日本如何做養老地產？

　　日本服務型高齡者住宅，多為政府補貼，民營公司開發。只要符合政府規定，就補助該建筑建設費的十分之一及改造費的三分之一，還可享受稅收優惠。

　　作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。同樣，日本的養老地產也十分突出。

　　如果說臺灣的養老地產多是由醫療機構主導的集中式老年人社區，那日本卻恰恰相反。不僅如此，日本的老人住宅多為獨棟存在，未形成規模化的小區。究其原因，臺灣走的是美國式養老道路(建持續照料退休社區)，而日本卻和北歐國家一樣，注重老年人生活的常態化及其獨立性的保持。

　　在老齡化越發嚴重的中國，我們的養老地產卻多為旅游項目改造，重硬件輕服務。專家認為，在結合中國自身特色的情況下，將尊重老年人的生活及保持其生活常態化的觀念融入其中，也許就是解決問題的一把鑰匙。

　　規定

　　老人住宅要無障礙，至少25平方米大

　　作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在老年福利、社會保障制度等方面取得了矚目成績。同樣，日本的養老地產也十分突出，目前占主導地位的是近年來日本政府大力推行的“服務型高齡者住宅”，并于2011年在《老年人居住法》中增加了相關規定。

　　所謂服務型高齡者住宅，日本國土交通省是如此定義的：“服務型高齡者住宅是與護理、醫療機構合作，給老年人提供安心服務的無障礙結構性住房。”它是如今日本政府、社會團體、房地產公司共同推進的養老項目，濃縮了日本人對于老人住宅的所有觀念，在很多方面都有硬性規定和完善配備，譬如室內專有面積應達到25平方米，各居所里應有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過，廁所及走廊等地必須設置扶手、地面不能有高低之差等。

　　而在服務方面，則規定了至少白天必須有二級以上的護理方面的專業人員在該建筑中坐班，每日必須確認居住在該建筑中的老年人的安全，在老年人有需求時，必須傾聽他們的需求，解決他們生活上的煩惱。

　　與傳統意義上的養老院不同，服務型高齡者住宅如一般的租賃房屋一樣，老人可以單獨出門、無門禁、無會客時間上的限制，而所享有的服務也可根據個人不同進行添加(收取相應費用)。這些自選的服務包括提供飲食、上門醫療、照顧生活各方面等。不僅如此，多數的”服務型高齡住宅“的同一棟樓里都會有居家養老中心，日間照料中心，診所等設施。

　　租金

　　月租約3800元人民幣，比普通房屋貴

　　除了上述幾種模式外，日本政府還鼓勵老年人對自己的房屋進行改造，讓其更加適合老年人的日常生活。但據記者了解，改造一棟房屋所需費用高達1500萬日元(約合90萬人民幣)，不是一般的家庭可以負擔的。日本同志社大學社會學部的渡邊武達教授告訴南都記者，他做了40年的大學教師，妻子做了30多年的公務員，家里才拿得出這筆錢。若是像一般家庭那樣，丈夫是公司職員，妻子是家庭主婦，基本是拿不出這筆改造費的，所以日本老人基本以租住服務型高齡者住宅為主，因為房租相對合理，7萬日元(約合4200元人民幣)以下的占70%左右，均價為62828日元(約合3800元人民幣)。根據日本全國租賃管理商業協會統計，2014年3月日本全國1LD K (一室一廳一廚的單身小公寓)平均租金是46286日元(約合2800元人民幣)，即服務型高齡者住宅的租金是一般房屋的1.4倍不到。

　　根據去年7月日本發布的”關于自費養老院·服務型高齡者住宅的實態調查研究“來看，服務型高齡者住宅的平均入住率達到78.2%。不過，日本高齡者住宅研究所的志垣智子研究員在接受記者采訪時也透露，在該制度開始之初，登錄的住宅數大幅增長，但今年3月開始有增速放緩的趨勢。

　　究其原因，服務型高齡者住宅有以下兩個缺點。其一，選擇入住服務型高齡者住宅的大多數人是因為無法住進特別養護老人院，才選擇該住宅，也就是說入住該住宅的老年人需要護理的居多，對于該類型的住宅的護理功能要求過高。其二，與地方政府的相關機構聯系不足，出現了供求關系不平衡的現象。

　　運營

　　政府補貼民間建，只租不售

　　志垣智子還告訴記者，截至2014年3月末，日本政府登錄在案的服務型高齡者住宅共4553件，登錄住戶數為146476戶，其中，東京都、大阪府、北海道的占全國的22 .6%。而對此進行開發的多是民營資本公司，占到總數的83%。這和由醫療機構主導開發的臺灣截然不同。據悉，醫療機構主導的養老地產在日本所占的比例不過14%。

　　日本政府為了推進該住宅的建設，對服務型高齡者住宅有著相應的補助政策。只要符合日本 政府的規定，就補助該建筑建設費的十分之一及改修費的三分之一。不僅如此，日本政府對建造該種住宅的企業所得稅·法人稅、固定資產稅、不動產取得稅都有一定程度的減免。由于其建設費或改造費等都得到政府資助，因此也限定了這種高齡者住宅不能用于出售盈利，而只能出租。

　　一方面是老人住宅的成本較高，一方面是出租收益相對緩慢，在此情況下，如何去經營養老地產是各民間公司的課題，長期經營住房借貸項目的日本希諾建集團對此提出了一種新型的商業模式，就是將該公司空置的舊房屋，改造成”服務型高齡者住宅“后，再以便宜的價格租給老年人，提高房屋使用率。現在該公司還在積極推進”服務型高齡者住宅“的建設，在東京的板橋區已經取得另一個空置的住宅。在談到護理相關事業的前景時，該公司篠原社長今年4月在接受日本媒體采訪時表示：”開始的時候是花了不少成本，但是這一期的入住率增加，我相信(今年)最終會有利潤的。“



　　理想的中國式養老地產三種模式

　　日本的老人住宅有其特殊的地方，那就是多為獨棟式的房屋，未形成小區規模。在日本新瀉大學取得工科博士學位的北方工業大學建筑工程學院副教授林文潔曾參與制定中國《老年人建筑設計規范》，他告訴記者，這其實跟日本政府對于老人住宅的一個核心觀念有關，那就是讓老年人的居住環境保持一個常態化，周圍有不同年齡層的人群。不僅如此，日本還有較完善的護理制度，”維護老人的自立與尊嚴也是他們一個很重要的觀念“林文潔表示，這具體表現在盡可能讓老人做自己力所能及的事情。如日本的護理人員會幫助老年人行走，盡量不使用輪椅，但在中國輪椅通行往往成為一個賣點。

　　林文潔認為，日本對于老人住宅的核心觀念值得學習，讓老年人居住在一個有著不同年齡層的小區，保持他們原有的生活狀態是非常重要的。現在中國大部分的老人住宅都是集中式的住宅小區，生活環境里見到的都是老年人。如今，中國的家庭觀念發生改變，子女不與老人共住，卻也不想離老人太遠。根據林文潔的研究，子女與老人居住在步行10分鐘以內的距離是最好的。因此，一個小區里散落幾棟老人住宅或是一棟樓里的幾個單元做成老人住宅的形式是最為理想的。

　　不過，林文潔也認為，國內專業護理人才短缺，分散式的管理無法高效率地提供服務。此外，在國家沒有相應政策輔助的情況下，此種操作方式的成本較高，回收時間長，投資風險較大，開發商不愿去做這個項目。所以林文潔認為理想中的中國養老地產應該有三種模式：

　　◎面向高收入人群：養老社區是理想的，因為其服務相對完善，但價格也更高。

　　◎對于大量中等收入群體：建議在居住區中配建適量老人住宅、老年公寓。同時可根據社區規模配建社區老年人日間照料中心、社區型養老院，以實現老年人在熟悉的環境中可持續居住。

　　◎對于低收入老年人：應當在政府保障性住房中配建適量的老人住宅或公寓。

　　當然，以上三種模式都需要高規格的服務，所以，培養專業護理型人才也是刻不容緩的事情。

　　注：日本服務型高齡者住宅部分資料來自日本高齡者住宅研究所。

　　日本養老特點：
　　1、獨棟式的房屋，未形成小區規模。
　　2、保持老年人生活的常態化，讓其周圍有不同年齡層的人群。
　　3、較完善的護理制度。
　　4、維護老人的自立與尊嚴，在給與幫助的同時，更多地讓老人做自己力所能及的事情。