專家談：結(jié)構(gòu)確實不合理但泡沫不能亂叫

房地產(chǎn)泡沫不是絕對沒有，關(guān)鍵要看是局部還是整體，有些地方確實存在一些泡沫。比如１９９７年～１９９９年浙江寧波建造了兩座高檔樓盤達５萬多平方米，均價在５０００元／平方米，結(jié)果一搶而空；２０００年又建了一座１６．５萬平方米的樓盤，也銷售得紅紅火火。后來，好多開發(fā)商爭相效仿，建造了許多高檔樓盤。到現(xiàn)在，大部分樓盤已經(jīng)徹底滯銷。這說明了樓盤的定位不準(zhǔn)，結(jié)構(gòu)不合理。

建高檔樓盤，這固然與巨大利潤空間有關(guān)，但是與土地的炒作也完全分不開。因為土地價格愈高，房價愈高；房價愈高，地價也就更高；所以如此惡性循環(huán)，導(dǎo)致高檔房價不斷上升，從而形成了虛價，也就是平常所說的泡沫。而這些泡沫只是存在于高檔樓盤的這部分結(jié)構(gòu)上。北京、上海等大城市也一樣，一手土地很少，一般都是二倒、三倒、四倒，致使土地價格飛升。如果說房地產(chǎn)中還有泡沫的話，那么土地的泡沫應(yīng)該算是一個最大的泡沫。

上海、北京等地的經(jīng)濟適用房放號的時候，人們排隊三天三夜進行搶購，這說明了老百姓真真正正需要房子，而且是異常的迫切。但是房價太高，老百姓難以承受。

住宅依賴于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，金字塔形的消費結(jié)構(gòu)決定了住宅市場的主要格局。據(jù)聯(lián)合國提供的數(shù)據(jù)表明：一個地區(qū)可接受的住房價格應(yīng)是當(dāng)?shù)厝司杖氲模场侗丁０次覈膶嶋H情況來算，房價大約在１０萬元～１８萬元每套，單價在２０００元／平方米左右比較適中。而我們的大多數(shù)項目，均價在四五千元／平方米，只是瞄準(zhǔn)了頂尖那部分人的需求。像通常所說的２０％的人掌握了８０％的財富，當(dāng)市場產(chǎn)品超過了２０％的人的需求限度時，就是泡沫，非實在的需求。頂尖住宅在某些地方確實存在結(jié)構(gòu)不合理，幸運的是，各級領(lǐng)導(dǎo)都已經(jīng)清醒地認(rèn)識到這一現(xiàn)象，住宅結(jié)構(gòu)調(diào)整可能會早一些到來。業(yè)內(nèi)人士也要清醒地認(rèn)識到這些問題，不能隨著亂叫泡沫，這樣會扼殺我們的房地產(chǎn)業(yè)。

（國家住宅與居住環(huán)境工程中心顧問）

文/梁粉寧