中國房地產業在“泡沫”聲中健步前行

從跨入２００２年門檻的那一天起，房地產業注定要在“泡沫”紛爭聲中走完馬年的春夏秋冬。

“泡沫”紛爭乍起

事情起源于去年的１２月２５日，這一天將在中國房地產業發展史上留下“不可磨滅”的印記。當時有經濟學界“京城四少”之稱的清華大學教授魏杰接受了中央電視臺的專訪，發表了題為《２００２，房地產的冬天》的訪談講話，于是“泡沫”之聲開始頻頻出現于各大媒體的顯要位置。

魏杰教授的“泡沫”說一經甫出，整個房地產業像開了的鍋一樣，各種悲觀的，反對的，甚至樂觀的言論四起針鋒相對。在這場論戰中，包宗華教授是第一個用最詳實的數字和深入的事實批駁魏杰教授的“泡沫”說。在此期間，房地產業界堅稱目前的房地產投資增長尚處于正常的范圍；而一些經濟分析人士包括某些海外投行的分析師則接連指出中國房地產已經出現過熱跡象，正預示著相當風險。至于因其特殊身份而一向微言大義的政府官員們，在這個問題的表態上就顯得慎重得多。

不過，自今年下半年以來，政府官員們的態度似乎也出現了一些微妙的變化。７月份的時候，國家統計局副局長邱曉華在被媒體問及中國房地產投資是否過熱問題時回答：“中國房地產投資目前保持在３０％左右是正常的，從供求角度看并不存在過熱”。但到了日前召開的中國人民銀行貨幣政策委員會２００２年第四季度例會上，與會的央行官員則特別強調指出，要密切關注一些地區房地產投資及貸款增長過快的問題。

尤其進入下半年，經朱總理親口點名之后，有關國內房地產是否已經出現過熱現象的討論更是再度升級，成為媒體和公眾關注的焦點經濟問題。１０月１６日，建設部、國家計委、中國人民銀行、財政部、國土資源部、國家稅務總局等６部門在北京召開會議，會診中國房地產是否真的已經“高燒”——在短短的一個月里，９月初的文件余溫尚存，６部門官員又召全國部分城市的房地產主管官員和開發企業老總在北京開會，研討當前的房地產市場形勢。

第二天下午，６個部門的有關領導和專家接著在北京開會，討論對當前整個房地產市場的看法。

據說，這兩個研討會的主題都是：中國房地產市場出現過熱了嗎？中國房地產市場的泡沫到底有多大？有關人士說，如果得出的一致意見是中國房地產市場過熱了，或者說出現了大的泡沫，那就必須向更高領導匯報，甚至要采取堅決措施。然而，這兩個會議都沒有得出“過熱”的一致意見，絕大多數與會者認為，中國房地產市場目前沒有出現過熱，一兩年內不會出現過熱；只是局部地區出現了過熱的兆頭，東部地區房地產要防止出現過熱，西部地區要防止一哄而上。來自曾經被質疑最有可能是房地產過熱城市的部門主管領導，也否認所在城市出現房地產過熱。

從一年來“泡沫”的紛爭中可以看出，懷疑我國房地產市場可能已出現或即將出現房地產過熱（泡沫）的，是少數經濟學家和專家，開發企業和各地主管領導基本持否認意見。

新華遠集團總裁任志強、北京萬通實業董事長馮侖、ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹等著名開發商均十分明確表態：中國房地產沒有出現什么泡沫，所謂地產泡沫，“全是新聞界自己在炒作”。

在有無“泡沫”說的雙方爭論中，國家有關部門加緊了制定和出臺一系列的調控及管理政策，９月初，建設部等六部門又聯合出臺的《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》。

綜合來看，１９９９年至２００２年這幾年房地產的持續大幅增長，是１９９８年國家停止實物分房后，個人住房消費突然釋放出的一種能量。但這里出現的一個重要問題是：一旦需求放緩，而供應量卻無法同步減下來，這對房地產市場的良性發展是很有害的。政府提醒要防止過熱，防止泡沫是很有必要。

關鍵是我們需要智慧

觀察２００２年房地產業的走勢，目前的投資的確蘊含著一定的風險。單從表面看，最明顯的過熱跡象就是房地產投資增長明顯超過銷售增長和商品房空置率上升。今年上半年房地產投資增幅高達３２．９％，遠高于房地產銷售２２％的增長；截至７月，全國商品房空置總量在１．２億平方米左右，其中空置一年以上的超過５０％。而更深層次的問題則在于目前房地產投資結構上的不合理性。

這種結構上的不合理主要表現在兩個方面：一方面是消費對象結構上的不合理，目前房地產投資過于集中于針對較富裕階層的中高檔住宅而忽視中低收入階層消費需求。的確，中國的房地產市場需求非常大，從人口總量上看甚至近乎有無限的需求，但具體到高檔奢華房地產市場上，并不存在那么多有購買能力的消費者。正因為如此，在總量上說房地產市場從供求角度看并不存在過熱固然不錯，但在集中了大量投資的高檔房地產市場，供大于求恐怕早已成為事實。

另一方面，國內房地產投資也存在區域上的不合理，投資過于集中于一些大中城市的高層住宅群開發，而對廣大中小城鎮的開發重視不夠。在這一點上，目前為央行所密切關注的“一些地區”房地產投資及貸款增長過快的問題，雖然看上去只是局部的問題，但如果考慮到這些地區大多為吸收了大量房地產投資的大中城市，這些局部地區所集中的投資總量恐怕也就絕對不是一個可以忽視的數目。畢竟，吸收了大量銀行貸款的房地產投資一旦出現泡沫，對整個金融體系的影響和沖擊不容小視。

不過，目前房地產投資結構上的不合理，也有制度環境上的根源。在目前國內貸款利率低、銀根寬松而又資本過剩的經濟環境下，投資商在房地產投資高收益率的驅動下必然將大量資本投入房地產。而作為地方政府日益重要的財政來源，各種土地轉讓稅費又使得房地產開發成本居高不下，這就制約了廣大中低收入階層的居民成為房地產的有效消費者，進一步助長了房地產開發商為了保證利潤而過量開發高檔住宅的做法。

房地產業在 “泡沫”的爭吵聲中健步走完了２００２年的路程，在新的一年即將開始的時候，我們認為，采取有效措施擴大房地產消費者的基數，應該是房地產業明年乃至未來一段時期的一個中心，也是繼續發揮房地產在國民經濟中的支柱作用的核心保障。

文/何可信