成都商業(yè)地產(chǎn)面臨四大考驗(yàn)

　　綜觀成都的各大商圈中的商業(yè)地產(chǎn)，與沿海一些大中城市相比較而言，無(wú)論是市場(chǎng)定位、營(yíng)銷理念還是其品牌塑造方面，總體上仍顯有些滯后和“小家子氣”，在如今新經(jīng)濟(jì)條件下仍面臨著許多的考驗(yàn)。

　　考驗(yàn)一：皇帝女兒也愁嫁

　　樓市在經(jīng)過(guò)了近20年風(fēng)雨的洗禮之后，已日趨理性和規(guī)范，隨之而來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的白熱化。而商業(yè)地產(chǎn)（專業(yè)市場(chǎng)、商鋪等）因與住宅相比有其獨(dú)特的開(kāi)發(fā)價(jià)值和投資（消費(fèi)）價(jià)值，因此商業(yè)地產(chǎn)一直被開(kāi)發(fā)商（購(gòu)房者）視為寵兒。有置業(yè)專家通過(guò)對(duì)成都商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)：通常一個(gè)樓盤（商住兩用），在正式開(kāi)盤后的一個(gè)月時(shí)間里，底鋪（商鋪）往往被搶一空，而樓上住宅的走勢(shì)最多也不過(guò)售出1／3左右；一個(gè)口岸好的專業(yè)市場(chǎng)的清盤時(shí)間更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于純住宅的清盤時(shí)間。在此市場(chǎng)背景條件下，“皇帝的女兒不愁嫁”一度成了從事商業(yè)地產(chǎn)的商家們的口頭禪，走在成都的街頭，隨處可見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)樓盤拔地而起，成為城市一道道靚麗的風(fēng)景。然而，隨著市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變，消費(fèi)者對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資（消費(fèi)）需求和投資心理等也在不斷發(fā)生改變。從今年1－8月的統(tǒng)計(jì)資料顯示：成都市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資29．43 億元，同比增長(zhǎng)76．7％，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的16．27％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資開(kāi)發(fā)量明顯大幅度增加；而據(jù)今年5月的成都成房指數(shù)分析顯示：1－5月商品房空置面積較上年同期增長(zhǎng)37．38％，達(dá)162．03 萬(wàn)平方米，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積最為明顯，較上年增長(zhǎng)43．1％，商業(yè)類物業(yè)綜合指數(shù)下降3點(diǎn)，這在近年來(lái)還是首次。由此可見(jiàn)，開(kāi)發(fā)商抱有“皇帝的女兒不愁嫁”的幻想已經(jīng)不切實(shí)際了，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)觀念將會(huì)導(dǎo)致更多的商業(yè)地產(chǎn)面臨考驗(yàn)。

　　考驗(yàn)二：殺雞取卵的后果

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，成都的整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，在商業(yè)物業(yè)前期的整體規(guī)劃、營(yíng)銷推廣方面缺乏一個(gè)行之有效的手段和措施，來(lái)保證商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)性發(fā)展和物業(yè)品牌的建立，這在商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷推廣方面表現(xiàn)得尤為突出。以成都市中心某商城為例，該商城在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，開(kāi)發(fā)商在招商時(shí)為了項(xiàng)目的“多、拉、快、跑”，對(duì)置業(yè)者購(gòu)買該物業(yè)的樓層、用途、經(jīng)營(yíng)性質(zhì)以及物業(yè)裝飾裝修風(fēng)格等都沒(méi)有限制，來(lái)者不拒。這種被業(yè)界稱之為“殺雞取卵”的營(yíng)銷模式的結(jié)果是：該商城的好口岸、好樓層被搶一空，而口岸、樓層差的卻無(wú)人問(wèn)津；當(dāng)物業(yè)投入運(yùn)營(yíng)后，一邊是搞餐飲、娛樂(lè)、茶房、美容美發(fā)等的，緊接著的卻是經(jīng)營(yíng)鞋（服飾）批發(fā)、裝飾裝璜、家具家電等等之類的，整個(gè)物業(yè)成了一個(gè)大雜燴，進(jìn)場(chǎng)的商家經(jīng)營(yíng)是五花八門，品質(zhì)參差不齊。這不僅為該商城后期的管理增加了難度，難以形成品牌、口岸效應(yīng)，而且還一度出現(xiàn)因服務(wù)質(zhì)量承諾等問(wèn)題，商城眾商家集體向開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法的事件。

　　考驗(yàn)三：重開(kāi)發(fā)而輕經(jīng)營(yíng)

　　近年來(lái)，成都的商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)雖如雨后春筍般閃亮于成都的大街小巷，但如今能在全國(guó)叫得響的品牌商業(yè)物業(yè)卻屈指可數(shù)。究其原因，就是成都商業(yè)物業(yè)普遍存在著的“重開(kāi)發(fā)輕經(jīng)營(yíng)”的現(xiàn)象。通過(guò)調(diào)查不難發(fā)現(xiàn)，包括成都已形成的一些新興社區(qū)型商業(yè)，他們?cè)谇捌诘拈_(kāi)發(fā)、營(yíng)銷推廣方面都有驚人的舉措，銷售走勢(shì)甚為火暴。而當(dāng)廣大商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)后卻顯得十分的無(wú)奈：“生意不好做”。業(yè)界有人把此市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象稱做開(kāi)發(fā)商“甩手掌柜”的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)模式。8月28日，記者在北京召開(kāi)的“首屆社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃論壇”上看到，在北京、上海等地蜚聲海內(nèi)外的一些大型社區(qū)商業(yè)（SHOPPING MALL ），開(kāi)發(fā)商均要花5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)“培育市場(chǎng)、持久經(jīng)營(yíng)、塑造品牌”。從他們的開(kāi)發(fā)理念上不難看出，開(kāi)發(fā)商在銷售完一個(gè)大型社區(qū)商業(yè)（S HOPPING MALL ）后，不是急于把隊(duì)伍戰(zhàn)線轉(zhuǎn)移，而是繼續(xù)完善該社區(qū)商業(yè)（S HOPPING MALL ）的軟、硬配套建設(shè)，諸如商業(yè)物業(yè)的道路交通識(shí)別系統(tǒng)、物業(yè)的服務(wù)體系、物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與規(guī)劃、物業(yè)的包裝造勢(shì)等等，直至該社區(qū)商業(yè)成功的保值增值、收益最大化且物業(yè)品牌建成后，才把精力投入到下一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中去。而成都目前商業(yè)地產(chǎn)普遍存在著“甩手掌柜”現(xiàn)象，因此還需有很長(zhǎng)一段路要走。

　　考驗(yàn)四：千店一面落伍了

　　在成都，到任何一個(gè)商業(yè)性物業(yè)走走，“千店一面”的商業(yè)業(yè)態(tài)十分突出，要么是經(jīng)營(yíng)服裝為主的，要么以家具建材為主，再不就是以餐飲、休閑娛樂(lè)為主，于是人們有了“買服裝到春熙路”，“買建材到博美”，“吃飯休閑到羊市街或科華北路”的說(shuō)法。這就造就了成都今天各行各業(yè)各霸一方，沿街為市，隔街繁榮的熱鬧景象。然而，隨著成都這座國(guó)際化大都市的日趨形成，傳統(tǒng)而單一，分散而不具規(guī)模的商業(yè)氛圍和商業(yè)業(yè)態(tài)卻難以同世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)潮流合拍?！扒У暌幻妗钡纳虡I(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)模式將面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在北京召開(kāi)的“首屆社區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃論壇”上，記者發(fā)現(xiàn)上海、北京等地一些國(guó)際型的社區(qū)商業(yè)（S HOPPING MALL ）已閃亮登場(chǎng)。如位于上海聯(lián)洋社區(qū)核心區(qū)、占地14．68 公頃、總建筑面積138160 平方米的聯(lián)洋鄰里中心；位于北京“三安大街”之一的廣安大街、全長(zhǎng)1．8公里、總建筑面積30萬(wàn)平方米的北京大都市街，集當(dāng)?shù)兀ㄉ鐓^(qū)）的區(qū)域中心、活動(dòng)中心、消費(fèi)中心、集散中心和管理中心于一體，并融合了購(gòu)物、休閑、美食、IT、上學(xué)、就醫(yī)等生活、消費(fèi)“一站式”配套與服務(wù)，同時(shí)在這些社區(qū)商業(yè)（S HOP