北京人造商業(yè)街無人喝彩遭尷尬

由于過多的政府而非市場(chǎng)主導(dǎo)的行為，北京大都市商業(yè)街從一開始就面臨著種種意想不到的困境。據(jù)了解，這條采用只售不租模式的商業(yè)街，目前招商情況并不理想。其散賣的樓盤店鋪出售率約５０％，整樓出售的則尚無一棟簽約。

９月２８日，號(hào)稱“亞洲最長(zhǎng)的商業(yè)步行街”、“北京第二條王府井(相關(guān),行情)”的北京大都市商業(yè)街正式開業(yè)，并舉辦體育用品及家居、裝飾用品展會(huì)。據(jù)了解，首期開業(yè)的南一樓只是全街１５棟樓中的１棟。盡管有關(guān)方面對(duì)此次開業(yè)的宣傳是“形勢(shì)一片大好”，但記者從一些專業(yè)人士處聽到的卻是各種質(zhì)疑，而從記者實(shí)際了解的情況看，這條街在規(guī)劃和招商等方面亦存在著種種漏洞，由于過多的政府而非市場(chǎng)主導(dǎo)的行為，這條街從一開始就面臨著種種意想不到的困境。

開業(yè)凋敝

大都市街東起崇外大街磁器口，西至前門大街珠市口，全長(zhǎng)１．８公里，總建筑面積達(dá)３０萬平方米，由１５棟三四層的建筑樓群對(duì)街組成。全街由崇文區(qū)政府下屬的廣崇房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，實(shí)際上就是由崇文區(qū)政府一手操辦。

據(jù)大都市街招商處的工作人員介紹，開業(yè)的南一樓的定位是出售體育精品，已售出了７０％的產(chǎn)權(quán)，體育精品的商鋪約占８０％。

上午十點(diǎn)多，記者在總建筑面積３萬多平米、高三層的商場(chǎng)內(nèi)看到，整棟樓里的人流不多，除了一些營(yíng)業(yè)人員與特約嘉賓外，真正來參觀的更少。定位為體育精品樓的市場(chǎng)內(nèi)，只有幾家不多的與體育精品有關(guān)的店鋪。

本次開業(yè)的主題為體育精品及家居、裝飾工藝展。現(xiàn)場(chǎng)除了家居用品有一定的規(guī)模，一些體育用品、服裝、字畫、藤制工藝等商品也點(diǎn)綴其中。家居用品大多千人一面，缺乏特色。

最讓人費(fèi)解的則是樓內(nèi)大面積的空置：一樓當(dāng)街空了四五家鋪面，二三樓特別是三樓店鋪大量空置，玻璃門上一律寫著“已售產(chǎn)權(quán)，體育用品正在備貨，近期開業(yè)”的字樣。作為號(hào)稱要建成“北京第二條王府井”的商業(yè)街的首次展會(huì)，這樣凋敝的開業(yè)著實(shí)讓人困惑。

據(jù)該街物業(yè)管理公司田董事長(zhǎng)稱，空置是由于業(yè)主很多是外地人，趕不過來；而且產(chǎn)權(quán)已經(jīng)賣出去了，愿不愿意開業(yè)是業(yè)主自己的事，物業(yè)管不著；至于品種雜多則是由于本來就是“博覽會(huì)”。

去年９月，大都市街正式開盤，據(jù)當(dāng)時(shí)一些媒體報(bào)道，積極認(rèn)購的人不少。到今年４月１９日，首批推出的５棟共１１萬平方米商業(yè)現(xiàn)房正式對(duì)外銷售，咨詢的人也挺多。８月中旬，曾有報(bào)道稱，該項(xiàng)目１５棟樓中的９棟已全部售完。大都市街招商中心的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：我們現(xiàn)在的招商情況很好，但是具體情況還不方便談。

讓人疑惑的是，如果招商情況良好，為何不在首期多推出幾棟樓盤，以打出大都市街的氣勢(shì)與品牌？多達(dá)１５棟的商業(yè)樓盤，已有１３棟全部完工，首期開業(yè)只有１棟推出本就顯得單薄，而就在這棟開業(yè)的樓里還存在這么多問題，這就不能不使人考慮它背后的原因。

招商乏力

為大都市街做過一年市場(chǎng)顧問的北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司，曾給該項(xiàng)目進(jìn)行過主題包裝和市場(chǎng)定位：走專業(yè)化主題市場(chǎng)的路子，通過專業(yè)化市場(chǎng)帶動(dòng)主題商鋪，具體表現(xiàn)為主題的專業(yè)化、品牌的專業(yè)化和硬件設(shè)施的專業(yè)化等，將１５棟樓劃分為以體育、服裝、家居等為主題的市場(chǎng)，每一主題的商品被規(guī)劃在一棟或幾棟商業(yè)樓內(nèi)。

但是從它已開業(yè)的南一樓和記者了解的它目前的招商情況看，顯然并未能按這些市場(chǎng)定位進(jìn)行。

記者以購房者的身份來到位于南五樓空曠的招商大廳，只有一位工作人員指著掛在墻上的十多棟樓的平面圖在向一對(duì)夫婦進(jìn)行介紹。“只要你買下了這塊店鋪，你愿意做什么就可以做什么。”

在記者的詢問下，該招商人員介紹說，所謂規(guī)劃和定位只是一個(gè)引導(dǎo)性的東西，主動(dòng)權(quán)還在業(yè)主手里，因?yàn)榇蠖际薪值乃袠潜P都只賣不租。“產(chǎn)權(quán)都賣給業(yè)主了，我們不能強(qiáng)迫別人。”他說。

大都市街招商中心負(fù)責(zé)人也向記者證實(shí)，目前購買該街樓盤的多是外地人，“做什么的都有”。他表示，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)較高的專業(yè)化，但隨著市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，相信會(huì)出現(xiàn)一系列的專業(yè)市場(chǎng)。他還表示，建商業(yè)街只是開發(fā)商最初的想法，如果賣房不順利，不排除將這些樓盤另作他用。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，采用只售不租模式的大都市街，目前招商情況并不理想。其樓盤分整賣和零售兩種方式，其中南一、南二、南四和南六四棟散賣，其余大部分考慮整樓出售。目前散賣的樓盤店鋪出售率約５０％，整樓出售的則尚無一棟簽約。

資金壓力

只售不租是造成大都市街不易統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的重要原因，之所以選擇這種模式，則是由于巨大的資金壓力。

其招商中心的負(fù)責(zé)人稱，主要是因?yàn)榻ㄔO(shè)該項(xiàng)目的近４０億元大部分來自銀行貸款，現(xiàn)在面臨還貸壓力。記者從２００２年３月的《北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目抵押登記情況公示》中看到，廣崇房地產(chǎn)公司是以這條街的全部建筑物作為抵押貸款的。

對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)頗有研究的北京天讓置業(yè)公司副總經(jīng)理徐世恒認(rèn)為，與住宅必須完全賣掉才能產(chǎn)生利潤(rùn)不同，國(guó)際上很多黃金商業(yè)項(xiàng)目都是不賣的，一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)會(huì)下蛋的金雞，源源不斷地給企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。他認(rèn)為，解決資金問題可以有多種方法，并不是非要把這些物業(yè)賣掉，像房地產(chǎn)基金、信托等都可以考慮。

大都市街售完房后，除了日常維護(hù)性的物業(yè)管理，作為開發(fā)商的廣崇房地產(chǎn)公司并沒有進(jìn)一步針對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和營(yíng)銷措施。這樣，對(duì)于眾多中小業(yè)主來說，不僅要在一個(gè)全新的商業(yè)區(qū)內(nèi)自發(fā)相互協(xié)調(diào)以構(gòu)成一個(gè)和諧的整體購物場(chǎng)所，同時(shí)還要考慮通過某種方式聯(lián)合，以整體的形象進(jìn)行營(yíng)銷，并吸引客戶。

如果在賣樓的同時(shí)，還要規(guī)定對(duì)方必須做什么，其難度顯然是非常大的。而現(xiàn)在采用這種“賣掉第一”的方式，又使商戶對(duì)今后的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生顧慮，對(duì)商場(chǎng)今后的發(fā)展也很不利。

徐世恒指出，商業(yè)地產(chǎn)是難度很高的項(xiàng)目，其后期的經(jīng)營(yíng)管理非常重要，它與物業(yè)管理有著本質(zhì)的區(qū)別。像大都市街這樣一個(gè)龐大的商業(yè)項(xiàng)目，最好能借助專業(yè)公司來統(tǒng)一運(yùn)作。

政府主導(dǎo)？

有專家指出，缺乏良好的前期規(guī)劃是造成大都市目前種種困難的根本原因。

據(jù)大都市街的建筑設(shè)計(jì)公司——北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師張華稱，崇文區(qū)政府開發(fā)這一項(xiàng)目的初衷是當(dāng)時(shí)兩廣大道和臨街舊危房拆遷時(shí)，只有修路的錢，沒有拆遷的錢，所以考慮建一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目賣掉，以保證資金平衡，同時(shí)也可以改變南城破舊面貌。

崇文區(qū)政府是通過下屬的廣崇房地產(chǎn)公司開發(fā)這一項(xiàng)目的，工作人員很多是從政府過來的，并不具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)怎樣開發(fā)這條街沒有太多認(rèn)識(shí)。

張華表示，當(dāng)時(shí)總體規(guī)劃中的很多東西其實(shí)是三磊公司提議的，而作為一個(gè)建筑設(shè)計(jì)公司，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)特性了解并不多，很大程度上是站在美觀實(shí)用的角度上來考慮規(guī)劃的。

這種“建筑設(shè)計(jì)式”的商業(yè)街規(guī)劃在商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士看來，有點(diǎn)啼笑皆非。北京市商業(yè)企業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)高以道認(rèn)為，商業(yè)街的形成基本上是分為自然形成和規(guī)劃兩類，大部分都是自然形成的，規(guī)劃成型的商業(yè)街需要很多經(jīng)濟(jì)因素支撐。商業(yè)街應(yīng)該盡量自然形成，不要輕易地人造一條街。

從目前定位來看，無論是對(duì)附近還是其他區(qū)域的人群，大都市街都缺乏足夠的吸引力。

專業(yè)房產(chǎn)服務(wù)公司戴德梁行是在建筑動(dòng)工后才介入這一項(xiàng)目的，戴德梁行負(fù)責(zé)這一項(xiàng)目的胡莘表示，當(dāng)時(shí)戴德梁行發(fā)現(xiàn)大都市街一開始的建筑規(guī)劃就有問題。針對(duì)此情況，戴德梁行曾建議將其做成專業(yè)化的市場(chǎng)，并做了一些市場(chǎng)方面的建議，但是在這一項(xiàng)目的操作過程中，真正起決策作用的還是崇文區(qū)政府，戴德梁行的意見只對(duì)其起一個(gè)參考作用，崇文區(qū)政府在其中加進(jìn)了很多自己的意見。戴德梁行只與大都市街簽了２００１年一年的顧問合同，即退出該項(xiàng)目，在其中起的作用并不大。

“要做這樣一個(gè)巨大的項(xiàng)目，需要大量的數(shù)據(jù)支持，不能憑感覺走。”胡莘的這一態(tài)度是記者在采訪過程中經(jīng)常聽到一句話。不少人認(rèn)為，這就是一個(gè)政府“拍腦袋”工程，想當(dāng)然地做了，沒有經(jīng)過嚴(yán)格地論證，也沒有專業(yè)的市場(chǎng)操作理念，于是造成了目前的種種困境。