深圳市中央商務區蠡測

商務中心區，英文簡稱CBD（Central Business District），最早產生于本世紀二十年代的美國，意即：集中大量金融、商貿服務以及大量商務辦公、酒店、公寓等配套設施，具備完善便捷的交通通訊設施和良好環境，便于商務活動的場所。在國外，國際化城市中央商務區的規模一般為３—５平方公里，建筑規模數百萬至２０００萬平方米以上。

早在１９８４年《深圳經濟特區總體規劃》中，深圳市就提出建設深圳市的中央商務區（ＳＺＣＢＤ）。

深圳市中心區的若干規劃

深圳商務中心區位于深圳五個規劃組團的地理中心，由濱河大道、紅荔路、彩田路、新洲路四條城市干道圍合而成，目前規劃總建筑面積為８００萬平方米，在深南大道由東向西穿越期間，將中心區分成南、北兩個區，將以中心商務和行政服務為主要功能，并配置高水平的設施，創造優美的整體環境。

在功能布局上，南區為中心商務區（ＣＢＤ），總建筑面積５００萬平方米；北區為行政與文化區，總建筑面積３００萬平方米。

中心區的主要職能是作為深圳的中心商務區（ＣＢＤ），未來深圳市的金融、貿易、信息、管理以及服務業，都將集中在中心區南片約６０公頃的用地上，圍繞著中央綠化帶，ＣＢＤ內高廈林立，商社云集，這里將成為深圳城市經濟活力的靈魂和城市繁華景觀的主要標志。

中心區北片規劃建設的市政廳，巨大的屋頂水平伸展達三個街區，有如大鵬展翅。市政廳約十成平方米的建筑面積，將包括深圳市行政首長辦公及禮儀性接待用房、市政府各機關辦公用房、公眾活動及慶典場所。作為近期建設項目，市政廳的建設使中心區承擔起深圳市行政中心的作用，并為南片的ＣＢＤ提供了方便高效的行政服務。

福田中心區是深圳市未來發展最重要的城市中心，對深圳建設成為現代化國際性城市起關鍵作用。作為深圳２１世紀的象征，深圳市中心區的建成，不僅對深圳自身發展，而且對于整個珠江三角洲未來經濟發展，對于實現深港經濟銜接，形成香港—深圳—廣州未來國際性城市帶，都將產生深遠的影響。

值得商榷的幾個問題

商業中心區與商務中心區

ＣＢＤ——Ｃｅｎｔｒａｌ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｄｉｓｔｒｉｃｔ中Ｂｕｓｉｎｅｓｓ譯意為商業、商店、商務、事務等含義較廣，但ＣＢＤ這個縮寫詞的特定含義為商務中心區或中央商務區（而不是商業中心區），這已為國內外城市規劃專家學者所共識。如巴黎的ＣＢＤ的拉德方斯而不是香榭麗舍大街，東京的ＣＢＤ指新宿而非銀座，同樣，上海的ＣＢＤ則是浦東陸家嘴商務中心區而不是南京路商業中心區。

以商業經濟功能——零售、批發及餐飲、娛樂服務為主體，輔以一定商務辦公設施的商業中心區與以商務功能——金融、保險、貿易、科技信息、會議展覽以及寫字樓、酒店、公寓等商務設施為主體，輔以一定規模的商業服務設施的商務中心區，兩者的主體功能不同，相應的建筑形態更有巨大差別。深圳的華強北應當而且有條件建成與國際化大都市的需要相適應的國際化商業中心，而福田新中心地區則為深圳總體規劃中確定的國際化商務中心——中央商務區。

中央商務區 城市形象標志

中央商務區是深圳化城市功能的重要組成部分，它集中建設國內外融、保險、貿易機構、會展中心、信息網絡中心、科技情報中心以及跨國公司、財團、商社的總部機構等。尤其是中國加入ＷＴＯ后，金融保險市場的開放，深圳經濟將進一步走向世界，推進經濟貿易的全球化發展，各國駐深金融機構的總部大廈，特別是歐美經濟大國和亞太金融發達國家和地區的金融保險機構都將首先要在中央商務區爭得形象基地。

據悉，經批準在上海建設的外國金融機構必須在浦東中央商務區建設，不允許在其它地區設置。 北京亦有類似規定。

由此，中央商務區將高度集中地興建高層、超高層的高樓大廈，是一個城市“摩天大樓”的聚集區，因而也是一個城市中土地開發高強度、建筑高容量、經濟運行高效率的城市最繁華區域，也是現代化城市形象的標志。初具規模的上海浦東中央商務區已經成為跨世紀的上海城市的新標志。而北京中央商務區亦呼之欲出。

中央商務區的區域選擇

進入新世紀之后，各地經濟迅猛發展，深圳在群雄逐鹿過程中逐漸失去了特區的優勢，但還是以強勁的勢頭發展，控制城市中心區功能膨脹開始提上日程，發展“副中心”分解城市功能，在新中心區設置規模相當的具有市中心功能的金融、商貿、賓館、寫字樓等高層超高層大型公建區，以分解市中心區的部分城市功能。許多城市的“副中心”的城市功能主要是商務功能，其實質就是商務中心區。

“中央商務區”是由誰來命名？是政府在哪里掛個中央商務區的牌，還是大量客戶入駐自然形成的？商戶選擇入駐地點的依據是什么？這其實不再是單純的區位問題，而是一個營銷中的品牌整合和定位戰略問了。

一個具備方方面面優勢的企業在競爭中敗給先天條件不足的對手，這種情況屢見不鮮，其因往往在營銷。營銷的本質是以客戶為核心的觀念，未來中央商務區，在交通條件差別不大，硬件設施相當的情況下，誰能夠給客戶提供最需要的東西、以最便捷的方式提供，誰就更有可能脫穎而出。否則，優勢反會成為發展的包袱。

需注意的是，建設深圳的中央商務區利弊互現，尤其注意避免過度開發的問題：

一是要考慮城市離心力對中央商務區的影響。中央商務區的諸多屬性決定了個人置業的替代效應，隨著城市中心區地價攀升，人口和企業向城區邊緣及關外實行戰略轉移，城市中心區呈衰退趨勢，即城市空心化現象。深圳目前的城市集聚度筆者尚且無具體數值，但從理論上講，其空心化趨勢是逐漸明顯的。 駐深外企公司的老總，大都攜有家屬，他們自身文化淵源決定了對遠離鬧市的心理需求，這些人多半不會住在ＣＢＤ核心區內的，即使單身高級白領，也會選擇距離ＣＢＤ相對較近而環境及社區配套完善的地點居住，比如百仕達一、二期聚居了近28個國家的外企老總，蛇口、華僑城亦是不錯的選擇，ＣＢＤ內建筑林立，交通擁擠，人口眾多，景觀單調，并非居家置業首選。 　　

二是要考慮整體需求規模。深圳經濟的發展，尤其是我國加入WTO，對商務設施將有較大的需求，但總體需求有多大？對中心商業區的開發規模必須適度，測算合理的經濟規模，以避免投資浪費，未必規模越大越好。其實，商務區的開發更多的應當是經濟行為，開發項目獲得收益，區域得以被帶動，那么是否被冠以中央商務區恐怕關系都不大了。在深圳，中央商務區為房地產商帶來了很大商機，但一定程度來講僅只炒作

概念而已， 媒體網絡甚至官方，大家討論的大都是跟地產有關的東西，對于中央商務區的實用功能卻很少涉及，或者說沒有實質內容。

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文/八聲甘州