北京vs上海 住宅建設應該在理性的思考中漸行

——訪建設部住宅產業化促進中心康居示范處處長孫克放 　　今年以來，以北京、上海等地區為代表的我國房地產開發一線城市的住宅建設進入了高速增長期，并沒有出現去年部分專家預測的“泡沫”和“價格雪崩”。特別是北京2008奧運會，“三外”資本的進入無疑都給北京的房地產業帶來了蓬勃發展的契機。 　　但是當我們感觸北京住宅建設發生日新月異變化的同時，也時常會與上海的住宅建設水平做一個比較，從中引發對北京未來住宅發展的思索。 　　北京的住宅建設究竟在哪些方面需要改進，需要向上海乃至外地同行學習。記者日前專訪了建設部住宅產業化促進中心康居示范處處長孫克放。 　　居住密度——追高不下 　　居住密度控制直接影響到人們居住的整體水平，這是一個至關重要的問題。為了獲得利潤，部分開發商力求增加容積率，這在以前住宅數量短缺的時候，或許還可以允許，但是現在當住宅品質成為第一位的時候，單純以增加容積率取勝的開發模式，已經不適應市場的需求。在小區建設中，過高的追求容積率，會帶來其他負擔的過高，如停車問題、綠化問題、安全問題都難以妥善解決，尤其是北京城區住宅的開發，容積率控制過高，會形成“超強度”的開發后果而影響城市的風貌。 　　北京的住宅向郊區發展勢在必行，一方面不能在新地塊上建設超高容積率的住宅小區，另一方面有效地控制低密度別墅和聯排住宅的建設。在北京及全國多層集合式住宅才是我們重點關注的基本生活空間，而多層集合式住宅的品質提升與居住密度的合理控制息息相關。在南方，我們看到許多樓盤的開發商主動把容積率降低到規劃許可的指標以下，從而換取良好的環境，形成新的賣點。 　　上海在城區改造建設時，提出“規劃超前，環境優先，設計合理，配套齊全”的開發原則，較好地控制了住宅小區的規模、密度、高度和建筑空間形態，在蘇州河旁建設的“兩灣城”就是一個突出的實例。但開發商在合理控制容積率的同時，采用高塔與高板相呼應，大綠地與大圍合空間相呼應，河景與岸邊綠化帶相呼應的手法，建設了一個充滿時代氣息的大型居住區，取得了良好的社會、經濟和環境效益。 　　北京的許多開發商所開發的樓盤具有地域和交通等優勢，在這種優勢下去追求高容積率，可謂好上加好，孰不知會帶來樓盤品質的全面下降，利潤也不見得能“沖”上去。這就是今天我們在優勢地段上看不到精品樓出現的主要癥結所在。 　　高密度住宅在北京的城區出現是不可避免的，但密度超過某一個平衡點就會使居住質量“退化”，消費者就會對此產生逆反心理，促使他可以犧牲優越的地理位置而去選擇較遠而密度相對較低的住宅區去居住。那時，超高容積率的住宅就會成為無效供給而走向滯銷，北京的一些開發商至今仍沒能意識到這個問題所帶來的不良后果。 　　精裝住宅——亟待引導 　　精裝修住宅，即一次裝修到位住宅，將成為市場的主流產品。據調查，北京市的居民愿意買精裝修房的比例占到了60%以上，但市場上投放的裝修房數量不多，居民買不到價錢適宜的普通住宅。精裝修住宅的空缺，一方面說明了北京開發商在開發理念上缺乏超前的定位，另一方面說明北京在政策導向方面沒有行之有效的措施。大大落后于上海市全面推行商業住宅一次到位的步伐。 　　北京普通家庭用于裝修的費用與上海市家庭的裝修支出基本在同一水平線上，上海人情愿去買精裝修房，而北京人就甘愿費神、費力、費財的找“馬路游擊隊”自己搞裝修？其實不然，上海人和北京人都看重的是精裝住宅是否真“精”了，是否具有合理的性價比。國家康居示范工程——上海奧林匹克花園的開發商，投入10多人專門研究精裝修的方法，精心采購住宅部品，整個裝修費用1平方米不到600元。工業化的裝修大大降低了成本，保證了質量的均好。裝修樣板間在蓋好的樓內制作，不夸張，不強調突出特性。而是從空間布局、色彩搭配、材料質地選擇和方便使用的角度進行裝修，受到廣大購房者的青睞，2002年國慶節期間曾出現幾百人連排7天隊購房的熱烈場面。 　　隨著銀行貸款政策的調整，北京的住宅將結束“期房銷售”時期，而進入到“現房銷售”時期，再過幾年一定會進入到“精裝現房銷售”時期。毛坯房不是一個完整的產品，終將會退出市場。更重要的是，精裝住宅改變了傳統的生產方式，即把原來勞動密集型的粗放型生產方式轉變為科技密集性的規模型生產方式，提升了住宅質量，提高了勞動生產率，降低了生產成本，優化了資源投入。這樣的好事北京的開發商一定要大做特做，并且應走在全國的前列，北京的市民期望著那一天。(平文)