國家計委發(fā)布報告稱中國房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象

房地產(chǎn)泡沫是這樣吹出來的一房地產(chǎn)商自曝內(nèi)幕

　　房地產(chǎn)市場即將調(diào)整

　　一直被各界認(rèn)為是利潤率較高的房地產(chǎn)業(yè)，今年將迎來一個調(diào)整的陣痛期。據(jù)國家計委有關(guān)人士介紹，先前在學(xué)者專家與政府主管部門之間存在爭論的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)；房價虛高導(dǎo)致的消費斷層即將出現(xiàn)，而與此相伴隨的是今后一段時期房價可能會降，預(yù)計到2004年降幅將空前增大。

　　近日，由國家計委經(jīng)濟(jì)研究所等權(quán)威機構(gòu)聯(lián)合刊發(fā)的《中國行業(yè)景氣分析報告》披露，我國2002年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)三個特點：房地產(chǎn)投資過快，與國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成背離；房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)不合理；地皮炒作造成房價居高不下。報告預(yù)計2003年中國房地產(chǎn)市場將迎來調(diào)整期。

　　房地產(chǎn)存在區(qū)域性泡沫

　　該報告指出，對房地產(chǎn)業(yè)而言，2002年是一個轉(zhuǎn)折點，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入中期調(diào)整過程。由于房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)期的“過度”預(yù)演，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。

　　今天上午，《報告》課題組專家、國家計委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)運行與發(fā)展室主任王小廣告訴記者，當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)炒作特別是大炒地皮導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過快，繼2001年國家宣布取消47項房地產(chǎn)收費政策出臺后，各地房地產(chǎn)商大搞“圈地運動”，不少地方土地公開拍賣價格高得驚人，炒樓現(xiàn)象也比較普遍，這是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的明顯征兆。第二，房地產(chǎn)泡沫的直接表現(xiàn)就是短期內(nèi)房價持續(xù)暴漲，目前多數(shù)沿海城市市區(qū)的商品房價格均達(dá)到或超過4000元至5000元。第三，住房消費增長明顯趕不上住房投資和施工面積的增長，目前只有少數(shù)高收入階層能夠買得起高價房子。當(dāng)這一階層的需求逐漸被消耗掉后，房地產(chǎn)項目的消費速度將明顯放慢，導(dǎo)致消費斷層出現(xiàn)。

　　王小廣認(rèn)為，目前我國已出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，盡管目前這種房地產(chǎn)泡沫還是區(qū)域性的，但局部的大泡沫卻帶有全國性影響，特別其往往是非市場力量所為，其危害性很大。

　　今明兩年房價將回落

　　王小廣告訴記者，今后兩三年，房價將呈溫和回落態(tài)勢，這是擠泡沫所必須的過程。今年房價將有小幅回落，2004年降幅將更大。

　　去年前三季度房地產(chǎn)投資增長29．4％，這樣快的增長速度與整個宏觀經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整型增長的態(tài)勢是相背離的，是不健康的。王小廣認(rèn)為，在國家采取相關(guān)政策進(jìn)行規(guī)范后，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)溫和平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)投資每年增長10％至20％是最理想的。

　　近5年來，我國房地產(chǎn)業(yè)始終保持著繁榮態(tài)勢，然而另一個事實卻是，在2002年我國十大消費者投訴熱點中，由于房地產(chǎn)商不規(guī)范開發(fā)引起的投訴高居榜首。

　　孫國平（化名），今年39歲，在房地產(chǎn)業(yè)“打拼”了6年，做了近20萬平方米的樓盤，已積累了4000多萬元的資產(chǎn)。日前，他向新華社記者吐露了業(yè)界圈地、蓋房、賣房中一些不為外人知曉的手法，某些房地產(chǎn)商正是通過這些不規(guī)范的競爭行為，營造出房地產(chǎn)業(yè)虛假的繁榮。

　　圈得土地賣地生財

　　做房地產(chǎn)的人都知道，在這個行業(yè)要站穩(wěn)腳跟，必須有雄厚的資本和較好的土地儲備。現(xiàn)在做房地產(chǎn)賺得多的，大多是在前些年“圈”得了大片土地。能不能圈到地是做房地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。

　　眼下各地都在搞開發(fā)，一個重要的手段就是賣地生財。不少房地產(chǎn)商抓住地方領(lǐng)導(dǎo)干部的心理，“招商引資”、“改造”、開發(fā)建設(shè)政策一出臺，就會有機可乘。只要是一個“有實力”、“有背景”的企業(yè)，就能用很少的定金，甚至不花錢，得到協(xié)議用地，剩下的地價款先欠著。要么換個方式，包下一條舊街道改造或者一個地方的“亮化工程”，投資不大，但可以換得一塊或可開發(fā)，或可融資、出讓的土地，甚至還有一批商鋪。

　　打通關(guān)節(jié)坐收漁利

　　拿到了地，就成了投資商，就可以利用優(yōu)惠政策開始融資、合作、賣樓花。盡管房地產(chǎn)法規(guī)對土地使用權(quán)的取得和房地產(chǎn)預(yù)售有嚴(yán)格的制度規(guī)定，但是只要在關(guān)鍵的地方肯下力氣，就能順利打通各種關(guān)節(jié)。

　　如果沒有錢開工，有建筑商和銀行幫忙。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)多，建筑企業(yè)更多如牛毛。建筑商墊資開發(fā)是業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)矩，他們不但要先幫著把樓蓋到封頂，還要交給開發(fā)商保證金。只要房地產(chǎn)商拿到了地，可以找一家手段高明的土地評估所運作，最后從銀行得到的項目開發(fā)貸款肯定不低于買地的價錢。這筆錢可以用來應(yīng)付一部分債務(wù)、發(fā)工資、做設(shè)計、搞宣傳等。

　　接下來就是設(shè)計規(guī)劃，現(xiàn)在設(shè)計單位競爭很激烈，只要先付少量的費用，房地產(chǎn)商就可以拿到想要的“歐式”、“美式”、“港式”的設(shè)計方案。按規(guī)定拿到預(yù)售許可證才能賣樓。但氣派的開工儀式后，將富麗堂皇的效果圖和模型擺好，就可以避實就虛地展開“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)定”工作。事實上，這時候拿到預(yù)售許可證并不困難。然后，就是輪到寫手、廣告精英、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)登場。只要炒作得手，引起“轟動”，制造“緊缺”，帶動人氣，錢就會源源不斷地流進(jìn)腰包。

　　制作假象炒作概念

　　當(dāng)然賣樓也并非易事。首先要制造熱度，針對消費者“買漲不買跌”的心理，要變著法兒造勢，制造樓市火爆的景象。沒有人買，可以雇人來“買”。項目一“開盤”就會演繹成“某某花園開盤狂銷數(shù)百套”，或者“某某廣場售樓風(fēng)暴，首期一百個單位當(dāng)天被搶購一空”，這些故事往往有感人的圖片和圖像證明。買房的人動心后，就上了套，可以做的文章就多了。

　　買房子的人當(dāng)然不懂如何精確計算和測量，當(dāng)然也不會去詳細(xì)核查他們看不懂的工程圖紙，建房成本、開發(fā)商許諾的高檔原裝進(jìn)口材料都無法鑒定。

　　其次要顯示房屋銷售背后的“堅實保障”。按照業(yè)內(nèi)時髦的說法，房地產(chǎn)已進(jìn)入“品牌”時代。隨便走一家樓盤，你就能見到各種質(zhì)量獎、生態(tài)獎、環(huán)境獎、設(shè)計獎，一個比一個響。這些優(yōu)質(zhì)工程背后都有一大批“國際力量”在“支撐”。什么法國設(shè)計方案、地中海風(fēng)情、美國貝爾格林環(huán)境設(shè)計理念、ISO國際認(rèn)證、歐洲湯森管理模式和超五星級服務(wù)、VIP高級名流會所等。概念也被炒到了極致，水景花園、香樟別墅、智能數(shù)碼、生態(tài)人居、綠色環(huán)保、人性化設(shè)計，要什么有什么，只要能打動買主的心。這些充滿誘惑的東西總能勾起人們的購買欲望。樓盤賣得差不多了，原有的“湖景”、“園林”很快不見了，或者干脆這些地塊就又建起了新的商品房。（據(jù)新華社）

　　去年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資已占全社會投資的57％，對全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速穩(wěn)定發(fā)展不利，并已形成潛在風(fēng)險。為此，今年北京市將調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)，以確保房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，健康發(fā)展。

　　據(jù)介紹，此次調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的具體措施包括：繼續(xù)規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場，加強住宅建設(shè)計劃管理，實行總量控制，保持房地產(chǎn)市場供求關(guān)系相對平衡，避免房地產(chǎn)市場大起大落和對土地環(huán)境資源的過度開發(fā)；繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，立即啟動和放開住宅二三級市場，鼓勵現(xiàn)有房戶通過出售其原住房并購買新商品房改善住房條件，擴(kuò)大和解決危改拆遷和低收入居民住房來源；嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，特別是在風(fēng)景區(qū)建別墅、高檔住宅及賓館；實行土地供應(yīng)計劃管理，充分發(fā)揮年度土地供應(yīng)計劃的調(diào)控作用，未取得土地供應(yīng)計劃的建設(shè)用地，不得進(jìn)入土地市場交易；對目前的空置房，要分類研究提出不同的消化政策措施，力爭年內(nèi)空置率降到合理的區(qū)間，切實防止房地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　公攤面積進(jìn)一步“縮水”

　　本報訊（記者侯振威）2月1日起，北京市商品房銷售有了新規(guī)定，今后買房公攤面積進(jìn)一步“縮水”，會所、儲蓄所以及居委會、派出所使用的房屋，不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?

　　北京市國土房管局日前下發(fā)通知，對房產(chǎn)企業(yè)確定共有建筑分?jǐn)偛课贿M(jìn)行嚴(yán)格要求。通知中規(guī)定，分?jǐn)偟拿娣e應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)售前的規(guī)劃設(shè)計分?jǐn)偅_始預(yù)售后不得擅自變更分?jǐn)偛课唬辉谵k理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提交分?jǐn)偛课粋浒福N售時合同中的分?jǐn)偯娣e要與備案中一致，銷售后實測面積也應(yīng)與備案面積相符。

　　針對有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有意增大公用分?jǐn)偯娣e的問題，通知規(guī)定，今后，會所、儲蓄所、娛樂活動室等經(jīng)營性用房以及居委會、派出所使用的房屋，不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂Ｃ看鄙唐贩克謹(jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的4‰左右，但最高不得超過6‰。

　　以往，測量單位只提供分?jǐn)偟母鞑课还媒ㄖ目偯娣e，買賣雙方經(jīng)常因某一部位的分?jǐn)偖a(chǎn)生糾紛。此次通知要求：對公用建筑分?jǐn)偛课唬鶓?yīng)按部位實測實量；所分?jǐn)偟墓媒ㄖ偯娣e，應(yīng)該是各分?jǐn)偛课坏慕ㄖ娣e之和。

　　據(jù)悉，今年2月1日起，新申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項目、尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項目以及通知執(zhí)行之前在商品房買賣合同中未列明公用建筑分?jǐn)偛课坏捻椖浚紝葱乱?guī)定執(zhí)行。（記者蔡文清 王海涓 實習(xí)生傅洋）