我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理六大表現(xiàn)

盲目攀比、急功近利，多頭供地等一系列問(wèn)題，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)疾病纏身

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，不同地區(qū)的市場(chǎng)情況差異大，雖然全國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了健康、快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但在部分地區(qū)也出現(xiàn)了投資增幅過(guò)大、土地供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格上漲過(guò)快和結(jié)構(gòu)不合理等突出問(wèn)題，在個(gè)別地區(qū)這些問(wèn)題還表現(xiàn)得相當(dāng)嚴(yán)重。

表現(xiàn)之一：脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際需要，盲目攀比、急功近利，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大。如東北某貧困縣建了6萬(wàn)平方米的大廣場(chǎng)；中部一城市的集鎮(zhèn)建了一個(gè)號(hào)稱全省西部地區(qū)最大的豪華廣場(chǎng)。華北一中型城市不顧市場(chǎng)需求，建設(shè)了比北京王府井、上海南京路還長(zhǎng)的商業(yè)步行街，導(dǎo)致大量商業(yè)用房積壓。中西部的個(gè)別省市制訂和實(shí)施了過(guò)高的舊城改造和房地產(chǎn)投資計(jì)劃，如，中南某地級(jí)市建設(shè)了像北京長(zhǎng)安街一樣的城市觀光大道和像世紀(jì)壇一樣大的噴水廣場(chǎng)；西部某地級(jí)市在城區(qū)居民生活仍用明渠排水、居民區(qū)塵土飛揚(yáng)的情況下，卻耗資上千萬(wàn)元建設(shè)了高檔政府辦公樓，修建了寬80米的馬路和全省最大的廣場(chǎng)，既導(dǎo)致了市場(chǎng)商品房供過(guò)于求，積壓房增加，又導(dǎo)致地方財(cái)政吃緊，百姓、特別是進(jìn)城農(nóng)民工打工負(fù)擔(dān)的增加。

表現(xiàn)之二：有的城市政府將規(guī)劃、土地管理權(quán)限下放到開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城、科技園區(qū)和旅游度假區(qū)等。據(jù)對(duì)西北、東北、華東、華北6個(gè)省調(diào)查，這6個(gè)省共有90個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)獨(dú)立行使規(guī)劃?rùn)?quán)，導(dǎo)致多頭供地和未完成詳細(xì)規(guī)劃便擅自出讓土地等一系列問(wèn)題。還有的地方在縣（市）改區(qū)過(guò)程中仍保留著原土地管理權(quán)限3年不變的做法，導(dǎo)致縣（市）政府受利益驅(qū)動(dòng)超規(guī)模供應(yīng)建設(shè)用地。政府對(duì)存量土地缺乏有效的管理和調(diào)控，大量已批出的土地以及開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)、兼并企業(yè)新獲得的土地集中投放市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的無(wú)序擴(kuò)張。如西部某公司在近兩年內(nèi)通過(guò)陸續(xù)收購(gòu)11家企業(yè)，不按市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)了大量商品房，導(dǎo)致積壓商品房總量占全區(qū)積壓總量的四分之一。

表現(xiàn)之三：有些地區(qū)忽視、甚至放棄市場(chǎng)調(diào)控。如華東某市商品房平均銷售價(jià)格連續(xù)兩年漲幅在10％以上。其中，該市近郊六類地段的商品房房?jī)r(jià)半年內(nèi)漲幅了46％以上。西北某市去年前三個(gè)季度平均房?jī)r(jià)上漲29.2％，比同期人均可支配收入增幅高13.6個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)快速上漲導(dǎo)致大量投資性購(gòu)房，最多的1人購(gòu)買了8套房。華東某市由于房?jī)r(jià)連年上漲，到去年連認(rèn)購(gòu)資格也炒到了2萬(wàn)元。也就是說(shuō)，2萬(wàn)元錢買來(lái)的僅僅是一個(gè)樓盤開(kāi)盤后選購(gòu)的權(quán)利。

表現(xiàn)之四：一些地區(qū)和城市政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財(cái)”，減少甚至取消經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，商品房大量積壓。如華東某城市減少了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，導(dǎo)致全市經(jīng)濟(jì)適用住房的供求比達(dá)到了1：8。東北某市一方面取消了經(jīng)濟(jì)適用住房和國(guó)有企業(yè)利用自有土地進(jìn)行集資合作建房政策，一方面又任由開(kāi)發(fā)企業(yè)為追求高利潤(rùn)，盲目上大戶型、高層、高檔項(xiàng)目，導(dǎo)致中低收入家庭難以入市買房，商品住宅銷售不暢形成積壓，全市有56％的積壓商品住宅是150平方米以上的大戶型。

表現(xiàn)之五：個(gè)別地區(qū)嚴(yán)重背離“人多、地少、底子薄”的國(guó)情，任由開(kāi)發(fā)商侵占城市綠地、景區(qū)興建別墅和“豪宅”。如，華東某市2002年有4000套別墅上市，計(jì)劃今年上市的有8000套，明年上市的將達(dá)到10000套。加上一些媒體為了得到開(kāi)發(fā)商的廣告投放，不負(fù)責(zé)任地大肆炒作，不僅造成土地資源浪費(fèi)，影響可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施的同時(shí)，也造成了社會(huì)心理的嚴(yán)重失衡。

表現(xiàn)之六：少數(shù)城市政府在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上存在著對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度依賴的風(fēng)險(xiǎn)。2001年底，西部某市主管城市建設(shè)的副市長(zhǎng)將2002年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資準(zhǔn)備按200萬(wàn)平方米安排的計(jì)劃報(bào)給市長(zhǎng)時(shí)，市長(zhǎng)拿過(guò)報(bào)告一看說(shuō)，太少，必須按300萬(wàn)平方米安排。否則，怎么完成安排的GDP？由于將城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，統(tǒng)計(jì)顯示，目前有相當(dāng)部分城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已占到當(dāng)?shù)毓潭ㄙY產(chǎn)投資比重的30％以上，個(gè)別城市甚至達(dá)到了近60％。經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)分依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅下降，勢(shì)必將對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成較大影響。


文/謝然浩