理性創造北京房地產業的輝煌

中國加入WTO和北京成功申辦奧運會，給北京的房地產業帶來了蓬勃發展的契機。許多外地開發商開始挺進北京，投資圈地，用非本地化的創意和開發模式參與到商品住宅開發的競爭行列，似乎要形成一次浪潮。不同規模的房展會熱鬧非凡，起到推波助瀾的作用，感召眾多消費者去買房，這反映出北京經濟增長給人們帶來了具大的實惠，也反映出中國住房制度改革的成功。北京市場為普通百姓提供了那么多好住宅，的確令人振奮。但是當我們感慨北京住宅建設發生日新月異變化的同時，也時常會與外地的住宅建設做一個比較，從中引發對北京未來住宅發展的思索。 自1996年以來，隨著住宅建設的不斷升溫，從全國范圍看基本形成了中國住宅發展的4個突出代表區：一是以深圳片(包括深圳、廣州、中山三地)為代表的華南區；二是以上海片(包括上海、杭州、蘇州三地)為代表的華東區；三是以北京片(包括北京、天津)為代表的華北區；第四，以成都片(包括成都、重慶兩地)為代表的西南區。這些地區的住宅開發建設的總體水平、策劃水平、設計水平，施工水平和住宅設備配置水平都普遍高于附近地區，有的代表了中國住宅建設的最高水準。 深圳由于開放較早，住宅商品化程度高，開發和設計理念相對超前，曾一支獨秀，引領了住宅建設的潮流。然而，1998年后，雖然深圳片的住宅建設仍保持在先進的水平上，出現許多優秀的樓盤，但上海地區的住宅建設水平與深圳之間的差距在明顯縮小，而且在住宅產業化的整體推進方面走在了深圳之前。成都地區的住宅開發屬厚積薄發，異軍突起，成功樓盤不斷涌現，尤其是在居住環境改善方面有了明顯提高，吸引了許多深圳的開發商到成都去學習。與以上3個代表區相比，北京的住宅在開發量上處于領先地位，建造水平也不斷提高，但單從整體提升的幅度上看，北京遜色于其他3個代表區。在各方面部具有明顯優勢并具有示范性的住宅精品并不多見。北京大面積建設的普通住宅(如5000元／平方米以下)在規劃設計，戶型設計和環境配置等方面與上海同類住宅相比也存在一定的差距。上述的比較也許過于籠統，但至少引起我們深層的思考：北京的房地產業究竟在哪些方面需要改進，需要向外地同行學習的呢?通過與上海住宅建設的對比，提出以下5點看法，供開發商參考。 居住密度居高不下 居住密度控制直接影響到人們居住的整體水平，這是一個至關重要的問題。為了獲得利潤，有的開發單位努力增加容積率，這在以前住宅數量短缺的時候，尚可允許，但是現在當住宅品質成為第一位的時候，單純以增加容積率取勝的開發模式，已經不適應市場的需求。在小區建設中，過高的追求容積率，會帶來其他負擔的過高，如停車問題、綠化問題、安全問題都難以妥善解決，尤其是北京城區住宅的開發，容積率控制過高，會形成“超強度”開發的后果，而影響城市的風貌。北京的住宅向郊區發展勢在必行，一方面不能在新地塊上重點建設超高容積率的住宅小區，另一方面有效地控制低密度別墅和聯排住宅的建設，在北京及全中國多層集合式住宅才是我們重點關注的基本生活空間，而多層集合式住宅的品質提升與居住密度的合理控制息息相關。在南方，我們看到許多樓盤的開發商主動把容積率降低到規劃許可的指標以下，從而換取良好的環境，形成新的賣點。銷售利潤不降反升。上海在城區改造建設時，提出“規劃超前，環境優先，設計合理，配套齊全”的開發原則，較好地控制了住宅小區的規模、密度、高度和建筑空間形態，在蘇州河旁建設的“兩灣城”就是一個突出的實例。這個小區屬舊城改造項目，拆遷量大，資金投入也大。但開發商在合理控制容積率的同時，采用高塔與高板相呼應，大綠地與大圍合空間相呼應，河景與岸邊綠化帶相呼應的手法，建設了一個充滿時代氣息的大型居住區，取得了良好的社會、經濟和環境效益。 北京的許多開發商所開發的樓盤具有地域和交通等優勢，在這種優勢下去追求高容積率，可謂好上加好，孰不知會帶來樓盤品質的全面下降，利潤也不見得能“沖”上去。這就是今天我們在優勢地段上看不到精品樓盤出現的主要癥結所在。高密度住宅在北京的城區出現是不可避免的，但密度超過某一個平衡點就會使居住質量“退化”，消費者就會對此產生逆反心理，促使他可以犧牲優越的地理位置而去選擇較遠而密度相對較低的住宅區去居住。那時，超高容積率的住宅就會成為無效供給，而走向滯銷，北京的一些開發商至今仍沒能意識到這個問題所帶來的不良后果。 戶型設計不進則退 北京的地價較高，珍惜用地是設計的一個原則。一般情況下，在同一地盤上，蓋高層塔樓因可采用較小的日照間距系數，比板式高層多出面積，這也是無可非議的，但將這種觀點發揮到“極致”，就會使塔樓的戶型設計引入歧路，于是，高層塔從一梯6戶逐步演變成一梯12戶，甚至到一梯14戶，每層面積從600平方米擴展到每層1100平方米，東西向的戶型成倍增加，個別塔樓在沒有景觀環境的條件下，出現了大量純北向戶型，達不到規范所規定的舒適度要求。按理說，北京的住宅發展到今天，不允許再出現這種應該淘汰的戶型，但實事卻不令人滿意，這種老百姓都不認可的戶型仍在市場上頻頻出現。除此之外，這些高層塔樓在外型上也往往顯得比例失調、臃腫呆板。然而，在上海的住宅小區中，所看到的多是平面舒展，進深較淺，體態輕盈的一梯3至4戶的高層塔樓，其朝向和舒適度明顯高于北京通用的塔樓。這種設計方法是否會降低容積率呢?其實不然。近幾年上海的高層住宅多為“短板式”的塔樓，即追求板樓的進深，又追求塔樓的面寬，也同樣達到較高的容積率，并且使小區的空間變得靈活通透，大大提升了環境景觀效果。在北京，目前出現了像萬科星園、珠江綠洲類型的“蝶式”高層塔樓，平面大有改進，得到消費者的好評。但就北京整體水平看，優秀的塔樓設計還不多。 板式住宅與塔式住宅相比，其優點是顯而易見的，如采光面大，通風條件好等等。板式高層住宅設計最重要的是，控制好進深、開間尺度和廚房、衛生間的位置。在追求高容積率的驅動下，北京“大進深住宅”大行其道，這類住宅進深超過16米，有的甚至達到20多米。為了解決中部暗區的采光問題而設置天井，造成戶間通視和污濁氣體排放不暢，更重要的是導致戶型設計不合理，一套120多平方米的戶型，在北京往往只能設計出二室二廳二衛，但在上海，肯定是設計出三室二廳二衛。即使是在進深不太大的條件下，北京的住宅多把廚房放在靠北墻面，全部擋住了餐廳北向的采光，上海的住宅則把廚房放在側邊，給餐廳閃出觀景采光面，并與南面的客廳連通，形成南北通透的戶型。看似簡單的問題，卻反映出北京的住宅在挖掘戶型的功能價值和空間價值方面缺少細致的推敲，普遍存在追求大客廳、大餐廳、大臥室的傾向，忽略了其他空間的設置，你會發現150平方米的戶型沒有貯藏空間，沒有洗衣空間，沒有曬衣空間，甚至沒有一個穩定的就餐空間；你還會發現，200平方米的戶型，沒有走入式衣柜，沒有書房和兒童(老人)專用空間，餐廳和客廳不能分離，洗衣和洗浴不能分離等等。對上述問題，上海人早就著手開始解決，而北京人卻抱著幾個過時的“精典戶型”沾沾自喜。在住宅戶型的“精打細算”方面，北京明顯落后于上海，北京的戶型不是做到頭了，而是更新慢了。 精裝住宅亟待引導 精裝修住宅，即一次裝修到位住宅，將成為市場的主流產品。2001年北京市建設委員會發文，取消毛坯房，并列出北京裝修房的交付使用要求，促進了住宅向產業現代化的方向發展。此后北京市的中高檔市場上出現了一些精裝修樓盤，其中京外開發商開發的樓盤居多，北京屬地的開發商則反應滯后。據調查，北京市的居民愿意買精裝修房的比例占到了60％以上，但市場上投放的裝修房數量不多，居民買不到價錢適宜的普通住宅。精裝修住宅的空缺，一方面說明了北京開發商在開發理念上缺乏超前的定位，另一方面說明北京在政策導向方面沒有行之有效的措施。大大落后于上海市全面推行商品住宅一次到位的步伐。上海住宅局從1999年開始就著手對精裝修住宅的實施開展調查研究，并逐步進行試點。2002年提出在新建住宅中擴大全裝修(即精裝修)住宅的試點工作，并陸續發布了關于裝修設計、裝修監理、室內環境檢測、竣工核驗、優良裝修產品推薦等11個文件，做到了精裝修有章可循、有法可依。大大調動了開發商的積極性。到2002年底，由上海住宅局落實的菜單式裝修房達3．2萬套，計劃在2003年再落實10萬套，并推出工業化裝修項目20個，落實技術集成小區50個。上海市在推廣精裝住宅的過程中，顯示了“創新、務實”的精神，提出“以觀念轉變為先導，激發市場各方的內在動力，以機制完善為重點，規范有序推進各項工作，在政策配套為推力，協調解決推進中的難點，以技術創新為支撐，不斷提高住宅科技含量”。上海市的開發商也通過實踐，體會到住宅產業現代化所帶來的賣點，主動研究現代住宅的工業化裝修方式，并以此拓展更大的發展空間。上海市城市建設綜合開發有限公司、上海綠地集團在這方面都取得了突出成績，在提升商品品牌的同時，也提升了企業的品牌。 北京普通家庭用于裝修的費用與上海市家庭的裝修支出基本在同一水平線上，上海情愿去買精裝修房，而北京人就甘愿費精費力費財的找“馬路游擊隊”自己搞裝修?其實不然，上海人和北京人都看重的是精裝住宅是否真“精”了，是否具有合理的性價比。國家康居示范品，整個裝修費用1平方米不到600元。工業化的裝修大大降低了成本，保證了質量的均好性。裝修樣板間在蓋好的樓內制作，不夸張，不強調突出特性。而是從空間布局、色彩搭配、材料質地選擇和方便使用的角度進行裝修，受到廣大購房者的青睞，2002年國慶節期間曾出現幾百人連排7天隊購房的熱烈場面。當“奧林匹克花園”這一品牌進入北京后，不也出現了千人排隊領號的情景嗎?北京人需要精裝修房!也需要像上海人那樣，獲得更多的購買精裝住宅的機會和更大的選擇空間。隨著銀行貸款政策的調整，北京的住宅將結束“期房銷售”時期，而進入到“現房銷售”時期，再過幾年一定會進入到“精裝現房銷售”時期。毛坯房不是一個完整的產品，終將會退出市場。更重要的是，精裝住宅改變了傳統的生產方式，即把原來勞動密集性的粗放型生產方式轉變為科技密集性的規模型生產方式，提升了住宅質量，提高了勞動生產率，降低了生產成本，優化了資源投入。這樣的好事北京的開發商一定要大做特做，并且應走在全國的前列，北京的市民期望著那一天。 環境管理流于粗放 考察過上海新建住宅區的人都會有一個同感，就是上海的住區環境在建設與管理上都顯得“精細”，甚至有人講，隨便拿出一個上海新建的小區，都能與北京的所謂明星樓盤相媲美。這句話也許有些偏激，但從整體水平上衡量，上海的住區環境建設與管理絕對高于北京市，這是無可爭辯的事實。是不是地理位置決定了上海市一定優于北京市呢?就氣候條件講，上海市比北京溫暖，利于環境景觀的建設，但這不是問題的全部，歸根到底是居住標準和管理水平上存在的差異。自1999年以來上海市開展創建“四高”優秀住宅小區(即高起點的規劃，高水平的設計，高質量的施工，高標準的管理)和國家康居示范工程的活動，取得了令人矚目的成績。2002年又出臺了“上海市新建住宅小區環境導則”和“上海市生態型住宅小區技術實施細則”進一步豐富了“四高”小區的內涵。為了創建“四高”優秀住宅小區，上海建立了長效管理機制，重在過程管理，提高管理水平，突出時代亮點。這些亮點體現在產業化的推進和四新技術在小區建設的應用方面。2002年上海住宅局提出在小區建設中推廣的10項四新技術成果，帶動了全市住宅整體建設和管理水平，邁上了新的臺階。 對照上海的一系列作法，是否會引起我們北京人的反思呢?北京人的居住環境難道就只能停留在粗放的管理模式上嗎?僅就小區環境綠化而言，能夠達到北京中海雅園和萬科星園水平的就不多見，達到上海優秀小區水平的就更少了。上海住宅管理系統近年來加強管理力度，居住區綠化建設已經占到全市綠化建設的三分之一。2002年建成居住區綠化464公頃，圍墻透綠180公頃，新建居住區環境綠化得到了長足發展。2003年1月20日上海市啟動建設“住宅林”的公益活動，在市民心中樹起了一道亮麗的風景線。 為了實現上海市住宅產業現代化發展“十五”計劃，市政府要求各部門結合本區域、本單位的特點，制定不同的發展目標和要求，“進一步深化、細化措施，達到分類指導、整體推進的目的”，“有目標有措施，有深度有層次，有點有面”，這就是當今上海住宅建設給我們的重要啟示。 概念銷售炒作過火 住宅產品的“概念”來源于策劃和設計。策劃和設計是維系樓盤是否成功的關鍵。策劃確定了樓盤的定位和營銷途徑，是“造勢”之源，設計確定了樓盤的品質和個性，是“入實”之根。“造勢”和“入實”只有緊密結合，才能形成樓盤的本色和本質的發揮。 北京的許多樓盤由于策劃和設計之間脫離，就會形成產品的不真實和虛夸。看到一條小河的小區，就會題名為“水景住宅”；栽上一片綠草樹木的小區，就會冠名為“生態住宅”；配上一點智能化設備的，就會冠名為“科技小區”；在市郊建小區的就說是“新城市主義”；在市區建小區的就說是“多功能的辦公室住宅”；在小區里設置幾處運動場地的，就會宣傳為“健康型運動住宅”；在小區里造幾片中國式園林小景，就會被演繹成“江南住宅”；把住宅戶內地面錯成兩個標高，就稱之為“新生代住宅”；在住宅立面造型上用幾個歐式符號，就稱之為“北歐風情”。有許多開發商不管自己的樓盤定位如何，先把“之貴”、“之尊”、“之”、“之邸”、“之府”的金色光環套在購房者頭上，試圖博得歡喜。更有甚者，提出“住豪宅，顯示你尊貴血統”的謬論，令人生厭。難怪外地的同行都講北京的房地產炒作可謂首屈一指。 北京炒過“洋名”，于是出現了類似“陽光曼哈頓”、“綠色維也納”這些令人費解的小區名稱；北京炒過“洋人”，用洋人促銷，于是出現了一大批知名和不知名的外國設計師，中間不乏有名不符實者。個別的洋人甚至對中國住宅一無所知；北京炒過“洋詞”，于是產生了大批以“HOUSING”為代表的外來語概念，讓老百姓讀著費勁…… 策劃的意義不是為了炒作概念，它是為消費者提供產品的信息、服務的信息和理性的引導，在這方面上海市做的就相當規范，尤其是“四高”小區起到了表率作用。其規范有序的管理，循序漸進的提升，踏踏實實的落實成套先進技術給購房者帶來的實惠。這樣的優秀小區要大力宣傳，但絕不是空虛的炒作。過火的炒作樓盤，無助于北京市場的繁榮。北京的開發商應該保持理性的平常心，把眼光投向住宅內在品質上，通過策劃和設計等手段挖掘樓盤的亮點所在，從而激發消費者的購買欲望。我們必須從炒作的浮躁中解脫出來，扎扎實實地建好每一幢住宅，讓每個小區都能達到上海“四高”小區的要求，才能創造北京房地產業的輝煌。