全面掃描北京綠化隔離帶項目-普通住宅為主

　　在北京市加快綠化隔離地區建設的政策催動下，綠化隔離地區的房地產市場迅速形成，并很快顯示出這一市場的強大吸引力。從最近新推出的項目來看，由于綠化隔離地區的特殊性，使得這一市場中的項目具有一定的同質性；同時，由于區位不同，同為綠化隔離地區項目，也表現出了不同的區域特點。那么，北京有多少綠化隔離帶項目？有什么特點？未來走勢如何？ 　　置業.政策 　　-物業類型：普通住宅為主 　　據不完全統計，除了離市區最近的綠化帶項目——太陽宮新區中有北京雙全房地產公司開發的商務、寫字樓物業外，北京市新近推出的約27個綠化隔離地區房地產項目都是居住類物業，且多數為普通住宅。 　　-價格特點：中低價位為主 　　在新推出的綠化隔離地區項目中，價格在4000元/平方米以下的項目只有3個，且均價都在3000元/平方米以上，同樣，價位在8000元以上的項目也只有3個，且最高價格為10000元/平方米。絕大多數項目價格集中在4000元至8000元/平方米的區間內，比例高達78%，且相對偏重分布在6000元/平方米左右。不難看出，綠化隔離地區房地產項目以中低價位項目為主。根據偉業顧問的測算，北京現有的千余個房地產項目，均價在每平方米7000元左右，而綠化隔離地區房地產項目的平均價格約為6000元/平方米，有價格優勢。 　　-社區規模：中等規模為主 　　在新推出的綠化隔離地區房地產項目中，除個別項目如山水文園達到100萬平方米、太陽中心達50多萬平方米等少數項目以外，大多數項目規模多集中在30萬平方米以下。這是由綠化隔離的特點決定的，其主要功能是區分城市中心區和城市邊緣區，首要任務在于綠化，因此綠化隔離地區房地產項目以小規模社區和中等規模社區為主。但超大規模社區也占有不小的比例，這與邊緣地區的特點分不開。 　　-住宅建筑：多層和板樓為主 　　綠化隔離地區處在城市中心區和邊緣集團之間，其特殊的功能決定了綠化隔離地區房地產項目身處在大片的綠地當中，環境好，適合開發容積率相對較低的產品；同時，綠化隔離地區的政策也限制開發高密度產品，因此，我們看到，近期推出的項目在樓型設計方面，以多層和板式小高層為主，包含多層和板式小高層的項目更是占到項目總數的85%。同時，低層低密度項目的比例也相對較高。這與目前城區項目以塔樓和高板為主形成鮮明對比，體現了綠化隔離地區項目低密度的舒適性。 　　-戶型特點 　　綠化隔離地區房地產市場處在城市中心的外圍地帶，得天獨厚的綠化條件是吸引老人和小孩的重要因素，環境比較適合二次置業改善居住條件的客戶，因此很多項目以開發適合三口之家、三代同堂的大面積戶型為主。躍層、錯層、復式等特殊戶型也是與老人同住的多口之家比較青睞的產品。例如地處朝陽區華威橋東南方向的“山水文園”就是一個比較典型的綠隔項目，在戶型設計上，“山水文園”的三居有138、155和177平方米幾種戶型，其中，177平方米的大三居最受歡迎。面積為180平方米、294平方米的躍層戶型，銷售情況也很好。地處西四環的誠品建筑也是如此。事實證明，北京綠化隔離地區房地產市場需要設計一些大面積戶型，以滿足北京人二次置業的需要。 　　-區域分布：東、西部居多 　　由于綠化隔離帶是環繞北京分布的，因此，綠化隔離地區房地產項目也基本上覆蓋了城市邊緣所有區域。但由于不同區域綠化隔離帶的建設和保護程度不同，綠隔項目并不是均勻地分布在城市邊緣，還是具有一定區域性的。目前綠隔項目的分布，尤以東邊CBD及其輻射地帶、西邊四季青及周邊區域為主。東部如太陽宮地區的uhn國際村的部分用地以及太陽中心、太陽新城等項目都屬于太陽宮綠化隔離帶項目；海淀區四季青鄉緊鄰西山，又處在綠化隔離地區大面積的綠化中，發展潛力極大，眾多開發商看好這一區域，逐漸形成了以四季青為中心的綠化隔離地區房地產市場。 　　-綠化隔離帶地區房地產市場今后走勢 　　未來的幾年內，北京市將完成綠化隔離地區的建設，綠隔項目也將加快開發進程。同時，隨著邊緣集團的全面啟動，邊緣集團的供應也將大量的釋放，在需求沒有顯著突破的情況下，競爭壓力也將突顯。因此，偉業顧問市場研究中心主任李雪妍認為，今后綠隔項目可能會有以下幾個趨勢，以供買房人參考： 　　首先，低層低密度項目比例將會不斷上升。由于邊緣集團和郊區的競爭，多層和小高層的吸引力將有所分流，而綠隔項目的環境優勢突出，開發低層低密度產品是將來的方向；其次，社區開發將更多地結合環境建設。今后綠隔項目的主要賣點是環境，因此更多地開發商會在環境上下工夫，比如會出現結合高爾夫、主題公園、大型特色俱樂部等的社區。第三，戶型向舒適型和特色型發展。過渡性的小戶型會減少，而適合改善居住條件的舒適型戶型將是主流，同時，會出現大量差異化產品，在戶型細節上做文章，出現一些特殊的戶型。(余美英)