ＣＢＤ 中關村 金融街寫字樓市場的新“三國演義”

趨近年末，關于寫字樓的消息頻頻見于報端，而大大小小的研討會也接踵而至。近日在國際科技會展中心的一次研討會上，來自中國社科院、北大、清華的學者，中關村寫字樓商會，金融街控股公司，ＣＢＤ管委會以及各區代表寫字樓項目負責人共２０人，就寫字樓的發展問題參加了討論。會上大家的討論還是離不開這三個熱點地區。代表們戲言，寫字樓市場正在進行著一場沒有刀光劍影的新“三國演義”。

ＣＢＤ屬于成熟穩定性企業

什么樣的企業生活在ＣＢＤ呢，與會代表多數認為，那些成熟穩定型的企業是ＣＢＤ寫字樓的主要業主。
以國貿為代表ＣＢＤ區域首先是外資企業的代表，很多外資企業的發展已經相當規范和成熟。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設高品質的寫字樓，寫字樓建設和國際接軌，整個的基礎設施、配套，商務服務都需要齊全。國外的公司進入ＣＢＤ，就感覺與本國狀況基本上相同，讓客戶有一種歸屬感，很快能融入其中。而ＣＢＤ寫字樓的建設就是按照這個模式發展的。這里擁有嘉里中心、國貿二期、盈科中心等很多甲級寫字樓。到目前為止，在北京的１００多個世界５００強的企業半數生活在那個地方。

另一種生活在ＣＢＤ的企業就是國內穩定型的大企業，這種企業的業務渠道、收入來源和利潤水平都是穩定的，甚至企業的組織結構也是穩定的。從而具有經濟實力成為真正意義上的寫字樓的業主。

世紀財富中心的代表說，在ＣＢＤ，尤其在核心區的位置，土地出讓金會明顯比其他地區要高，這些地方不是創業人員的辦公場所，他無法承受這么高的租金，所以項目在定位上就是那些效益好、規模大的企業。這樣的企業，因為它承受了昂貴的租金，對樓的品質的要求會比較高，因此在寫字樓的建設中就要不斷把好的東西加進來。
目前，ＣＢＤ寫字樓發展處于上升期，舊的項目已經基本售完，新的項目正在建設中。

中關村屬于創業型企業

中關村的情況比較特殊，也比較豐富，這里的企業多數處于創業階段，但是也不乏成熟的大企業的存在。因此，在這些地區的寫字樓項目也就呈現出豐富的面貌。

企業有不同的發展階段，在不同的發展階段，對辦公物業的選擇有自己的需求。這就像馬斯洛的人類需求理論一樣，人第一是生存，第二是安全，第三才是社會尊重。當企業還處在創業型的發展過程中的時候，它不可能有高檔物業的需求。創業型企業在資金上沒有成熟企業來得雄厚，所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業講究。一些中檔寫字樓項目或者商住兩用的準寫字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國的高級企業又需要一些高檔寫字樓來辦公。中關村的寫字樓既要提供滿足大多數需要的中檔項目，又要提供與國際接軌的高端產品，呈現出多元發展的趨向。

中關村寫字樓市場供應量巨大。今年新投入的寫字樓的使用面積不到４０萬平方米，相當于去年使用面積的１７０萬平方米的２５％的水平，今年新增高科技是３０％，而平均資產注冊的企業規模是以前平均資產規模的１．７倍。通過這個數據顯示可以看出，中關村的寫字樓市場還有很大的成長空間，發展前景看好。

金融街國有大企業的集散地

相對于ＣＢＤ與中關村寫字樓的火爆，金融街應該屬于勢頭比較弱的一方。這里國營企業的氣氛濃一點，人民銀行、保監會、證監會這些監管部門，還有三大國有商業銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內主要大的保險公司等總部都設在這里，另外中國電信、中國移動、中國網通、中國聯通等大型電信企業也集中于此。

由于金融街國營大公司多一點，在規模上就不會像國外的寫字樓規模一樣。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。不可能完全跟國外走的路線一樣。中關村寫字樓商會副會長劉志碩說，寫字樓是服務于區域經濟的，是區域經濟的載體。辦公室在新經濟情況下成了印鈔機，傳統的經濟印鈔機是工廠，而新經濟的印鈔機就是寫字樓，辦公地點要捆綁于經濟，服務于經濟，經濟是什么，就需要什么樣的物業。今后要將金融街辦成人性化、生態化，符合中國國情的辦公場所。

這三個區域各自有各自的歷史淵源，各自有各自的特征和客戶群。不能拿一個統一的尺度去衡量，沒有必要每個區都發展５００萬平方米的寫字樓。同時它所屬的客戶群也不是整齊劃一的，即使在ＣＢＤ既有國貿的辦公樓，也有ＳＯＨＯ商住樓。
商報記者 趙麗萍 Ｊ０７３ Ｊ０９８