樓市有“炎癥”？商家學(xué)者論房地產(chǎn)泡沫

潘石屹：從深圳回家，孩子的外婆，一個七十五六歲的老人，跟他說的第一句話是房地產(chǎn)已經(jīng)有泡沫了，過熱了。潘石屹說，70多歲的老太太都非常堅決地說房地產(chǎn)已經(jīng)有泡沫了，過熱了，我們還有什么顧慮不敢說呢？事實上，關(guān)于房地產(chǎn)市場是過熱還是已經(jīng)形成泡沫已演變成一場廣泛的爭論，開發(fā)商有不同意見，專家學(xué)者有不同意見，媒體有不同意見，連政府官員都有不同看法，但說來說去，連什么是泡沫、什么是過熱都沒有一個定論，有的只是大膽的結(jié)論。

什么叫過熱？什么叫泡沫？

中國房地產(chǎn)及住宅研究會會長張元端給過熱還是泡沫下了一個定義，據(jù)他所言，所謂“泡沫經(jīng)濟”，是指一種或一系列資產(chǎn)在經(jīng)歷一個連續(xù)的漲價過程后，其市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實際價值的經(jīng)濟現(xiàn)象。而“過熱”是指房地產(chǎn)投資和開發(fā)量的過度擴張，大大超前于當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展的水平和社會有效需求的能力。由于銷售活躍旺盛而帶動投資和開發(fā)量增長，并且這種增長是與市場有效需求相匹配的，是實實在在的“熱”。而那種過度超前當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展的總體水平以及由此決定的社會有效需求的能力，則是“過熱”或“虛熱”。

總之，“過熱”與“泡沫”的特定含義是不同的。“泡沫”是價格惡性上漲；“過熱”是投資和開發(fā)量過度擴張。

也有人把房地產(chǎn)泡沫細(xì)分為：地產(chǎn)價格泡沫(如1991年日本因地價暴跌導(dǎo)致泡沫破滅)、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)投資泡沫(1997年東南亞金融危機中的泰國)、房價虛漲泡沫四大類，按照這種劃分，過熱到一定程度就會變成泡沫，兩者不過是程度不同而已。

另一種說法認(rèn)為，考量房地產(chǎn)是否過熱的另一項重要指標(biāo)是房價收入比。按照國際慣例房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。而在我國許多大城市，按照新房價格與居民家庭收入比高達十幾倍，由此推斷房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重泡沫。

歷史會不會重演？

萬科董事會秘書肖莉女士分析了過去10年房地產(chǎn)的發(fā)展歷史，認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場不會回到1993年的狀況，因為今天的市場跟10年前已大不相同。1992年、1993年時，房地產(chǎn)的投資、開發(fā)建設(shè)和銷售是完全不平衡的，投資上升幅度最高，開發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在它后面，銷售又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資和開發(fā)。但到1997年時，投資基本上是一個負(fù)增長，負(fù)1%左右，到2001年，整個房地產(chǎn)的投資、建設(shè)和銷售才開始進入一個良好的、平衡的狀態(tài)。

1993年時，個人購房的比例只有不到50%。到了2001年，商品房的比例已經(jīng)達到了67%，個人購房的比例已經(jīng)達到了92%，市場消費的主體主要是以個人的居住為主，因此，從這個角度來看，市場是有需求支撐的，而需求狀況是良好的。另外一個非常決定性的因素是商業(yè)貸款的支持，1993年是沒有按揭貸款的，到了2001年，按揭貸款與1997年相比，增長了26倍，而且到目前為止，個人按揭貸款仍然是銀行最好的資產(chǎn)，銀行對于個人貸款的支持將會持續(xù)下去。同時，包括土地、金融、市場等各個環(huán)節(jié)的法律和市場環(huán)境在不斷改善。因此，目前房地產(chǎn)市場依然處于一個良性的循環(huán)狀態(tài)之中。

數(shù)據(jù)顯示，1993年時，我國的經(jīng)濟增長速度為13.4%，而房地產(chǎn)的開發(fā)投資增速達到了124.9%。其間經(jīng)過調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)投資自1998年重新回升后，一直保持在25%左右的增長率。今年1-10月份，全國完成房地產(chǎn)投資5588億元，同比增長29.8%，增幅比去年同期減少1.4個百分點。

1992年期間，大量資金未經(jīng)嚴(yán)格審批和評估，從銀行流出參與地產(chǎn)炒作，最終沉淀銀行資金達4000億元。而目前，各大銀行在放貸方面的風(fēng)險管理與控制能力明顯提高。房地產(chǎn)開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)也有所變化，銀行貸款的比重下降，訂金及預(yù)收款成為房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金來源。1999年對房地產(chǎn)公司上市問題的松動，也使得開發(fā)商多了條融資渠道。據(jù)有關(guān)專家測算，金融機構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款的余額，僅占全部金融機構(gòu)貸款的10%左右。

著名地產(chǎn)策劃人王志綱也認(rèn)為，現(xiàn)在沒有1993年房地產(chǎn)泡沫的特征。首先，沒有大范圍“擊鼓傳花”式的炒作、炒地皮；其次，開發(fā)的是最終消費品———房子；第三，目前是過剩產(chǎn)品，而不是過程產(chǎn)品。這跟任何其他行業(yè)一樣，市場最終會自我調(diào)節(jié)，當(dāng)然這種調(diào)節(jié)要付出代價。

總體上不過熱？

在深圳住交會的“住宅金融論壇”上，中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎提出：到2020年，我國的房地產(chǎn)業(yè)仍處于上升期，總體沒有過熱，但要謹(jǐn)防四大“炎癥”：一是空置率上升。目前，全國空置房面積達到1.25億平方米，空置率為19%，超過了國際“警戒線”(空置率10%至15%)。二是房地產(chǎn)信貸質(zhì)量有所降低。目前房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率是72%，最高達到94%。截至2002年10月，個人住房貸款的總規(guī)模為7500億元，銀行貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款總額為2000億元，加起來有一萬億元。如此龐大的資金，如果信貸質(zhì)量降低將直接影響銀行的資金安全。三是房價上漲有不正常的因素。從全國看，今年土地價格出現(xiàn)了猛漲的勢頭，在一定程度上帶來房價的上升。四是居民開始投資房地產(chǎn)，如果房子租不出去，償還銀行的貸款就會成問題。

中房協(xié)副會長兼秘書長顧云昌也指出，房地產(chǎn)熱不能簡單等同泡沫。房地產(chǎn)泡沫主要體現(xiàn)在價格泡沫。一般說來，房地產(chǎn)價格與價值比沒超過“2”，就不是泡沫。從目前情況看，各地房地產(chǎn)價格與價值比暫未超過這個界限。

中國社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜在公開場合表示，近幾年房地產(chǎn)經(jīng)濟增長率確實較快，但還在可控制的范圍之內(nèi)。從房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)來看，

這幾年政府一直強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)以住房為主，住房在房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中的比例一直保持在66%左右，其中，普通住宅所占比重51%，別墅、經(jīng)濟適用房分別占到6%到9%左右，房地產(chǎn)的投資規(guī)模還是比較合理的。從全國來說，投資熱點的區(qū)域性特征非常明顯，熱點主要集中在：珠三角、長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)。實際上，這幾個熱點地區(qū)房地產(chǎn)投資熱跟整個宏觀經(jīng)濟有一定聯(lián)系，這三大地區(qū)也是我國經(jīng)濟增長速度最快的地方，它的熱有其合理性。

判斷一個投資的增長速度是不是合理，是不是符合當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的選擇，還要看它的需求情況。1996年、1997年的商務(wù)用房包括寫字樓、商廈一直處于低谷，但去年銷售率達到75%，住宅銷售率更高，2000年達到88.4%。從這個情況來看，最近幾年房地產(chǎn)熱是有消費需求做支撐的，所以是比較堅實和可靠的。

汪利娜的結(jié)論是：總體上沒有過熱，準(zhǔn)確地說，銷售率還在不斷地上升。但地區(qū)差異非常大，局部可能有一些過熱或積壓的問題。

土地炒作泡沫最大？

潘石屹認(rèn)為，中國房地產(chǎn)只要不出現(xiàn)大的泡沫和過熱，就不會有太大的風(fēng)險。北京的寫字樓市場不僅沒有泡沫，而且整個的需要量還是比較大的。住宅在未來一兩年內(nèi)也不會出現(xiàn)泡沫和過熱。

在潘石屹看來，北京房地產(chǎn)最大的泡沫在土地上，土地的泡沫太可怕了。現(xiàn)在圈地已經(jīng)完全失去理智，原來是幾百平方米，后來劃到幾千平方米，現(xiàn)在已劃到幾萬平方米，甚至幾十萬平方米。原來地價是50萬元一畝，現(xiàn)在漲了20萬元，原來劃下的1000畝地就能掙兩個億。土地方面的過熱，尤其在北京確實值得警惕。據(jù)潘石屹介紹，1998年的時候，CBD每平方米拆遷費是5000元到5500元之間，當(dāng)時他拿的一塊地是5500元，都覺得虧了，但從深圳來的一家開發(fā)商出7200多元拿走了，緊接著就有9000元成交的，最近在那兒談的一筆交易地價大概是18000塊錢。從政府的地價看，基本上從1998年到現(xiàn)在翻了一番。房地產(chǎn)泡沫不是房子的泡沫，而是土地的泡沫，而且這是一把雙刃劍，1987年以來，從深圳、海南一直到北京，所有破產(chǎn)、倒閉流亡海外的房地產(chǎn)開發(fā)商，出問題都出在土地上。

投資客增多不是過熱？

據(jù)報道，浙江目前一些樓盤一開盤就只有10%的差房可供選購，90%的房屋已進入二級市場，以更高的價格出售。房價上漲，將投資購房者推向了外地。在北京回龍觀的某項目，溫州人一下子就買了9套房，又勸朋友買了6套房，這種外地投資客在北京一些熱點區(qū)域到處可見，目前很多項目，不光是寫字樓、商住，甚至一般的住宅都有很多的投資客，同時還有不少項目不惜自己炒自己的房以吸引投資客、抬高房價。上海的房地產(chǎn)在市場平穩(wěn)時，政府拼命給他們輸氧，比如藍印戶口、退稅等。刺激全國人民特別是江浙人去上海買樓。所以上海去年房產(chǎn)均價漲了10%。吸引了一批臺灣人、浙江人主要是溫州人在上海炒樓，結(jié)果就炒出了上海房產(chǎn)的泡沫。

潘石屹承認(rèn)，如果是最終客戶來購買房子，就不會形成泡沫；如果大家覺得這個行業(yè)的回報率很大，投資客比例占的非常大，就會與最終的實際需求脫節(jié)，實際上就套住了對方的錢，銀行方面即使不放開發(fā)貸款，但是按揭沒有貸給最終客戶，而是貸給了投資客，這樣也會形成過熱的。但從目前的情況來看，不太可能形成，他的理由是：界定投資和自用非常非常難。

文/陳雪根