北京CBD有了“核心區”“光打雷不下雨”

在2001年9月公布的北京CBD（中央商務區）規劃整體方案中，一直留有一個懸而未決的重要疑問。根據CBD的總體規劃，CBD的4平方公里面積內，建筑面積將控制在1000萬平方米以內，其中寫字樓占50％，公寓占25％，其他25％左右為商業、服務、文化及娛樂設施。主要的商務設施將沿東三環路、建國門外大街兩側布局，超高層建筑將集中于東三環路兩側，主體建筑的高度均在100米以上，部分商務建筑高度在150米至300米之間，其中國貿三期將作為CBD最高建筑，設計高度為330米。

CBD的整體規劃確立了，但是政府卻又專門在CBD規劃中確立了CBD的“核心區”。這個核心區的范圍包括國貿橋的東北角即中服大廈這一帶30公頃的地區，CBD核心區是超高層建筑集中的區域，它將形成CBD的標志性建筑群。

雖然在CBD中的一些比較重要的地塊已經落實了買主，政府去年在CBD規劃的同時，也確定了北京CBD的一些重要項目，比如新城國際、財富中心、建外SOHO、中央電視臺等等，但是，從政府的報告中不難看出，CBD“核心區”才是整個CBD的核心，也是最重要的項目。而這個“核心區”的土地，并沒有落在任何CBD核心區發展商手中，那么這塊“核心區”將怎樣開發呢？

一級土地開發名花有主2002年8月，北京商務中心區開發建設有限責任公司正式成立，這個公司的成立給懸而未決的“核心區”疑問畫上句號，未來的核心區將由這個公司來主導開發。

公司的發起由北京CBD所在的朝陽區政府牽頭，中遠房地產開發有限公司、北京市朝陽城市建設綜合開發公司、北京商務中心區投資和服務中心共同出資組建了北京商務中心區開發建設有限責任公司，注冊資金近5億元。

據介紹，三家公司的股份構成中，中遠房地產開發有限公司持股47％，北京市朝陽城市建設綜合開發公司持股43.5％，北京市商務中心區投資和服務中心持股9.5％。

朝陽區委、區政府顯然對該公司寄予了厚望。朝陽區副區長兼CBD管委會主任邱水平擔任了公司的董事長，由中遠房地產開發有限公司董事總經理李明擔任公司總經理。

據介紹，該公司將通過規模化的土地一級開發、基礎設施建設和招商引資活動，落實北京商務中心區規劃的整體實施，保證區內項目實現規模化開發進度，使北京商務中心區逐步具備城市功能和經濟功能定位的全部要素。

李明說，公司成立后，將立刻漸次啟動CBD核心區約30公頃土地的市場調研、規劃、拆遷的招商工作，以及相關區域的基礎設施和公共服務設施建設。此后，公司還將依照市場化的原則廣泛參與市場競爭，積極參與商務中心區及其輻射區域相關項目的開發經營。

北京CBD是快還是慢？

北京商務中心區開發建設有限責任公司的成立，被外界視為北京商務中心區在經歷了勾畫藍圖和深入論證的3年時間后，終于進入了一個全面推進、整體實施、快速發展的嶄新階段。

一直以來，在業界北京CBD的規劃開發中都有“快”和“慢”兩種爭論。

一些發展商直言不諱地認為，CBD的動作太慢了。

就從2001年規劃好CBD方案之后來看，當時萬眾聚焦CBD，有好多項目也乘機開始初步推廣，廣告滿天都是，但是到現在幾乎已經有一年的時間，除了幾個項目之外，大多數的CBD項目卻還沒有什么動靜。

CBD確定的十大項目中，現在也只有財富中心、新城國際、建外SOHO看得出來是已經開工甚至已經開賣，其他的項目卻無甚啟動跡象，有的甚至連拆遷好像還沒有完成。一些項目據說因為規劃等多方面原因而進展不順，這與當時公布規劃方案時好像CBD要立馬建設而成的情況相差太遠，個別發展商不無嘲諷地說這是“光打雷不下雨”。

就現狀來看，CBD基本跟去年一樣，依舊有很多空白的工地，高樓大廈與低舊矮房并存，在CBD已經在建或建好的項目發展商好像比那些有地沒有建項目的發展商還要著急，他們認為，現在CBD遲遲啟動的環境給自己項目的準客戶帶來了不確定的感覺，CBD急需一個現代化的成型的環境。

但從另一面來看，慢一點也未必就是不好。

北京金地總經理陳長春承認，CBD的規劃大約給金地國際花園延遲了九個月的時間。但是陳長春同時認為，CBD的統一規劃也給發展商帶來了發展的契機。如果以往的CBD算作是各個發展商各自為政的CBD的話，現在的CBD則是統一的、整體的CBD，各個發展商只是其中的一部分。

“這種CBD的開發模式雖然延緩了時間，但是對于整個CBD其實也是有好處的。就好像一張白紙，即使你把局部畫得再漂亮，但是如果整體出現問題，你個體再好，整體形象也上不去。CBD需要用整體提升個體的價值，同時需要個體的精致來映襯整體。”陳長春如是說。

朝陽區副區長邱水平在一次研討會上發言表態，認為CBD是一個長期建設的過程，發達國家的CBD建設都持續了幾十年甚至上百年的建設時間。北京CBD的建設現在絕對不是太慢了，一個城市CBD的建設，還要看經濟的發展程度，需求程度，如果北京CBD建設一味追求過快可能并不是一件好事。雖然當前CBD的物業確實是供不應求，但CBD一旦完全建成，將會有1000多萬平方米的總量一下釋放到市場中，如果需求不足，后果不堪設想。

文/趙梓雯