià)、限面積；建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制，必須堅(jiān)持市場化原則，建立健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，實(shí)現(xiàn)市場調(diào)節(jié)。

　　關(guān)于土地財(cái)政部分內(nèi)容，姜老師提出下面的關(guān)鍵五點(diǎn)：

    94年稅制改革，中央與地方財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配；
    土地財(cái)政問題日益凸顯，08年5.3萬億；
    “增量”土地的土地財(cái)政模式不可持續(xù)；
    土地財(cái)政世界各國都存在，關(guān)鍵的來源；
    由增量到存量是改革的根本。

　　最后，關(guān)于新型城鎮(zhèn)化，姜老師從“四化同步”是目標(biāo)；農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)是核心；城市生態(tài)化、農(nóng)村城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化；工業(yè)化-城鎮(zhèn)化-農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化-信息化-工業(yè)化等四個(gè)方面闡述了其主要內(nèi)容。

　　姜武漢簡介

　　資深土地問題專家、博士