亞運村三大價值轉型:景觀、財富、品位升級

亞運會后有了亞運村。十年后，亞運村與中關村和CBD并列稱為北京三大旺區。2000年，奧運會選址繼續定位亞運村，亞運村價值隨2001年申奧成功再次提升。 前后兩個十年中，無論體制、政策、經濟、人文，還是人們的生活習慣、居住形態等都發生了巨大轉型，從亞運到奧運這一步，亞運村價值同樣發生重大轉型。 亞運村原有的體育價值、商務價值和居住價值，正在大轉型期。今天亞運村應該住哪里？明天亞運村要不要建設超高和豪宅？居住價值如何升級，這些問題都系于亞運村三大價值轉型中。 ■價值轉型一： 從亞運到奧運體育升級相伴 財富升級 第一，無論是北京申辦亞運會對北部房產的影響，還是諸如廣州申辦七運會、九運會對天河、黃埔居住環境的改善，南京申辦十運會對其河西地區的改善等，都是這樣的結果：地價未暴漲，房價已攀升，自用者未行，投資人已蜂擁。北京奧運會只會“更”好。 第二，現代奧運會商業價值巨大，無論是韓國漢城、美國亞特蘭大或澳大利亞悉尼，奧運會都不是賠錢活動，無論政府投資、國際投資、區域經濟，或體育經濟、餐飲娛樂、旅游觀光以及房地產業都有巨大發展。北京奧運會只會“更”好。 在無數“更”字后，我們對奧運會的任何暢想都是可以的。因此，無論場館投資、市政投入和土地開發都是巨量級的。奧運會已超出運動會和國際活動，變成財富大聯歡。從亞運到奧運不僅是體育升級，而且是一個財富升級。 所以，我們才有這樣的一些口號 一、奧運村是真正的北京CBD，這里要規劃出世界最高的樓…… 二、奧運村是北京的新中心，北京市中心應該北移十公里…… 三、奧運村是中央生活區（CLD），北京真正的富人區…… 2003年，當奧運會第一高樓擱淺，當北京市政府沒有搬遷消息，當CLD概念慢慢冷卻后，我們意識到，亞運村的財富升級顯然是放了一個衛星。沒錯，奧運會必然實現財富升級，但這個財富升級是以人民幣為單位的發展中國家的財富升級，高不起來。所以，沒有成為世界最高和北京中心的亞運村，也同樣不能成為富人區。但有一點可以肯定，奧運村百分百會成為升級社區、人文社區和休閑社區。 目前來看，亞奧區將不同于西部萬柳地區、東部CBD的新住區，同樣也不同于老城住區、舊新城方莊和新新城望京和東壩等。這里少一份新富感、多一方自然空間，少一份學究氣、多一方自由天地，少一份市民感、多一種現代活力，少一份世俗感、多一層人文關懷。 亞運村絕大多數房產項目的定位都錯了。要么過低，要么過豪，要么偽財偽學，要么市民世俗。他們都沒有發現此區域的主流產品應該是一個不高不低、更有社區環境和精神內涵的產品，比如主力戶型應該在100-160平方米左右，太大太小都不好，其房價最好在6000-7000元/平方米之間，太高太低也不佳，當然還必須是一個有環境、有 品位、有精神、有文化的社區，更要考慮到亞奧區的第二價值轉型。 ■價值轉型二： 從商務到純住功能升級 相伴品位升級 1990年后，亞運村火并非國家奧林匹克體育中心，而實際上是亞運村內的匯園國際公寓。因為奧體中心并沒有帶來住區的升級，而實際上是商務價值的匯園公寓帶來了住區升級。 回顧歷史可以發現，村里火熱前，北四環已建成，并將奧體中心與亞運村分隔成兩個不相干的區域。南側的奧體中心一帶，十年后，而村里的及周邊的住區與奧體中心附近的一些項目相比，價格卻高得多。因此，現在亞運村的價值本質上是商務價值的延伸，并非公園價值的延伸。 這種商務價值是因為20世紀90年代初北京沒有商務區、更沒有好寫字樓所致。今天，中關村、金融街、CBD的商務價值極大開發。曾經蜂擁亞運村的商務部落，已面臨著搬遷中關村和CBD的壓力。而另一方面，我們也發現，商務價值對發展商是厚利，但對純居住價值卻是一種沖突。 如果在奧運會題材下，發展商還將依樣畫葫蘆地按亞運會模式來發展，不僅發展不了更好的商務區，反而有可能破壞來之不易的居住區。我們必須意識到，奧運村不僅沒有新商務價值，而且根本只是一個純居住價值的題材。在奧運村投資中，包括基礎設施、市政建設、道路規劃、場館建設，根本都是為國家奧林匹克公園配套服務的。而奧林匹克公園，本質上是一個體育公園、綠色公園和人文公園，不可能再蛻變成商務花園。 在三大熱區的開發中，中關村和CBD都是以商務為主題，只有奧運村是以體育為主題的。在商務區，住區永遠都是配套，而在體育區，體育永遠都是住區的配套。這個本質的不同，正是奧運村新住區的巨大價值。事實將證明，奧運村及其周邊出現的大面積集中和分散的綠地，大小公園和眾多水系，終將成為其住區的不可多得的附加值，整個奧運村將會成為全北京低密度和低容積率的大型高級住宅區，成為升級居住和品味生活的首選區域。 實際上，亞運村發展商不約而同地開始商務樓、寫字樓、酒店和商業房的開發。沒有檔次的社區不論，但凡有點品質的社區無一例外。諸如華亭有深藍華亭，風林綠洲三期是商務樓，歐陸經典有商務STUDIO……在其他商務區大力發展和亞奧居住區處于轉型的階段，這些定位都值得探討；但有一點肯定，越靠近奧運公園，純居住的住區價值越大，越會讓人們喜愛。 但無論多么好的住區，都無法替代奧運公園，同理，奧運公園也無法替代任何住區。這正是我們發現的亞運村第三大價值轉型。 ■價值轉型三： 從產品到環境社區升級 相伴景觀升級 純住區如此多，為什么靠近奧運公園的最有價值？因為在所有的公園中，奧運公園不僅最大，而且最新，更有國際主題。但正是因為這一點，我們發現，正因為有奧運公園，所以旁邊的大多數社區要么根本沒有園林，要么很小沒有感覺，而且幾乎沒有水系、湖面或水流，景觀設計簡直沒法看。 這些開發商可能認為，奧運公園一好俱好，自己紅線內不如多建些房子多賣三五斗銀子劃算。孰不知，國家公園與社區園林，是無法替代和本質不同的東西。業主總不會因為需要綠化、園林、景觀和水系，再開車到國家奧林匹克公園去排隊吧？那樣，買亞運村和奧運周邊的項目還有什么意義？ 第三大轉型的核心是，除了國家公園，消費者更關注社區自有公園，社區景觀、園林、水系、小品、綠地和成樹都將成為升級社區的必備條件。當然，在此基礎上，還必須有優秀的物業管理、升級客戶服務和完善的社區配套等。但實在不敢想象，園林都不想好好做的發展商，服務會怎么樣？ 所以，我們不得不大聲呼吁：亞運村價值正在轉型，奧運村應該是全新的開發模式，發展商應該趕快跟上轉型，這才能夠多建一些好房，讓人們多一些夢想。 此文并非是對亞運村現有項目的全盤否定，而是對亞運村未來的一種期待。實際上，我們也發現，在亞運村現有項目中，就存在有這樣的樓盤，該項目均價6000余元/平方米，主力戶型150多平方米，社區規模達30萬平方米，是標準的中產階級升級住區，其戶型、單價、總價與規模滿足第一轉型價值；生活在其間，西行200米即到達13000畝國家奧林匹克森林公園，近距離享受城市綠肺與200公頃生態湖水；奧運建設帶來的便利交通條件，使業主通過五環、城鐵自由轉換于CBD與中關村之間；純居住的規劃，讓家與辦公室徹底隔離，免除商務的干擾，滿足第二轉型價值。完全人車分流設計，讓業主在水系邊的緩跑道上晨練時，不必擔心車輛的煩擾，盡情欣賞園林大師貝爾高林精心設計的園林美景；62.5%的高綠化率，5000平方米的水系園林，業主推窗即可見綠，出門即可賞溪；近百種的樹木、花草，是孩子認識自然的最好教具；4洞中央水系高爾夫果嶺，讓高爾夫愛好者不會因忙碌荒廢了球技；知名文化人士、銀行高級經理與IT精英毗鄰而居，讓會所中的鄰里交流每次都有不同的話題……這樣的社區與客戶族群，當然也必然配備了金牌物業公司提供360度全方位服務，更顯然超越了亞運村第三大價值轉型。 另一方面，我們也發現，一個充分滿足亞運村三大價值轉型的項目，必須是一個靠產品靠環境靠服務等內功來吸引注意力的樓盤，自然會有口碑傳播效應，受季節和市場的影響很少，所以不僅在傳統淡季旺銷，而且已經超出亞運村樓盤競爭的范圍，達到一定超越性。（周昆） ■文/北京萬科