2003年北京的住宅設計出現時尚新元素

2003年，北京的住宅設計在功能、規劃、戶型結構方面正悄然變化，出現了一些特征明顯的時尚元素。

時尚元素一：社區規劃雙向發展

外向型配套、分散型的會所形式逐漸替代集中式的配套設施。目前多數社區的內向型配套設施規模較大、設施集中，對外使用不夠方便。同時，其配套的設施內容又與住戶的實際需求不匹配。因此，不同程度地出現了使用效率低、配套服務的檔次難以保證、客戶需要分攤的費用過高等各類問題。在未來的社區規劃中，出現更為實用、具有更多功能適應性的配套設施將會是一個趨勢。這樣的配套設施具有外向、分散、功能可調整等特點，且多數與非配套性的商業設施和園林景觀相混合，更為適合居住者的實際需求，也更節約用地。

單體優先、戶型優先的原則越來越多地得到認同。購房者越來越看重自己購買的住宅產品的基本品質，如戶型的面積、使用率、朝向、空間合理性等。社區的整體概念與配套等內容相對退居次要的位置。這樣的市場就要求發展商塑造的產品應該是以單體和戶型的品質為優先考慮，避免因總體的布局效果犧牲單體與戶型。

時尚元素二：一梯少戶回歸緊湊

戶型優先的原則在整體規劃層面上有了進一步的體現。因為，從建筑設計的角度來看，一梯少戶、標準層面積小的塔樓與進深小的板樓中都更容易設計出采光通風條件舒適、戶內平面布局合理的戶型。樓型的絕對優劣觀念也在發生改變，比如標準層面積較小的塔樓的戶型條件實際是優于進深較大的板樓的，僅僅依靠大進深、一梯多戶的大標準層設計增加容積率的開發思路開始為市場所摒棄。

主流產品向緊湊型面積回歸。以往北京市場中主流產品的戶型面積偏高，這主要是因為，一方面居民對提高居住質量或者說居住面積有著迫切的要求，另一方面早期戶型進深較大、公攤面積較多、設計不合理，導致戶型實際有效使用面積減少。隨著產品設計質量的不斷提高，總面積不變的前提下有效面積增加，從而使戶型變得更緊湊，三居室的平均面積由130—150平方米向120—130平方米變化。

時尚元素三：郊區住宅低密低層

從北京首批低密度住宅居住者的情況反饋來看，客戶更關注郊區住宅真正應該具備的特征。因此，低密度郊區住宅的接天接地性，作為其居住方式的一個主要不同于城市住宅的方面，在設計中將越來越受到重視。同時，客戶對于朝向的評價標準有所變化，即對于院落、室內空間的豐富更為重視。

低密度產品的競爭日趨激烈。產品的優勢越來越集中體現在產品設計的差異上，盡量為郊區住宅尋找更為獨特的低密度特征，成為業內人士共同的目標。另外，具有成熟的低密度產品設計經驗的洋設計更多地進入國內，與前些年洋設計僅僅借助品牌打市場不同，目前外方設計人員能夠更多地介入到實際項目的設計工作中，原汁原味的國外低密度設計也是更為強調住宅與天、地的互相融合。

時尚元素四：功能多元層高靈活

北京的新建住宅越來越強調不同功能的居室有不同的室內凈高，或是不同的室內地坪高差。室內高度與地坪高差的變化實際是室內空間豐富的重要手段，這實際上也是追求產品多樣性的客戶對產品提出的更高要求。室內高度的變化體現在：特殊層高的起居室、地坪高度抬高的主臥室等。同時這類空間變化的戶型也會更多地出現在多層甚至是高層的住宅中，而不是僅僅局限在低密度的住宅產品中。此外，從市場的角度看，單純追求容積率、在層高與層數方面對產品加以過多限制的做法會逐漸受到質疑。

文/偉業