至今仍未開發(fā) 杭州3.6萬畝廉價圈地內(nèi)幕

短短4年間，杭州余杭區(qū)3.6萬畝土地陸續(xù)低價出讓，大部分至今仍未開發(fā) 從1999年到2002年的4年間,杭州市余杭區(qū)出現(xiàn)了一場大規(guī)模的“圈地運動”。當(dāng)?shù)卣押秃贾菔袇^(qū)接壤的3.6萬畝土地陸續(xù)低價出讓給開發(fā)商。這批土地有相當(dāng)部分至今“圈”而未開,成為企業(yè)“儲備”。 杭州市區(qū)土地稀缺、房價猛漲,為全國矚目,然而一邊是紛紛喊“沒地”,一邊“早已賣給市場”的土地卻沉睡山林。這究竟是怎么回事?這3.6萬畝地是怎么被“圈”的？ 大部分被圈土地至今仍未開發(fā) 記者坐車從杭州城西繼續(xù)西行,到余杭區(qū)閑林鎮(zhèn),沿途都是廣闊的丘陵山地,散布著工廠和農(nóng)田。僅在短短的15公里路上,記者就看到了五處巨大的樓盤廣告牌豎立在山坡上。這些樓盤主要是別墅和排屋。據(jù)了解,這只是“圈地運動”中很小的一塊,大部分被“圈”土地不知何時才能被開發(fā)。 在這批土地中,項目普遍占地面積很大。位于余杭良渚鎮(zhèn)的“良渚文化村”占地6000畝,位于星橋鎮(zhèn)的另一項目“天都城”占地也有6000畝。其中“良渚文化村”至今毫無動靜。“天都城”雖已動工,但其前景正受到來自媒體等各方面的懷疑。此外,還有很多土地連項目的名字人們都還不清楚。 余杭是在2001年2月撤市建區(qū)劃入杭州市區(qū)的。據(jù)調(diào)查,1999年到2001年,杭州老市區(qū)共推出商品房用地7859畝。而僅余杭區(qū),從1999年到2002年底,簽訂出讓合同轉(zhuǎn)用、征用的商品房用地就達3.l4萬畝，加上草簽的,總計達到3.6萬多畝。據(jù)統(tǒng)計,這個數(shù)字已經(jīng)超過杭州老市區(qū)最近10年的商品房供地量。 每畝土地才賣 7萬元到12萬元 杭州市1997年在全國最早建立了土地儲備制度。1999年起,全市所有土地由市土管局統(tǒng)一壟斷調(diào)控,所能調(diào)控的只有559.12平方公里。這些土地的利用率已經(jīng)相對較高,老市區(qū)供地嚴重不足。為穩(wěn)定市場,杭州市政府長期以來堅持“非飽和型”穩(wěn)步適量供地的政策,成效非常明顯。 為防止“黑箱操作”、國有資產(chǎn)流失等問題,杭州市在1999年就實行了嚴格的土地招標拍賣制度,禁止一切協(xié)議出讓行為,堵住了土地出讓中的漏洞,頗受各界好評。 根據(jù)有關(guān)文件規(guī)定,余杭在撤市建區(qū)后三年內(nèi),仍然享有地市一級部分經(jīng)濟管理權(quán)限,土地管理、房屋拆遷等均獨立行使權(quán)力,不受杭州市土地儲備制度的制約,有著實行協(xié)議出讓的政策空白點。與此同時，隨著行政區(qū)劃變更,與杭州老城區(qū)又已接軌,余杭客觀上和老城區(qū)形成同一市場。依托著杭州的火爆樓市,卻享有老市區(qū)沒有的政策優(yōu)勢,無須進入招投標拍賣市場“血戰(zhàn)”的余杭土地,備受關(guān)注。 余杭這3.6萬畝土地基本上包括了該區(qū)所有緊鄰杭州老市區(qū)的土地,屬于最能接軌杭州市購買力、最具市場潛力的土地。記者從有關(guān)部門獲悉,這批土地絕大部分是協(xié)議出讓,價格大都在每畝7萬元到12萬元之間。而杭州老城區(qū)最貴的一塊房地產(chǎn)用地在前年拍賣時達到了1800萬元一畝。 開發(fā)商圈地是 等待地價上漲 據(jù)有關(guān)專家分析,余杭“圈地運動”對杭州房地產(chǎn)市場的影響有以下幾個方面: 局部決定全局,對房地產(chǎn)市場統(tǒng)一規(guī)劃造成影響。 由于這批土地沒有進入市場拍賣,地價是否充分體現(xiàn)了土地所具有的市場價值、國有資產(chǎn)有無流失無從得知。據(jù)了解,早在余杭劃歸杭州城區(qū)之前,余杭的蔣村鄉(xiāng)于1996年5月先劃入杭州城區(qū)。當(dāng)時,余杭市也是在蔣村劃歸杭州城區(qū)之時將蔣村的不少土地賣給開放商。杭州市政府后來進行清理整頓,補回地價款達3億多元。 打亂了全市統(tǒng)一的城建規(guī)劃,帶來很多后遺癥。當(dāng)年蔣村大批的樓盤開工建設(shè)后,杭州市政府不得不跟在開發(fā)商后面“擦屁股”,重新規(guī)劃,投入了8億多元搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前蔣村已成為杭州住宅小區(qū)集中地,但還是有部分基礎(chǔ)建設(shè)沒有跟上,依然留下了無序開發(fā)的痕跡。地價款歸了區(qū)里,而土地進入了杭州市房地產(chǎn)市場,造成在城市規(guī)劃并不到位、基礎(chǔ)設(shè)施也尚未配套的情況下冒出一些大型房地產(chǎn)項目。由于政府的配套設(shè)施沒有跟上,開發(fā)商還可以以“政府沒有履行合同”為名,“合法”地閑置土地而不被收回,客觀上出現(xiàn)圈地等待地價上漲的現(xiàn)象。 新聞鏈接 去年查處土地違法案十一萬起 2002年全國立案查處土地違法案件111367件,涉及土地面積28410.08公頃,全國發(fā)現(xiàn)土地違法行為數(shù)量比上年有所上升,但立案率卻有所下降。 國土資源部日前發(fā)布的2002年全國國土資源違法案件查處情況通報顯示,去年全國發(fā)現(xiàn)土地違法行為數(shù)量比上年有所上升,但立案率卻有所下降,主要原因是各級國土資源行政主管部門全面推進土地執(zhí)法監(jiān)察動態(tài)巡查工作,一大批土地違法行為被及時發(fā)現(xiàn)和制止。據(jù)統(tǒng)計,全年動態(tài)巡查共發(fā)現(xiàn)并制止違法行為81024起,涉及土地面積10427公頃,其中耕地4914公頃,挽回經(jīng)濟損失15.4億元。 2002年在全國土地違法案件查處中給予責(zé)任人行政處分452人,黨紀處分771人,刑事處罰168人。據(jù)分析,2002年土地違法案件件數(shù)、涉及土地面積呈上升趨勢。其主要特點包括，政府及其職能部門違法案件數(shù)量比上年有所下降,但違法用地量大幅度上升并在各類違法中占較大比重。未經(jīng)批準非法占地案件數(shù)量、涉及土地面積在各類土地違法中仍居首位,買賣和非法轉(zhuǎn)讓居第二位。 當(dāng)前違法用地主要表現(xiàn)形式是重點建設(shè)項目、公路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地以及各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)未批先用，甚至不報就用現(xiàn)象依然存在,在一些地區(qū)已成為違法的主要方面。買賣和非法轉(zhuǎn)讓土地屢禁不止。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和農(nóng)村基層組織以發(fā)展經(jīng)濟、招商引資為由,采取擅自改變農(nóng)地性質(zhì)、變相買賣、出租土地等形式,非法轉(zhuǎn)讓集體土地,導(dǎo)致集體土地特別是耕地資源的流失,并具有主體范圍廣、形式多樣、手段隱蔽、非法牟利數(shù)額大等特點。與此同時,個人違法案件居高不下。