四合院：走出黃金寶地上的蕭條

    在北京率先打出“四合院專業代理評估”招牌的井蘊嬌這段時間很是著急，找她代理購買四合院的人越來越多，買下來之后多要徹底翻修。眼見一處處四合院被拆了又建，井蘊嬌心中不是滋味，她在想：這些老院子，到底包含著多少文化遺產的信息？能不能請專家鑒定一下，把這些信息提前告訴給買家呢？

    在北京的老城區，有20多年沒有公布新的區級文物保護單位了。這20多年，正是老城被大拆之時，已公布的區級文物保護單位，數量有限，即使如此，有的也未逃脫被鏟除的命運。一段時間以來，市、區兩級政府都忙于舊城改造，不公布新的區級文物保護單位，也算是不給推土機找麻煩。情況在2000年發生了變化，這一年，北京市公布了首批歷史文化保護區，禁止在保護區內大拆大建。此后，鼓勵社會力量購買四合院的政策出臺，井蘊嬌的四合院買賣便越發地紅火。

    “北京的四合院見證了許多歷史故事，如果我能發掘到這些歷史文化信息，它們就更有吸引力，銷售價格肯定比普通的院子要高，買家也會備加珍惜，不會輕易地拆改，因為這些信息，既有文化價值，又有經濟價值。”井蘊嬌向我道出了她心中的秘密。

    近年來，北京四合院的行情大漲，找井蘊嬌買院子的多為投資客，前幾年賣幾百萬元的院子，現在一轉手就是上千萬。“誰說這些老院子是破爛玩意？”井蘊嬌說，“四合院的投資回報率多高啊！”

    可是，在中國的城市里，這樣的現象比比皆是：傳統民居在成片成片地“腐爛”，它們多身處市中心區，多在優質地段，可長期以來，無人愛惜，無人交易，危房率急劇上升，成為黃金寶地上的蕭條。

    在過去，對房屋的養護，是一種基于房屋自由交易的市場行為，無需政府投入財力——買家購得房產后，多會加以修繕翻新，如無現金保持房屋質量，可通過出租或房屋抵押貸款獲得修繕費用，或干脆將房屋售賣。在此種關系中，財產權的穩定最為重要，否則，這種市場行為就不會發生。

    經歷1958年對私房的改造，“文化大革命”對私房的沒收，中國城鎮房屋的產權關系出現了混亂，大量受憲法保護的私有房屋被違法侵占。“文革”結束后落實私房政策，由于種種原因，被侵占的房屋未能徹底退還原產權人，旋即大規模舊城改造開始，“拆”字旗下，這些老房子更是無人敢修、無人敢買，它們不是被拆掉，就是自己爛掉。

    于是，中國的城市出現了一個罕見的現象：在經濟增長的和平時期，城市的細胞——房屋——出現了大規模的衰敗。其衰敗之因，一是這些細胞的細胞核——財產權——遭到了破壞，二是這些細胞已不能夠通過市場的交易自由地呼吸，它們多被劃入危改的范圍，產權、戶籍均被凍結，結局只有一個——拆。

    令人窒息的“拆”屏蔽了市場信息，使這些黃金地段上的房屋完全失去了市場價值。井蘊嬌的故事告訴我們，情況完全不必如此，只要把那個“拆”字抹掉，修復并保護房屋的財產權，市場就會讓這些房子好起來。

    “北京的四合院已越來越少，越來越稀缺了，它們已經是古董，怎么會不值錢呢？”井蘊嬌說。她急于請專家鑒定老院子文物價值的想法，也部分地暗示了這樣一個市場規則：文化遺產的價值不僅僅存在于精神層面，它還會積淀為物質財富。文化遺產的吸引力不但會提升自身的市場價值，也會提升周邊不動產的市場價值。打一個比方，這個城市有故宮，它的不動產價值就會比沒有故宮的城市高。

    所以，在一個自由而開放的市場環境里，文化遺產的價值多能通過市場信號敏感地顯現。人們支持文化遺產保護的立法，是因為這當中還包含著最為實際的經濟理由——文化遺產會提高這一地區的吸引力，其價值會積淀為這一地區不動產的市值。

    于是，文化遺產擁有者的權利必須受到限制，他們被規定必須按照文物保護的要求對房屋進行修繕。他們由此獲得補償——其房屋修繕方面的稅負得到優惠（美國便是如此）。

    從經濟層面來看，此種政策設計的潛臺詞是：你們家的房子作為文化遺產留下來，使得街坊鄰居們的房子更值錢了，大家就會要求保護你們家的房子，并通過減免稅收，來購買你們家因保護而被限制的權利。

    顯然，只有在財產權穩定的情況下，以上市場規則才會顯靈，與之相關的政策設計才會發生。相比之下，盡管中國的市場化改革持續了三十年，1998年通過住房制度改革，建立了房屋產權交易市場，2008年施行了物權法，可房屋產權的穩定性仍面對諸多不確定因素。在這樣的情況下，文化遺產的價值更是難以得到真實的市場反饋。

    眼下，井蘊嬌最頭疼的仍是規劃問題：“我們最擔心的是，剛把院子賣給客戶，那個地方就被規劃了，要被拆遷了。你說，這讓我們怎么向客戶交代？”

    她得出結論：“四合院的衰敗，完全是政策導致的。”（完）