實(shí)現(xiàn)景觀效益與成本的統(tǒng)一

成功景觀的營(yíng)造成本具有很高的回報(bào)率和長(zhǎng)期保值能力

　　景觀作為小區(qū)居民的共享空間，作為城市住宅生態(tài)環(huán)境的載體，正日益受到政府、發(fā)展商及業(yè)主的高度重視。陽(yáng)春三月，記者采訪了富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和體會(huì)的廣州市城市綠化協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、廣東棕櫚園林工程有限公司董事長(zhǎng)吳桂昌先生。

　　小區(qū)景觀以居民生活共享為最終效益

　　住宅小區(qū)園林景觀是城市建設(shè)的組成部分，要在協(xié)調(diào)并服從城市規(guī)劃及大景觀的前提下，體現(xiàn)自己的特色和個(gè)性。小區(qū)居民文化背景不同，年齡愛(ài)好各異，對(duì)室外共享空間各有不同的需要。優(yōu)秀的小區(qū)景觀應(yīng)該共性地體現(xiàn)以下特征：
　　——具有較好的造氧、通風(fēng)、透光、遮蔭、濾塵、御寒、增濕、避災(zāi)、降噪等條件的人工生態(tài)環(huán)境；
　　——有眾多健身、休閑、交流等設(shè)施和場(chǎng)所；
　　——可配合青少年科學(xué)知識(shí)的普及與素質(zhì)教育的文化氛圍；
　　——敬老愛(ài)幼、重視家庭親情交流的個(gè)性化空間；
　　——有一定藝術(shù)特色、有獨(dú)特個(gè)性、優(yōu)美感受的創(chuàng)新景觀。在小區(qū)居住，靜態(tài)景　　觀應(yīng)該安恬宜人，如詩(shī)如畫(huà)，使人具有視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)方面的感受；而在空間布局上則步移景異，形成一種收放自如的動(dòng)態(tài)景觀，潛移默化的陶冶人的性情。

　　——小業(yè)主可長(zhǎng)久承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用，并能維持應(yīng)有的景觀質(zhì)量水準(zhǔn)，園林景觀有較強(qiáng)的生命力和穩(wěn)定性，可隨著建筑物使用壽命而具有持續(xù)發(fā)展能力。

　　我們?cè)诳桃庾非髢?yōu)美舒適園林環(huán)境的同時(shí)，應(yīng)該非常注重營(yíng)造園林的人性化氛圍，把園林的觀賞性、生態(tài)性與人的參與性結(jié)合在一起，各種娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施點(diǎn)綴其中，讓人們?cè)谂c自然和諧共處的生態(tài)環(huán)境中享受生活的樂(lè)趣。

　　住宅小區(qū)的園林景觀是具有特殊性的商品

　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天，令人眼花繚亂的裝潢、房型，當(dāng)然還有千姿百態(tài)的配套的小區(qū)景觀，正是這些要素構(gòu)成了老百姓購(gòu)買(mǎi)的最大的商品——房子！園林藝術(shù)本來(lái)是藝術(shù)世界中的一種，自古無(wú)論皇家園林也好，私家園林也好，都是以藝術(shù)設(shè)計(jì)創(chuàng)造為載體，是較為純粹的藝術(shù)。現(xiàn)在用商品的概念來(lái)定性，沒(méi)錯(cuò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的小區(qū)園林景觀是商品，并且是我們這個(gè)商業(yè)時(shí)代非常活躍的商品角色。但是它與其他商品不同：住宅區(qū)園林是供應(yīng)給業(yè)主享用的環(huán)境空間，既是有價(jià)的，亦是無(wú)價(jià)的。說(shuō)它有價(jià)是因?yàn)樗蔷哂形镔|(zhì)屬性的，說(shuō)它無(wú)價(jià)是因?yàn)樗强砂l(fā)展地、持久地有利于人的健康，又是具有藝術(shù)屬性的。盡管構(gòu)成園林的山石、樹(shù)木、設(shè)備是產(chǎn)品，但通過(guò)組合、營(yíng)造卻是一個(gè)很藝術(shù)化技術(shù)化的過(guò)程。因而完成后的園林是獨(dú)一無(wú)二、不可復(fù)制的特殊商品，是帶不走的工藝品，不動(dòng)產(chǎn)。它不可能像工廠生產(chǎn)汽車(chē)、服裝那樣可以批量生產(chǎn)的，但小區(qū)的園林景觀也是不可克隆和粘貼的。

　　成功景觀的營(yíng)造成本具有很高的回報(bào)率和長(zhǎng)期保值能力

　　住宅小區(qū)景觀作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的配套建設(shè)，已成為發(fā)展商投資的一個(gè)關(guān)鍵部分及重要賣(mài)點(diǎn)。住宅小區(qū)的景觀營(yíng)造成本主要由三個(gè)方面構(gòu)成：
　　一是綠地和場(chǎng)地的地價(jià)。綠地率是政府規(guī)定的配套要求，受?chē)?guó)家法規(guī)的指導(dǎo)，并成為報(bào)建和綜合驗(yàn)收的指標(biāo)，其土地成本受地價(jià)高低影響較大；
　　二是景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，包括初設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)。在歐美國(guó)家，通常還包括咨詢費(fèi)和概念方案費(fèi)等。過(guò)去只有國(guó)家承認(rèn)的具有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院才可以做景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)家規(guī)定了上限。而近幾年來(lái)，隨著國(guó)際交流及國(guó)內(nèi)景觀行業(yè)的崛起，無(wú)論從設(shè)計(jì)隊(duì)伍選擇到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)展商都越來(lái)越靈活。
　　三使各項(xiàng)施工費(fèi)。包括回填土、肥土及場(chǎng)地平整費(fèi)；各類(lèi)硬質(zhì)景觀，如園林建筑及照明、電器等設(shè)施，各類(lèi)軟質(zhì)景觀如水景及綠化工程等。

　　目前，市場(chǎng)上尚未有比較公平的景觀工程計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，過(guò)量競(jìng)爭(zhēng)往往造成景觀工程價(jià)格壓到虧損的邊緣。導(dǎo)致許多景觀工程質(zhì)量差，投資未見(jiàn)較好的效益。最后吃虧的是買(mǎi)房的小業(yè)主，因?yàn)樗麄兊膲?mèng)想家園里沒(méi)有他們想要的綜合功能。同時(shí)由于景觀不佳導(dǎo)致房產(chǎn)貶值，也會(huì)給發(fā)展商造成損失。

　　吳桂昌認(rèn)為，成功景觀的營(yíng)造成本在房地產(chǎn)投資中的回報(bào)率，一般應(yīng)在５～２０倍。景觀投資引起的經(jīng)濟(jì)效益是非常明顯的。各地都有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，更多地將品牌內(nèi)涵，超越功能的情感性因素組成于小區(qū)園林景觀之中，全方位地提升了小區(qū)品質(zhì)、消費(fèi)者的鑒賞力和追捧程度，不但收到了良好的社會(huì)效益，也為發(fā)展商創(chuàng)造了驕人的經(jīng)濟(jì)效益，業(yè)主亦享受到了優(yōu)質(zhì)園林環(huán)境的喜悅，真正實(shí)現(xiàn)了“三贏”局面。

　　發(fā)展商應(yīng)給予小區(qū)園林景觀營(yíng)造以充分發(fā)揮的空間

　　因?yàn)樾^(qū)園林景觀工程，大多數(shù)發(fā)展商都是委托專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)和施工單位來(lái)做的，所以，吳桂昌認(rèn)為，要根據(jù)園林景觀工程的實(shí)際和特點(diǎn)，在營(yíng)造的預(yù)算安排上，采取合理科學(xué)的控制，給予小區(qū)景觀創(chuàng)造以充分發(fā)揮的空間。發(fā)展商在制定小區(qū)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想時(shí)，要從創(chuàng)新的角度和實(shí)際出發(fā)，從小區(qū)居民的需要去看待各項(xiàng)景觀創(chuàng)意，不但要看效果圖，更重要的是看設(shè)計(jì)元素在營(yíng)造過(guò)程中的可實(shí)施性，以及中西文化的相融性，尤其應(yīng)重視景觀項(xiàng)目的實(shí)際效果和早期效果，沒(méi)有效應(yīng)和效果，就沒(méi)有效益可言。千萬(wàn)不能使景觀變成房地產(chǎn)完工前的植物填空。最好在總體規(guī)劃報(bào)建前同時(shí)完成景觀概念圖，強(qiáng)化景觀詳細(xì)規(guī)劃及其實(shí)施方案的控制，使大環(huán)境、建筑物、綠地、功能活動(dòng)設(shè)施及人的活動(dòng)等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)的有效控制下，各自的功能都得到滿足有相互協(xié)調(diào)。