"湯耗子"走過2002且慢喊“打”

“湯耗子”TOWNHOUSE，體量小、動靜大，2001年還未現(xiàn)身，即引得市場一片大呼小叫；2002年招搖過市一把，卻又招來一片“打”聲。這只“耗子”到底是可愛的米老鼠，還是不幸淪為試驗(yàn)品的小白鼠？抑或是一味偷油、蒙錢蒙事的灰老鼠？

在老“耗子”過街未完，新“耗子”即將結(jié)隊(duì)而來之際，我們不妨慢些喊“打”，看看這只小耗子攪動樓市的能量到底從何而來……

2001年

北京樓市被貼上“TOWNHOUSE年”的標(biāo)簽；

2002年

1600多戶、5000多人成為首批7個TOWNHOUSE的業(yè)主，被稱為居住“終極解決方案”的TOWNHOUSE，在創(chuàng)造煥然一新的居住方式的同時，也留下了不少怨聲……

2003年

數(shù)個新TOWNHOUSE即將用“革命”的方式入場，新桃舊符，TOWNHOUSE的優(yōu)勢與弱點(diǎn)、新生與后進(jìn)、前途和命運(yùn)，都在這歲末年初之際發(fā)生了一次激烈碰撞——

上篇

2002年TOWNHOUSE新鮮出鍋之滋味三品

一品曰：新鮮

采訪TOWNHOUSE（以下簡稱T）基本上是一次愉快的經(jīng)歷。

在首批已成現(xiàn)房的7個T社區(qū)中，雖然普遍缺人氣，產(chǎn)品水平參差不齊，但多數(shù)業(yè)主仍表現(xiàn)得興味盎然。在時代莊園中，一位正裝修的業(yè)主告訴記者：雖然有這樣那樣的不滿，但T這種有天有地、前庭后院、樓上樓下的新東東，還是讓人感覺良好……這基本是多數(shù)T業(yè)主的心聲。

在采訪各T社區(qū)的過程中，記者被業(yè)主們對自己的T所表現(xiàn)出的熱愛和創(chuàng)造性深深感染：慧谷·根緣的一位業(yè)主將整個2層的3個臥室合并成闊綽無比的主臥空間，另一位業(yè)主在室內(nèi)做起了“佛堂”；在不少T中，閣樓被藝術(shù)家設(shè)計(jì)成“畫室”，地下室則被不同身份的人變作了錄音棚、健身房、客房、娛樂室；最令人絕倒的是，一棟洋房的某仁兄，居然在小小的庭院中大興土木，搭起了碩大的涼亭和回廊……

這就是T，一個讓你為所欲為的家。塔樓和板樓帶給人的壓抑和單調(diào)，在T中是被徹底打倒的。

負(fù)責(zé)慧谷·根緣銷售的世紀(jì)地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理杜明冬先生說，T的居住密度低、人均綠化率高、內(nèi)部空間有個性，舒適度、居住情趣與集合式住宅不可同日而語；一棟洋房銷售經(jīng)理彭致遠(yuǎn)則更深地挖掘出了T的價值。他認(rèn)為，T不僅是對人們居住形式的改變，對人的意識層面也有深遠(yuǎn)影響：一是調(diào)整了人與社會的關(guān)系，給人以全新的身份感；二是調(diào)整了社區(qū)內(nèi)部人與人之間的關(guān)系，從平房到塔樓再到T，實(shí)現(xiàn)了一種鄰里關(guān)系的回歸；三是調(diào)整了家庭內(nèi)部的關(guān)系，T對生活方式的改變，使人們第一次發(fā)現(xiàn)，家庭生活原來可以更為自然、健康、和諧、有趣。

第一只螃蟹的味道無論怎樣，都是理所當(dāng)然的。因此，在T帶來的新鮮體驗(yàn)前，首批業(yè)主忘了挑剔或者不知該如何挑剔。瀏覽各T的論壇，業(yè)主對T的滿意度尚可，外界評論產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)很差的樓盤，業(yè)主們的表現(xiàn)也較平靜，即便是新近入住發(fā)生摩擦的棉花城，壇子上業(yè)主的統(tǒng)一觀點(diǎn)也是“房子還可以”……

二品曰：痛快

在首批T的生意中，滿意度最高的還是開發(fā)商們。雖然不少業(yè)內(nèi)人士想當(dāng)然地推測T在2002年不叫好也不叫座，但記者采訪中得來的信息卻是：絕大多數(shù)T收成不錯。

一棟洋房是市場上第一個正式銷售的純T項(xiàng)目，并且第一個開放樣板間、第一個入住，雖然現(xiàn)房社區(qū)屢遭抨擊，但它在2001年完成銷售近400套，銷售額達(dá)4.2個億，迄今項(xiàng)目銷售率達(dá)到98%。即便如此，銷售經(jīng)理彭致遠(yuǎn)還不滿意，認(rèn)為第一次接觸T，在推廣、銷售、產(chǎn)品理解上都較薄弱，14萬平方米、1年半時間的銷售速度，還可以更快些。

時代莊園12.5萬平方米的社區(qū)2年賣完，康城一期14萬平方米也進(jìn)入清盤階段，棉花城、未來假日花園均表示戰(zhàn)績不錯。在熱賣的同時，2002年的T普遍價格上挑，康城營銷總監(jiān)金承吾透露，成為現(xiàn)房后樓盤銷售速度提升，開盤時均價5000多元，現(xiàn)在達(dá)到6300元左右，且每月都上調(diào)一次價格。

談到2002年市區(qū)公寓、住宅的銷售時，時代莊園營銷總監(jiān)黃復(fù)明用了“慘不忍睹”這個詞，在競爭白熱化的市場中，2002年的T開發(fā)商都頗感慶幸：雖然T的利潤率不見得比塔、板高多少，但資金的快速回籠、較低的市場風(fēng)險，都保證了開發(fā)商的穩(wěn)賺。

三品曰：遺憾

提到2002年的T，采訪對象們搖頭的多、點(diǎn)頭的少，這種移植自歐美的新產(chǎn)品，在北京水土不服的癥狀表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

1、定位上——不準(zhǔn)確。橘郡的營銷策劃閻明認(rèn)為，目前T的定位讓人難以接受，離城不算近、價格不算低，150～200萬的總價，可以買到不錯的郊區(qū)別墅，只要多出5～10分鐘的車程即可。將競爭對象定在了郊區(qū)別墅而非市區(qū)公寓上，是2002年T們做的最蠢的一件事。

2、產(chǎn)品上——不成熟。現(xiàn)有的不少T設(shè)計(jì)單調(diào)、規(guī)劃缺乏突破，統(tǒng)統(tǒng)以排排房的面目示人，在社區(qū)外看幾乎和普通多層樓無甚區(qū)別，且密度大、社區(qū)空間感差、對視嚴(yán)重。在戶型上，由于須控制總價，不少T面寬不到5米，被做成進(jìn)深很大的窄長條，院落很小不說，內(nèi)部空間更是局促，再去掉3層的樓梯面積，真不如同樣面積的公寓好住。思源公司副總李國平對記者說，2002年他很想買套T，但看了所有的T都沒有滿意的，例如某T的廚房面寬不到1米8，另一T宣傳的中庭，到現(xiàn)房中看幾乎像煙囪，還有一T主人空間沒有陽臺，另一T的某戶型居然做了7個衛(wèi)生間。T應(yīng)該給人更好的居住感受，但目前的T們顯然做得不夠。

3、風(fēng)格上——不到位。浉城百麗銷售策劃王鵬認(rèn)為，T最重要的是體現(xiàn)一種生活感覺、小資情調(diào)，國外的T在建筑線條、材質(zhì)上是很考究的，豐富的外立面加上坡屋頂、木窗欞、木柵欄，很有味道。但北京的T只有橘郡給人這種觀感，更多的T在北京變了味，非但談不上風(fēng)格，毫無創(chuàng)新的建材、粗糙的做工、敷衍了事的景觀，令T們更像是農(nóng)民伯伯的小洋樓。

4、技術(shù)上——無經(jīng)驗(yàn)。2002年做T的開發(fā)商可以說是“老革命遇上了新問題”，T產(chǎn)品特有的露臺、門斗、地下室、散水、雨漏管、院落停車、采暖等環(huán)節(jié)，瑣碎、復(fù)雜，難壞了開發(fā)商們。一T項(xiàng)目的銷售透露，他們遇上的技術(shù)困難是紅線內(nèi)的小市政問題，給排水、強(qiáng)弱電、雨污水、燃?xì)狻⒕W(wǎng)絡(luò)布線等都跟普通社區(qū)不同；另一T開發(fā)者表示他們的棘手問題是材料，設(shè)計(jì)公司在圖紙上的設(shè)計(jì)雖漂亮，理想建材卻很難找；施工管理也被列為問題之一：某大型T施工現(xiàn)場最多時達(dá)到4000多人，兩三層小樓無法用吊車，幾乎是純“手工”制造，對工藝要求非常高。技術(shù)上的無經(jīng)驗(yàn)，使T頻添小恙，或者忘記做“散水”（避免雨水侵蝕地基的處理），或者分戶式采暖爐無法負(fù)擔(dān)大面積落地玻璃的熱散失，或者小小院落停不進(jìn)車……

雖然建筑是“遺憾的藝術(shù)”，但我們無法只用一句“無經(jīng)驗(yàn)”來原諒T的不成熟。京城雅居的銷售代理、曾在上海賣過不少高檔項(xiàng)目的中運(yùn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理王麗萍告訴記者，上海的T集中在內(nèi)外環(huán)交界的地方和浦東開發(fā)區(qū)，價格在150～200萬之間，各有風(fēng)格，“初級階段”的T在上海基本沒出現(xiàn)過，號稱萬國建筑博覽會的上海，在對新產(chǎn)品形式的引進(jìn)上表現(xiàn)得較為成熟，T的發(fā)展也較平穩(wěn)。寬HOUSE開發(fā)商、北京玉龍吉勝房地產(chǎn)公司副總劉文杰則認(rèn)為，北京的T沒有放棄塔、板樓的的操作思路，僅在產(chǎn)品外觀和銷售手段上做了大量工作，靠有天有地的城郊生活概念吸引消費(fèi)者，在產(chǎn)品的創(chuàng)新和改善上卻遠(yuǎn)缺火候。

T在2002年表現(xiàn)出的缺憾，可以說再一次暴露了京城樓市的浮躁和幼稚。

下篇

2003年“湯耗子”招搖過市之六大預(yù)言

■預(yù)言一——越來越寬

預(yù)言者——北京玉龍吉勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總劉文杰

劉文杰認(rèn)為，購買T的業(yè)主，某種程度上不是解決簡單的居住問題，而是在選擇一種嶄新的生活方式。從這個角度上看，面寬將成為評價T產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)門的面寬越大就越接近獨(dú)棟HOUSE，面寬越窄就越接近公寓，因此“寬就是本質(zhì)，寬就是品質(zhì)”。

2003年將出現(xiàn)的T，在面寬上將有新表現(xiàn)，北城寬HOUSE面寬達(dá)到7.5～11.2米，建筑中所有空間均實(shí)現(xiàn)全明，主要房間全部朝南，一改以往TOWNHOUSE前廳后廚中間樓梯的三段式布局，且院落面積可達(dá)80平方米以上；南城觀筑也將面寬做到了7.5米。

■預(yù)言二——全面升級

預(yù)言者——金網(wǎng)絡(luò)公司營銷推廣部經(jīng)理雷越姝

雷越姝認(rèn)為，不僅僅是一個面寬，2003年出現(xiàn)的“第二代T”，如亦莊的卡爾生活館等，將實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的全面升級：

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)升級。降低密度、做出變化、打破兵營式排列，2003年的T社區(qū)將體現(xiàn)獨(dú)特韻味；

2.室內(nèi)空間布局上升級。第一代T僅僅用了錯層、透天等小花招，但這些手法實(shí)際上是限制空間的，居住上不一定好用。第二代T更講究空間的連續(xù)性，減少梁和柱，做出T應(yīng)有的通暢疏闊感；

3.舒適度升級。原來的T為控制面積，都是“生減”的方式，造成臥室面積小、衛(wèi)生間不好用等，二代T將把功能空間放大，使之更匹配T這種中高端產(chǎn)品；

4.樓層升級。2003年將出現(xiàn)更多的2層T，減少衛(wèi)生間數(shù)量、樓梯空間和交通面積；

5.庭院升級。第一代T庭院單調(diào)，基本是房前房后的布局，少數(shù)做了內(nèi)庭院，第二代T將具有想象不到的豐富庭院空間。

■預(yù)言三——精致、經(jīng)典化

預(yù)言者——北京中運(yùn)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王麗萍

王麗萍認(rèn)為，T最旺的時期已經(jīng)過去，想取勝只有靠產(chǎn)品。就像人們越來越追求名牌服飾一樣，經(jīng)典、精致也是T等建筑發(fā)展的趨勢，而2002年的北京T此方面則存在明顯缺憾。2003年以京城雅居等項(xiàng)目為代表的T，將注重外立面和細(xì)節(jié)的處理，用日本進(jìn)口金屬彩釉面磚、鋁板、鋼化玻璃等組成極具現(xiàn)代魅力的外立面、圍墻，以落地玻璃全采光地下室、下沉式雙層庭院、中庭花園，以及戶與戶之間精巧的綠化小品、細(xì)致的港式物業(yè)管理等，給京城人帶來“南派T”的強(qiáng)大沖擊。

■預(yù)言四——別墅感

預(yù)言者——橘郡的主要策劃者之一閻明

閻明認(rèn)為，做出別墅感應(yīng)成為2003年T的第一目標(biāo)。以橘郡最早成功推出的T為例，即使是4拼的T，0.5、0.6的容積率，也完全可以做出別墅感——所謂別墅感，即一是內(nèi)部空間設(shè)計(jì)，不能以公寓設(shè)計(jì)思路為導(dǎo)向，應(yīng)有豐富的變化和空間感；二是外部空間尺度，T并不是把外立面做漂亮那么簡單，它的外部空間應(yīng)更講究一種HOUSE獨(dú)有的尺度，如果進(jìn)出家門都會與鄰居打照面，庭院正對馬路或別人家的窗，就會完全失去HOUSE的感覺。據(jù)閻透露，2003年橘郡開發(fā)商在溫泉鎮(zhèn)的項(xiàng)目，將爭取把尺度感做到最佳，如4連排的T各家開門都不在一個方向上，每家庭院面對的都是私人空間等。

■預(yù)言五——

看好邊緣集團(tuán)，東南、西北最值期待

■預(yù)言者——

1.世紀(jì)地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理杜明冬

2.北京名流未來置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉建生

3.一棟洋房銷售經(jīng)理彭致遠(yuǎn)

4.百旺家苑銷售總監(jiān)焦汝剛

5.中原住宅項(xiàng)目部副總監(jiān)陳剛

市區(qū)中的T在2003年將是鳳毛麟角。杜明冬認(rèn)為，T不適合在土地成本高的地方做，公寓還可以做“迷你戶型”，但T因?yàn)橛写怪苯煌ǎ瑯翘菡济娣e較大，最少要200平方米，否則空間局促。在望京這樣的地方做T十分費(fèi)勁，做3層T、容積率頂多到0.6、0.7，總價還是下不來。而T的總價若高過300萬，就將直接面對別墅的競爭。觀筑是2003年出現(xiàn)的又一四環(huán)內(nèi)的T，劉建生向記者透露，觀筑和未來假日花園拿地時四環(huán)還未通車，如今南四環(huán)地價已然上漲，以后四環(huán)內(nèi)T的開發(fā)空間很小，即使有價格也很難低于130萬。

對于2003年T出現(xiàn)的理想?yún)^(qū)域，不少采訪對象一致認(rèn)為是：城鄉(xiāng)結(jié)合部。地價合適，配套、交通合理的邊緣集團(tuán)，給T提供了肥沃土壤，而自然環(huán)境優(yōu)異的西北、人文環(huán)境突出的東南，則是最被看好的區(qū)域。

對此，亦莊項(xiàng)目浉城百麗的王鵬認(rèn)為，開發(fā)區(qū)政策環(huán)境好，2003年將形成T的高潮，金地格林小鎮(zhèn)、卡爾生活館、浉城百麗等T相繼入市，使BDA更加炙手可熱；西北樓盤百旺家苑的焦汝剛則表示，京西北的真山真水最能體現(xiàn)T的特色，西北旺的改造將帶來190萬平方米的開發(fā)量，T這種產(chǎn)品將有可能唱主角，百旺家苑2003年也將開始主推疊拼HOUSE。

■預(yù)言六——TOWNHOUSE將成主角

預(yù)言者——北京玉龍吉勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總劉文杰

2003年之后T是否能成主流產(chǎn)品？劉文杰的觀點(diǎn)和以前的聲音截然不同。他認(rèn)為，從供應(yīng)上看，隨著市區(qū)公寓競爭的白熱化，T將越來越成為開發(fā)商的出路，當(dāng)城市交通實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化且通達(dá)便利時，郊區(qū)化居住將被更多人接受，城市周邊將不斷為T提供廣闊空間；從需求來看，被所有開發(fā)商爭奪的30多歲的客戶，是社會的支柱人群，他們生活壓力大、需要個性空間來放松，而目前空缺的80～120萬間的T，無疑是最能滿足他們需求的性價比最好的住宅形態(tài)。在歐美已有百年歷史的T，在北京一定會成為主流，成為市場上擔(dān)大梁的產(chǎn)品。