潘石屹訪談：我張揚 我自由 我快樂

潘石屹：
甘肅天水人，大學畢業后做過機關干部，后辭職南下，從為別人打工到自己做老板。

１９９３年在北京注冊北京萬通實業股份有限公司，任法人代表兼總經理，開發的萬通新世界廣場和萬通發展大廈等項目被譽為京城房地產發展史上的一個里程碑。１９９５年創立北京紅石實業有限公司，１９９６年成立項目公司北京中鴻天房地產有限公司，開發位于國貿橋東側、總建筑面積４８萬平方米的現代城。

采訪札記

老潘其人老潘其實不老，還很年輕。從在公眾面前亮相至今，潘石屹一直是個有爭議的人物，業界對老潘的反映有褒有貶，異常熱烈。

老潘其實不老，還很英俊。身不高，體不壯，頭發不濃密，但身手頗為矯健。潘石屹生在大西北，長在紅旗下，吃過文革的苦，享了改革開放的福，故能上能下，能說會笑，可屈可伸。

老潘其實不老，還很活潑。無論臺上臺下，見人笑口常開，謙謙一君子也。潘石屹所言所行常出人所料，故一直備受矚目。

老潘其實不“作秀”，卻語不驚人死不休：

——要給有房子的人去建房子。

——什么樣的房子才是好房子？就是在這個房子里，能夠把你的感情釋放出來，把你的才能和創造力都釋放出來。

——做生意不要用嘴來說，不要用眼睛去看，要閉著眼睛去聽去聞，尋找一種感覺。

老潘其實不簡單！

有了錢咋就沒感受

記者：你是房地產界的當紅明星，大家對你的奮斗歷程十分關注。

潘石屹：１９８７年我辭職離開北京去深圳的時候，把自己所有家當變賣了，也只有８０多元人民幣。買了去深圳的火車票，到深圳因為沒有特區通行證，又花了十幾元找人帶著鉆鐵絲網進了深圳。在深圳的這段時間，現在回憶起來，可能是最不愉快的一段時間。１９８９年，我跟了老板上海南。那時的海南，完全是個荒島，一是沒電，黑燈瞎火的；第二是又臟又臭又亂。

１９９０年春節前后，海南刮了一次特別大的臺風，損失很大，我的老板當時在那里承包了一個磚廠，讓我當法人代表、廠長，帶著３００多個民工。那時所有工程都停了，民工就在那里餓著，他們是計件工資，沒人要磚，他們就一分錢沒有。我那時年輕，責任心還強，就把自己的錢掏出來，讓民工買上一袋米，吃完了掏錢再買一袋。我是廠長，還有一臺吉普車，那一段時間覺得天高皇帝遠，很自由，雖然條件也艱苦，心情還比較愉快。

１９９０年，大部分下海南的人都回到了內地，我一直在那里堅持，一直堅持到鄧小平南巡講話，幾個朋友才在一起成立了“萬通”的前身“農高投”——海南農業高科技聯合開發總公司。

我們一共６個合伙人，一個是現在的大腕馮侖，他原來是海南體改所的副所長，曾經在牟其中那里打工，當過辦公室主任。另一個叫王功權，原來也在牟其中的投資公司當過總經理。

我們基本是炒房炒地起來的。當時沒錢，就找到北京的一家集團公司，當時他們的老板認為我們這幫小伙子還可以，于是達成一個協議，給我們貸款５００萬人民幣，利息好像是２０％，這筆錢由他派人監控，利潤五五分成，這是我們的第一筆種子資金。

拿到錢后，先買進了幾座別墅，我們當時不到３０００元／平方米買過來８棟，在手里放了一兩個月，沒人要，出不去，這可麻煩了。大家在一起想辦法，就盼著到海南發展……我說我最感激的一個人是鄧小平，一是因為要沒有他，我父親就不會平反，我也不可能離開甘肅，我們現在還可能在受苦受窮。二是沒有他的南巡講話，海南不可能發展，也不可能有我們的今天。有人要來買別墅了，就得益于南巡講話。先來了山西的老板韓九吉，我開價４０００，又來了一個內蒙的，我又開價４１００。我想這是最后一賭，反正有人要，打的就是心理戰，就一直往上抬。這可把山西的韓九吉氣急了，他說你怎么這么談判呢？我跟他說，我重合同我也會重信譽，但開價可以正向開，也可以逆向開。我不斷將開價提高，結果，大約４２００出去，韓九吉買了３棟。沒多長時間，又有２棟６１００轉手就出去了，另２棟賣給了內蒙古人。

記者：掘到第一桶金后，你就回到了北京。

潘石屹：１９９０年的時候，海口有兩個數字引起我的注意：常住人口１５萬，暫住人口５０萬。而我當時去規劃局看報建面積大約是人均每人５０平方米，當時北京人均才７平方米多一點。一個窮得叮當響的地方，人均５０平方米的住房面積，我感覺快出事了！我們幾個人開了個會，想怎樣把風險分散一下。我幾年沒回家了，想回家看看，就去了西北。看了一圈回來，覺得西北還是太窮，沒有任何投資的價值，就領了５萬元差旅費到了北京。

回到北京，認識了當時懷柔主管經濟的一位副書記，聽說北京市政府下發了一個文件，給懷柔縣４個指標，搞定向募集的股份公司，現在沒人做。我跟縣體改辦主任聊，說我們來做一個行不行？他說好哇，可是現在來不及了，要準備６份材料，并且讓下星期就報上去。我就直接找了北京市體改委主任賀陽，正好馮侖認識他。賀陽說這是個好事，以后都要按公司形式組建，你們報就是積極支持改革。我們就先按要求找發起單位，于是中國華誠集團就成了我們萬通的發起單位。我問馮侖，注冊資金應該多少，他說咱們現在做事要往大里做，不能小打小鬧的，能不能上億啊，這樣執照拿出來才有影響力。我說，咱們在海南島呆過，都比較迷信，八不就是“發”嗎？我們注冊８個億吧。大家一致同意，注冊時就叫“北京萬通實業有限公司”，結果北京市體改委馬上批了，人民銀行也馬上批了。

當時做萬通新世界廣場主要靠廣告，當時大家還沒有開始大打廣告，一打廣告的效果就像沒吃過藥的人第一次吃感冒藥，再重的感冒一片藥就治好了，沒抗藥性。當初我們打了大約有１０００萬元的廣告，在當時來說是天文數字，《人民日報》海外版、《文匯報》、《大公報》上都是整版整版的廣告，工程還挖坑時就銷售得差不多了。現在回想起來當時的狀況不可想象——成本每平方米３萬元。

萬通廣場一做完，大家就有了錢。突然一下子有了那么多錢，找不著感覺了。現在看，大家都經歷過這個過程，市場經濟初期，也必然要犯這樣的錯誤。只不過我們迷惘了一段，馬上就感覺到不對了，覺得要給這個社會提供產品，提供服務，才能得到回報。

１９９５年我到歐洲，看到他們越有錢越低調，不像國內有些人掙了錢一定是金鏈子，面部表情一定要怎么樣怎么樣。從國外回來后，我就開始注冊了自己的公司，離開了萬通。

屢出險招為哪樁？

記者：你在經營活動中以屢出險招而聞名，從當初的“無理由退房”到“綠色承諾”，再到“年息１０％的無理由退房”，總是將自己置于風口浪尖上，一招比一招險，招招都透著一股孤注一擲的味道。這些招數通常對同行帶有很大的刺激性，你也被視作不被同行歡迎的“哄抬物價者”。你這是出于何種目的？

潘石屹：男人總是想參與挑戰。迎接挑戰就如同跳高一樣，跳過１．２米，就想再跳過１．３米，１．３米跳不過去了，看能不能放到１．２５米。我喜歡有挑戰性的東西，喜歡挑戰是男人的天性。像萬科的老總王石，嫌做商業不夠刺激，就到珠穆朗瑪峰上轉一圈。

其實人們一直都希望能無理由退房，只不過是我先提出來并且實施了。表面看這是一個平常的舉措，醞釀時卻有一個驚心動魄的過程。當時全公司對我的提議都表示反對，說好不容易求爺爺告奶奶地把房子賣出手了，花掉大筆推廣費不說，還對員工實行社會上有爭議的末位淘汰制，現在平白無故去涉險，真是個抽風領導。我問財務總監，還有錢嗎？他跟我說了一個數字，我覺得有人退房的話可以應付一陣子。承諾退房，如果賬面沒有現金，就會把自己放在一個非常尷尬的地步。我又問銷售人員，要我們房的人多，還是退我們房的人多？他們說還是要房的人多。基于對我們的產品有足夠的信心，我才敢于提出無理由退房的。

氨氣事件出來后，雖然直接責任方不是我們，但是我們做了反思，并對業主提出了“綠色承諾”。有國家標準的，達到標準；沒有國家標準的，我們參照國外的標準；沒有國外標準的，我們做參考標準，按大企業的標準做。說起來容易，實施起來難度還是很大的。一旦使用的建材主料或輔料出現問題，就達不到標準了，壓力非常大，必須嚴格控制從建筑到裝修的每一個環節——我們現在控制得還不錯。

我前段時間提出“年息１０％的無理由退房”，打電話征求任志強的意見，他的反映是暴跳如雷，說你這是擾亂市場，是給犯罪分子洗錢。說了一個多小時，然后說他要開會，開完會又打電話來批判。旁觀者可能體會不到這個舉措對同行的刺激，北京有很多購房者沒有退房的權利，不要回報都退不掉。我們的優越條件自然會給別的同行帶來壓力，他們的客戶會說，現代城可以退，我們為什么不能？我的壓力其實是雙重的，我把它看作是一次新的挑戰，就是說制定一個高標準，一步步去實現。

記者：你是一個頗具戲劇性的老板，常常置身于相關沖突的中心，樂于表演。對你來說，這是一種自覺的行為還是一種不自覺的行為？跟你的性格、人生經歷有什么必然的聯系嗎？你在提及任志強罵你一個小時的時候，好像挺愉快的。

潘石屹：我上學學的是工科，看上去很枯燥，但嚴謹的計算過程中也藏著樂趣。１９９０年我認識了一批新的朋友，其中包括陽光１００董事長易小迪，受他啟發，我對佛教、禪宗發生了興趣。有一段時間都著了魔，廁所里、辦公室里到處放著禪宗的書。有一天我突然做了個夢，一個聲音告訴我實際上開悟很簡單，就是要快樂、幽默，這對我的性格產生了很大影響。人在快樂和幽默的過程中就會產生智慧，人和人之間的交往就會前進。

記者：你的項目都很注重標新立異，你的創新能力是怎么形成的？

潘石屹：我覺得人的精力都差不多，關鍵看你如何分配，是不是把主要精力用在創新上。有的開發商注意做公關、搞政府關系，貪圖拿到便宜的地；有些公司疲于找貸款、融資。而我們公司的資金和土地都不太牽扯精力，這樣就給我留出了自由性、獨立性。如果一個公司的財務鏈都轉不動，老板哪有心思搞創新呀——創造的精力一定來源于企業良好的資產狀況。我發現很多老板一天到晚奔地、奔錢，真正的規劃設計反而不去考慮。我問他們，不考慮這些問題你怎么做出來房子的？他們說就這樣就做出來了。但我想，長此以往，勢必陷入惡性循環。

記者：每次出險招你都顯得很自信，但大家都知道房子這個商品的施工期長、環節多，難免出紕漏。你的自信是建立在什么基礎上的呢？

潘石屹：最重要的還是產品本身。從設計到施工、監理、用材、驗收、銷售等等，我們每處都嚴格把關。另外，我在土地上做事，無論是種莊稼還是蓋房子，都感到踏實。我認為只要你肯付出，土地就一定會給你回報。

記者：你怎么看待自己的行為在有意無意間對同行造成的刺激？

潘石屹：刺激一次是刺激，刺激兩次也是刺激。第一次提“無理由退房”，張寶全已經明確反對了，收在我們編輯的《眾說紛紜無理由退房》一書內，再被批判一次也無所謂。每個人有每個人的想法，我們不能把人家的嘴堵上。

現代人需要啥房子？

記者：你曾說，現在中國的建筑抄襲太多，而你希望建一些有特色、自己心目中理想的房子，這個理想是不是博鰲藍色海岸別墅區，它達到你預期的目標了嗎？

潘石屹：這個作品就是一個當代建筑物，是我心中想要的東西，看過的客戶也都非常滿意，我認為已經達到目的。至于觀念和效益問題，人的觀念很重要，有什么樣的觀念，就有什么樣的作品、什么樣的生活態度。這個作品的成功，就是兼顧了觀念和效益，所以它的成功不是觀念性的建筑物，實際上是觀念得到了市場的認可。創造一個作品，可能９０％的人不認可，但有１％的人喜歡就夠了。在市場經濟中，切忌的是面面俱到，面面俱到的東西就失去了它的純粹性，很難站得住腳，可能觀念顧不了，效益也顧不了。

記者：這種觀念在你其他作品里是否也有體現？

潘石屹：是的。如我的現代城就是家不像家、辦公不像辦公的地方，但現代城賣得很好，創造了４１億元的奇跡。所以什么是住宅，什么是公寓，什么是寫字樓，什么是廠房，什么是倉庫，這些固有概念我們都應該打破，重新樹立新的概念，這樣建起來的房子才不會落后。而且隨著信息時代、網絡時代的到來，我覺得整個社會和城市就是一個網絡，我們生產的房子就是一個便攜式電腦，我們要把我們的接口設計成一個標準化的接口，它整個功能不是剛性的，而是兼容性很強的。房子功能模糊化了，一套房子可以作為兩套房子用，社會的成本才是最低的。

記者：你在北京創造了現代城奇跡，博鰲藍色海岸是不是你的另一個奇跡？

潘石屹：我想應該是，當然這個奇跡主要講的是建筑的純粹感。我希望我這個作品能推到國際舞臺上，引起國際市場的重視，包括柏林建筑節、威尼斯建筑雙年展這樣的高層次舞臺；我相信也會引起中國建筑界的重視。

記者：現代人到底需要什么樣的房子？

潘石屹：應該是個性化非常突出的。什么樣的房子才是好房子？就是在這個房子里，能夠把你的感情釋放出來，你的才能和創造力也能釋放出來，這樣的房子就是個性張揚的房子。統一的、火柴盒似的房子是沒有生命力的，是不符合這個個性張揚的世界的。

記者：在中國這樣一個傳統觀念很強的社會里，個性化、另類的作品會有多大吸引力？

潘石屹：我剛才說過，我的作品只需要１％的人認可就行了，像北京１千多萬人口，１％的基數有多大？買現代城的只需３０００人就足夠了。所以我造的房子就是為追求個性化的人造的，為這部分人造的房子必須與眾不同，否則你就賣不出去。而且我覺得隨著社會的發展，人們居住觀念的改變，我的房子會得到社會的普遍認同。

記者：其實你本人跟你的房子一樣與眾不同，如處理挖人事件、氨氣事件、無理由退房事件等等，每次你都能將不利局勢轉為有利，于是有人說你對危機公關很在行，對這個問題你怎么看？

潘石屹：每個人都在追求一種自由，如果你畏懼，你就成了權力和金錢的奴隸，你就無法自由。我一不畏權力，二不畏金錢，三不畏揭丑，所以我很自由。當我每次遭到非議時，我都坦誠地面對自己的錯誤，勇于承認自己的錯誤，就這么簡單。

記者：你從海南起家，如今再次涉足海南房地產，有什么不同的感受？

潘石屹：我第二次踏入海南，重溫海南舊夢時，覺得海南發展的空間很大，這是我的一個判斷。這次情況跟七八年前不一樣，人們無論是購買第一居所、第二居所，還是旅游度假型房產，都是一種實實在在的需求，所以不可能像上次那樣是一種泡沫經濟。

記者：外界傳言你準備棄京城而轉戰南方，可有此事？

潘石屹：這是個誤會。實際上我在海南的項目１年的營業額大概占到公司１年總銷售額的５％，而在北京繼續做的建外SOHO項目，預算銷售額是８８億元人民幣。這個規模是非常大的，所以北京還是我發展的一個重點城市。將來有可能考慮去上海發展，因為北京和上海是與國際“最近”的城市，我的作品風格可能更適合這兩個城市。當然，博鰲也是我想發展的地方。

記者：讓我們把話題再轉到建筑上來。房子同衣服一樣，衣服要合身，要適合人的身體。同樣，房子必須要適合人的行為。請談談你的理解。

潘石屹：社會發展變化得很快，人們的生活方式和工作方式都在改變。所以，適合人們行為的房屋要跟上這種變化，當然這種變化要受到當時的材料和技術的制約。上世紀初，工業革命對房屋的影響是很大的，人們在追求鋼鐵的力量、電梯的力量、混凝土的力量，于是形成了現代化建筑的潮流。近年來，人們對現代化的建筑進行反思，什么樣的建筑才能讓我們的生活和工作更舒服。通過反思，出現了后現代的建筑，后現代的建筑就是要從當地的文化出發，將建筑扎根于當地文化的土壤中——現代化的建筑無論放在北京、香港、紐約都可以，后現代的建筑離開了當地的文化，就會失去建筑的生命力。

近幾年，人們已開始從比建筑的高和大、要在建筑史上創造新的高度，轉變為從１米多高的人的需求出發，追求舒適、經濟、綠色。新的最高世界建筑從歐美向亞洲轉移，發展中國家在重復著發達國家上世紀２０年代、３０年代在建筑上走過的彎路。當我們站在馬來西亞首都吉隆坡的“兩個玉米棒子”上，站在浦東的金茂大廈上，都感到外表的輝煌難以掩飾投資商和發展商的苦衷。只有走過這一段成長的曲折道路，才能真正使心得以回歸，才能重新回到建筑最本質的問題上來：建筑的本質是適合人的行為的空間。今天，房地產商的責任就是要建出一百年不落后的房子。

文/康輝、卜凡中