北京:朝外打造商業街新模式 公寓投資市場先行升溫

　　在不久前結束的“2003北京商業街國際研討會”上，市有關商業部門負責人透露，2010年以前，本市將在王府井、西單、前門等18條老商業街的基礎上，培育和發展10條各具特色的新商業街，北京商業街經濟呼之欲出。在這些商業街中，朝外大街是進展比較快、特色比較明顯的一條。而隨著朝外商業街的興起，該地區的公寓市場開始逐漸升溫，有的項目已經出現供不應求的局面。 　　商務、商業雙重定位 　　相對于其他餐飲街、茶葉街、花卉街、圖書街等特色商業街，朝外大街突出的商業、商務氛圍具有明顯優勢，朝外大街已經成為北京最具規模的新型商業街之一。根據政府權威部門的信息顯示，朝外商業街2008年以前的規劃是“可能要把它和CBD連在一起，商業和商務中心雙重職能發展”。朝外大街規劃面積上百萬平方米，其中商務占三分之二，商業占三分之一，商業為商務鋪墊，目的是為了將來向CBD平緩過渡。未來朝外大街將主要聚集以下行業，包括金融保險、餐飲娛樂、信息服務和旅游休閑等。　　商業氛圍帶動公寓投資 　　據了解，相對來說，西單、王府井、前門商業街的業態主要為商業，比較單一，因此這些商業街的客戶及客流多為外地人員，對周邊公寓需求較少。而朝外商業街則不同，不僅業態豐富，而且檔次較高，比如有豐聯廣場、聯合大廈、泛利大廈、華普大廈等高檔寫字樓匯聚，吸引著數千家公司，其中不乏像可口可樂、SONY、NEC等世界500強的國際知名集團，各公司之間業務往來帶來巨大的客流人員；另外，朝外商業街周邊林立而且多樣的商業設施使得客流穿梭如織，且多為在京人員消遣購物或者業務往來，比如居家購物的商場有頗具盛名的藍島大廈、旺市百利、豐聯廣場、華普超市等；電子信息類商場有百腦匯、金飛鴻電訊等；金融場所有工商銀行、民生銀行、建設銀行等；更有錢柜、麥樂迪、東方斯卡拉等娛樂場所，使這里成為北京知名的KTV一條街。這些都為朝外大街商務發展鋪墊了旺盛的人氣和商務氛圍，保證了朝外大街公寓投資的人氣價值。 　　公寓市場穩定升溫 　　除了朝外大街繁華的商業，朝外大街因為緊鄰使館區，公寓的租戶結構偏向國外人士和與外籍人士有業務往來的商務人士，如各國高級公務人員、外籍商務代表、跨國區域高級管理人員以及短期的高級商旅人員等，所以朝外大街的公寓項目雖然數量不多，但在定位上普遍檔次較高。 　　據開發了豐聯大廈、泛利大廈、聯合大廈等知名物業的昆泰集團負責人介紹，目前，昆泰集團依托其10年的朝外大街開發經驗，承擔了朝外二期改造工程中重點項目的開發任務，要把昆泰國際中心打造成整個朝外大街的核心建筑。屆時，昆泰國際中心99米高的綜合建筑體不僅是未來整個朝外大街的地標建筑，更將支撐起朝外商圈的商務。隨著朝外大街商業街的不斷成熟及商務氛圍不斷增強，豐富和穩定的國際化高端客戶對朝外國際化公寓的需求也與日俱增。目前，朝外大街的公寓項目出租率都很高，聚龍花園、日壇水晶、藍籌名座、怡景園一期公寓的出租率都在80％以上，而且出租率近期還呈上升勢頭。 　　昆泰集團負責人還介紹，隨著人們對公寓檔次要求的提高，公寓項目是否具備高檔次的酒店式管理，已成為該公寓項目投資前景優劣的重要因素。目前，昆泰國際中心的昆泰國際公寓是朝外商業街惟一的酒店式管理項目。昆泰國際公寓雖是酒店式管理，但物業管理費僅為每月每平方米5．5元，而朝外大街其他公寓項目的物業管理費都在每月每平方米8元到10元。據了解，昆泰國際公寓物業管理費之所以這么低，是因為昆泰集團是國有體制開發商，不會把追求自身利益最大化作為惟一目標。 　　酒店式管理、低物業管理費及雄厚的開發實力等優勢使昆泰國際公寓自開盤后銷售火爆，即使在非常時期，售樓處人流也是絡繹不絕。昆泰國際中心的準業主接受采訪時說，他們選擇昆泰國際公寓，主要是看中了昆泰國際中心所處的黃金地段、高檔的物業管理、開發商的實力及該項目的潛在升值空間。朝外大街作為CBD的延伸區，其公寓的投資目前已經表現出極高的回報率，隨著朝外大街特色商業優勢更加明顯，公寓的投資潛力也將進一步加大。