深圳豪宅鑒定：景觀、規劃、客戶群缺一不可

在深圳本地，“豪宅”一直沒有一個統一的公認指標。
我們認為：“豪宅”作為住宅中的最尖端產品，它應該有更全面、更深刻的內涵。

以往，別墅是豪宅的唯一代名詞，而今，Townhouse、小高層、高層，甚至超高層，都紛紛亮相于豪宅市場，形成了以別墅為代表的平面式豪宅（包括Townhouse）與空中豪宅（包括小高層、高層、超高層）共存的局面。銀湖，以別墅為主，是公認的豪宅區域，東海花園是空中豪宅的經典之作，去年，水榭花都的Townhouse成為市場關注的又一焦點。

深圳豪宅已呈現百花齊放的格局，對豪宅的界定更需從自然景觀資源和軟硬件設施等方面進行細分鑒定，“豪宅”的評判應該是一個綜合的標準，它包括稀缺的自然景觀、良好的建筑規劃設計、較高的社會認同度以及有品位和文化內涵等。景觀資源鑒定：

必須有不可再生自然景觀

深圳有三大自然景觀：海景、山景、湖景。這三大自然景觀資源均是稀缺的、不可再生的項目配套的外部資源優勢。伴隨著深圳房地產市場的差異化縮小，同質化現象越來越嚴重，這類景觀資源更是顯得它的珍貴性，已經成為衡量豪宅標準的重要依據。

深圳海岸線為229.96公里。從地理位置看：

有海景資源的片區：深圳灣片區、紅樹灣片區、大梅沙片區、西部蛇口片區；

深圳西部和西南是珠江口、伶仃洋，東部和東南部是大亞灣、大鵬灣，中部有深圳灣，海岸線長229.96公里，海景資源極為豐富。從實際地理環境和自然資源來看，東部的大梅沙片區、中部的環深圳灣片區、西部的蛇口片區擁有稀缺性海景資源優勢，是較為典型豪宅區域。

有山景資源的片區：東部的梧桐山、中部的環香蜜湖片區、塘朗山、安托山下的華僑城片區、銀湖片區。

從深圳現有山脈來看，東部有梧桐山、中部有安托山、塘朗山，西部有大南山、小南山。從實際地理環境和自然資源來看，東部的大梅沙片區、羅湖的銀湖片區、福田的香蜜湖片區擁有蔥郁的山景及大面積綠化，為以上區域發展豪宅物業提供了充足的景觀資源。

有湖景資源的片區：銀湖片區、環香蜜湖片區。

目前深圳市有較多水景資源，如深圳水庫、洪湖、銀湖水庫、香蜜湖、梅林水庫，但僅有銀湖和香蜜湖的景色最為出眾，因此目前湖景豪宅片區主要為香蜜湖片區和銀湖片區。

當然僅有以上三種其一或更多的資源也不足于稱為“豪宅”，它還必須與整體的大社區、建筑物密切結合，如梅林，靠近梅林水庫的物業雖有梅林水庫資源做支撐，但那里的大面積單位就不能稱為豪宅。

所以，“豪宅”的評判應該是一個綜合的標準，它包括稀缺的自然景觀、良好的建筑規劃設計、較高的社會認同度，高檔次，有品位，有文化內涵等。規劃設計鑒定：

一多一少，一高一低

“豪宅”不是一種概念，而應是體現在建筑物的實處，把品位、檔次等都要做到位，豪宅一定要擁有足夠的空間尺度。

容積率低：

———做別墅最佳的容積率為0.3~0.35,Townhouse最佳的容積率為0.7~1.0比較合適，多層最佳的容積率為1.2~1.3,小高層最佳的容積率為2.0~2.3,高層最佳的容積率為3.0~4.0。

每層戶數少：每層的戶數較少，如一梯一戶、一梯兩戶等；

戶型功能標準高：

———帶有一定享受概念，追求更多的生活情趣空間，追求更新的生活模式。對環境要求較高，達到享受的空間。起居室面積一般是在26~30平方米以上，主臥室面積要在17~20平方米以上。豪宅，講究的是一種居住的舒適性，否則戶型面積小，其他方面做得再好，也只能稱為一個精品；

戶型功能比較齊全，一般設計有衣帽間、書房等。工人房有工人房獨立的衛生間，有時工人房甚至有獨立的通道，使主、仆活動區域基本分離；

停車位多：小區停車場充足，至少為1：1以上。

豪宅片區鑒定：

七大豪宅片區

深圳市中心區

目前中心區正在加緊建設中，許多生活配套設施建設還不成熟，但由于中心區為高起點、高標準、高規劃，且未來將成為深圳市政治、經濟、金融、文化的中心，深得金領置業人士關注。

目前該片區豪宅主要情況如下：

1、區位：具有明顯的區位優勢，為深圳市中心；

2、物業類型：高層、小高層及少量別墅；

3、戶型：片區住宅主力戶型主要為三房和四房，面積多在130~170平方米之間；

4、價格：區域平均價格在8500元／平方米以上；

5、自然景觀：蓮花山，僅有中心區北區住宅可充分享受這一景觀；

6、配套設施：市民中心、電視中心、高交會館、青少年宮、圖書館、購物公園、福華地下商城、地鐵、公交總站、一所幼兒園（位于黃埔雅苑內）、一所小學（位于黃埔雅苑內）等，這些配套設施為中心區成為國際化生活社區奠定了扎實的基礎；

7、置業群體：多為方便工作或提升自身形象的金領以上階層（如金融、證券、私營企業等高層管理者或老板）及一定量的港人；

8、代表樓盤：嘉里雅頌居、天健世紀花園、星河·國際、黃埔雅苑、城中雅苑等。

香蜜湖片區

香蜜湖片區為深圳市中心區二級輻射地帶，不僅擁有43萬平方米的植物園和香蜜湖，有“深圳市綠肺”之美譽，還可遠觀美麗的安托山山景和深圳灣；該片區配套設施檔次較高，且集都市時尚和郊區風情于一體，片區豪宅形象較早被認可。

目前該片區主要情況如下：

1、區位：處于深南大道邊，為深圳市中心區二級輻射區域，區位優勢較為明顯；

2、物業類型：高層、小高層及少量別墅；

3、戶型：除香蜜湖豪園為小戶型以外，該片區其它豪宅主力戶型面積多在150平方米以上；

4、價格：區域平均價格在8000元／平方米以上，有的售價甚至在1萬元／平方米以上，如東海花園二期、東海君豪閣、水榭花都；

5、自然景觀：香蜜湖、安托山山景、農科植物園、深圳灣；

6、配套設施：水上樂園、名人俱樂部、山姆會員店、德式堡會所、香蜜湖度假村、觀光農場、深圳市高級中學、東海雙語幼兒園等；

7、置業群體：多為既追求“離塵不離城”生活模式，又向往空氣清新的生活環境的金領以上階層、團體購買的銀行、證券等高收入群體及部分港人；

8、代表樓盤：東海花園二期、東海君豪閣、熙園、水榭花都、香榭里花園等。

華僑城片區

華僑城主要擁有豐富的人造旅游資源（如世界之窗、民俗文化村、歡樂谷、錦繡中華）、高尚的人文社區及部分海景優勢；該片區交通方便、生活便利、配套成熟，在一定程度上刺激了置業者的置業欲望。

目前該片區主要情況如下：

1、區位：處于深南大道邊，為深圳市主要旅游景點聚集地，區位優勢較為明顯；

2、物業類型：高層、小高層及少量別墅；

3、戶型：該片區豪宅主力戶型面積多在140~660平方米之間；

4、價格：平均價格在7800元／平方米以上；

5、自然景觀：安托山、深圳灣；

6、配套設施：世界之窗、民俗文化村、錦繡中華、歡樂谷、沃爾瑪、華僑城銅鑼灣廣場、何香凝美術館、華僑城醫院、OCT廣場、沙河高爾夫、名商高爾夫、華僑城中學、華僑城小學、沙河中學、沙河小學、白石洲中英文學校、地鐵等；

7、置業群體：為較有文化品味和追求高質素生活的富裕家庭；

8、代表樓盤：波托菲諾、碧海云天、世紀村等。

環深圳灣片區

環深圳灣片區由于具有豐富的海景資源、良好的紅樹林生態環境及清新的自然空氣和超前社區規劃而贏得了眾多置業者認可和關注。目前該片區各項配套還不完善，但道路網絡及公交已基本上到位。

目前該片區主要情況如下：

1、區位：處于深南大道邊，為深圳市主要旅游景點聚集地，區位優勢較為明顯；2、物業類型：高層；

3、戶型：該片區豪宅主力戶型面積多在90~340平方米之間；

4、價格：平均價格在7500元／平方米以上；

5、自然景觀：紅樹林、深圳灣；

6、配套設施：深圳市高爾夫、金地萊恩幼兒園、新洲幼兒園、上沙中學、金地小學、沙嘴郵局、仁愛醫院、皇崗婦幼保健院等；

7、置業群體：為向往“親近自然、走進自然”生活或對海景有獨特情結的金字塔頂尖部分置業者及相當部分的高薪產業人士；

8、代表樓盤：金海灣花園、萬科金域藍灣等。

蛇口片區－－異域風情別墅區

蛇口片區聚集了深圳70％以上的深圳外籍人士，蛇口別墅沿大南山沿山路倚山而建，倚山靠海，充滿異域風情，周邊商業配套成熟，生活配套設施齊全，酒吧一條街、海上世界等休閑娛樂設施營造蛇口安逸舒適生活，為深圳極具特色的別墅區。

1、區位：沿大南山、沿山路一線展開；

2、物業類型：以別墅為主；

3、戶型：該片區豪宅主力戶型面積多在300平方米左右；

4、價格：平均價格在20000元／平方米以上；

5、自然景觀：大南山、小南山、后海；

6、配套設施：酒吧一條街、海上世界、蛇口體育中心、蛇口醫院、育才中學等；

7、置業群體：向往蛇口寧靜生活環境的深圳富有人士、中外經貿（蛇口經商）商賈、外籍富有人士；

8、代表樓盤：龜山別墅、鯨山別墅、半山海景別墅等。

銀湖片區－－景致幽雅的富人區

銀湖片區擁有稀缺的自然資源和良好的人文環境，片區內多個高檔別墅物業，周邊配套盡顯尊貴，高爾夫、網球場、射擊場等高尚休閑生活配套應有盡有，是深圳典型的山水豪宅片區，聚集了深圳大多數富有人士，已形成深圳最高尚的富有居住區形象。

目前該片區主要情況如下：

1、區位：北環大道以北、銀湖路沿線；

2、物業類型：多層、別墅；

3、戶型：該片區豪宅主力戶型面積多在500平方米左右；

4、價格：平均價格在1.5萬元／平方米以上；

5、自然景觀：銀湖、蛤蟆頂；

6、配套設施：銀湖旅游度假區、高級飲食賓館、高爾夫球練習場、網球場、射擊場、騎馬場和垂釣中心等高尚休閑生活配套設施；

7、置業群體：深圳富有人士、國內政府高官、商界名流富賈；

8、代表樓盤：銀谷別墅、棕櫚泉別墅、頤園別墅等。

鹽田片區－－豪宅新焦點

片區特點：鹽田背靠梧桐山，東臨大鵬灣，有綿延山林之優雅，有海濱之悠長秀麗，與香港山水相連，口岸相通，基礎設施日趨完善。鹽田全區海岸線長10公里，是深圳最美的“黃金海岸”之一，這里既有風景秀美的梧桐山，三洲田山地資源，又有被稱為“黃金海岸”的大、小梅沙的旅游區，區內有眾多錯落有致的山間水庫，其整體構成的高素質自然環境，尤其是尚未大規模開發的純自然風貌，給房地產等相關產業發展提供了良好的機遇。隨著鹽壩高速公路的開通，深圳東部沿海地區的海景資源、山景都成為了酒店、高級公寓、別墅的誕生之地，加上深圳市政府已把葵涌鎮規劃為深圳的高新技術開發區，對入

住的高新技術產業實行優惠政策，高新技術與優美的環境都將在此地結合起來。

主要項目：海天一色，金海灘別墅，新世界翠林花園，翠體雅居，水云間，萬科東海岸，百仕達大梅沙項目，濠信大梅沙項目，碧軒大梅沙項目。

目標客戶：鹽田以及深圳東部的樓盤，其市場不僅僅在有國內的富有階層，同樣香港的中產階層以及部分富豪也是東部高尚住宅目標客戶。

主力戶型：鹽田區開發高尚住宅的形式多種多樣，一方面是頂級別墅，一類是度假村，度假俱樂部，也有產權式酒店。

不足之處：主要問題在于交通，距離太遠和梧桐山隧道造成的交通瓶頸使鹽田與市區的聯系產生阻隔，生活配套略顯不足。

大梅沙片區

目前整個大梅沙片區房地產物業開發主要為產權式度假酒店和公寓，如雅蘭酒店、大梅沙海景酒店、心海假日、水云間，真正的純住宅開發現在還未開始，如濠信地產大梅沙地塊、萬科地產大梅沙地塊、中海地產大梅沙地塊等。由于具有豐富海景和山景資源，因此可以推斷，未來該區域住宅將在深圳市豪宅市場扮演著相當重要的角色。

豪宅客戶鑒定：

客源分布：

從客戶分布地區來看，主要有深圳戶口的本地人；港人；潮汕人；珠三角洲地區的置業者；澳門、臺灣人；日本、新加坡等外籍人士；華僑。從比例看，前三類人士占總量90％以上。

階層：

主要是私營企業老板；民營或外資企業的高級職員或高層管理人員；少量政府高級官員和國企副老總級以上人物，但多以親朋好友名義買職業私營企業主；經營實體或貿易人；從事金融、證券、保險業的高收入人士；文化界成功人士；持外國護照，在大陸作生意的華人。

年齡及家庭結構：

豪宅的消費者年輕化是近兩年最明顯的特征。其中，35~50歲的消費者占80％以上，50歲以上約占15％。家庭人口數結構多為夫妻加1~2個小孩，部分三代同堂。

客戶結構、收入：

買得起豪宅的自然是一些身價不菲的社會精英。據調查，身價（即個人財產）在500萬左右的私人老板占豪宅業主的50％以上。身價在1000萬以上者亦有一定比例，約在30％；國企老總級，身價不高，年薪10萬~20萬，但他們多以企業名義置業。此外，這些豪宅業主全部為二次以上置業，少數有5處以上房產。

置業動機：

對豪宅的業主來說，豪宅已經不僅僅是用于“住”，他們的置業動機是多重的，均為二次以上置業。

置業動機包括：A、善居住條件，用于長久居住；B、用于休閑、度假；C、“事業有成”后，要提高身份；D、保值或升值；E、投資炒作；F、辦公場所；G、用于招待生意友人，洽淡商務。

一般為A、B兩類目的，并往往兼有D類目的。但無論是居住、度假，都有C類因素在起作用，而完全用于投資炒作目的的則極少。

需求特征表現：景觀、配套、風格，一應俱全。

1.景觀：有山有水；林木多，地面綠化率高；容積率低；建筑覆蓋率低，間距大；有一定的園藝景觀，如噴水池、灌木造型、藝術雕塑等；位置和交通地理位置可稍偏（客戶一般都有私車），但不要離市區太遠。以上都是消費者對豪宅的認識。而對東部華僑海景山莊、金海灘度假別墅以及蛇口的幾個別墅，多數消費者都認為略顯偏遠。

2.風水：風水在豪宅中被十分看重，尤其是廣東人和香港人。港人買樓帶風水師已是常事。

3.風格：歐美式風格；中國鄉村情調式風格；地中海式或澳州式風格；廣東嶺南風格或東南亞新、馬、泰風格。以上四類風格都有客戶選擇，沒有哪一種占絕對的主導地位，可見風格需求是多樣化的。

4.價格：多數人著重品質重于價格，表示價格不是大問題，但價格不能高得離譜。單價在1萬~2萬元／平方米，總價在500萬元左右，可以接受的人占70％以上。

5.配套：100％的人要求有必要的生活配套設施，包括：A、小區內：會所、泳池、室外網球場等；B、小區外：學校、銀行、郵局、餐飲、菜市場等，但不需要離小區太近，以免噪聲影響居住環境。這部分客戶群對任何事都有自己獨特的觀點，生活講究品位，因為處于長久居住或休閑、度假而購置物業，對修心養性非常看重，所以對小區的環境質素非常重視。

6.物業管理：業主對物業管理十分挑剔，既注重安全又在乎隱蔽。業主和準業主的不滿之處多是對環境的微詞，如一些豪宅有山無水，庭園干巴巴；看海只能見其一隅；外圍環境雜亂，如與農民房、工業廠房、行政村毗鄰；小區規模太小，建筑過密，樓體之間前后或左右間距太小；“人氣太旺”；私密性不強；建筑風格單一；建筑用材簡單，細部處理也不到位；缺少藝術品位和欣賞價值，少數業主私下里戲稱這類住宅為“高級農民村”、“美麗的碉堡”。
（sz002）