北京城市擴張從單向興建進入復合階段

北京的路越修越快。在近期１５公里的五環路一期通車之后，人們很快看到五環路二期、三期將在明年開通，而在２００５年六環路將全線完成。修建環路對于北京人而言，已不再是新鮮事兒，然而一圈一圈新環路，卻讓圈內之地有點兒跟不上趟兒。

伴隨著市政環路的開通，北京城市向外擴張的速度也在不斷加快。邊緣集團、衛星城、新市鎮、開發區盡管說法不同，但想把北京郊區“焐熱”的構想卻是昭然。但到底什么樣的運作方式，才是北京城向外延展的合理方式呢？早年興建的大興黃村衛星城，高不成低不就，但硬是扛到了北京城區快和大興接了起來；望京新城迅速興起，至目前規模甚大，但一座純“臥城”造成的交通負擔，已成望京的心腹之痛，而這也正是一個龐大的集團住宅區，僅單純具備住宅功能帶來的弊病，如果這里有產業群落、服務設施、商務企業，居民可就近工作，這里的人群流動負擔或許小一些；說到成績不錯的要數亦莊了，亦莊既有世界５００強中的３０強，又有目前北京最時尚的住宅群，難道不是成功的模式嗎？

開發區的有機與無機

亦莊的成功不容否認。但位于亦莊的新興住宅項目紛紛打出：“世界５００強已有３０強進駐亦莊”，然后例舉出一堆的知名品牌，似乎由于這些知名企業的進駐，這兒的住宅項目也就雞犬升天，就有點讓人莫名其妙了。據偉業顧問提供的數據，亦莊開發區內的若干房地產項目，亦莊區內企業的員工購房比例平均超不過１０％，９０％的客戶仍是以來自ＣＢＤ區域的中產階層為主。再看看大量進駐開發區的外資企業，如諾基亞、朗迅、拜爾、可口可樂等在工業區內均為買地自建廠房，為了對生產進行方便的管理，辦公用房和廠區基本是在一起的。

除了買地自建廠房的外資企業，還有一些企業會采取租賃廠房的形式。其中以施耐德（北京）低壓電器有限公司最為典型，目前租用工業園建筑面積１３４００平方米左右的廠房且尚未有自建廠房的意向。

以上的敘述表明，亦莊區內的產業圈與住宅圈之間是油水分離的，說得刻薄一點兒，是這些新興居住區與世界５００強中的３０強，誰也借不著誰的光兒！這些知名外企的員工大多不在開發區買房，這些外企辦公就在廠區內，用不著在廠外租用高檔公建。而亦莊新建商品房內的業主，并不去旁邊的企業上班，只不過愿意多看一眼道路旁邊懸掛的企業ＬＯＧＯ，為自己的住區與世界５００強能搭上界，尋找點兒心理平衡。

如此看來，看待亦莊實際上應該一分為二，如果把亦莊看作一個產業加工基地，它是成功的；如果把亦莊看作是一個住宅郊區化的樣板，也是個活生生的有機物。但要把產業加工基地與亦莊興建的商品房捆綁在一起，描繪成一個協和的整體就不符實際了，實際上二者是個“無機”關系。這或許是值得北京周邊的衛星城、邊緣集團、開發區，在興建過程中值得思索的問題。實際上，興建望京科技園區的聲音越來越強，正是基于加強望京地區復合機能的考量。

城市擴張進入復合階段

不僅是遠郊近郊地帶的新市鎮們，開始考慮讓自己成長得更豐滿一點，即便是城市核心區的翻新建筑，也不再走單向發展的路子，“２４小時ＣＢＤ”，成為代表最新流派的城市建筑規劃觀點，即不讓一個建筑群落內，下班后成為毫無人煙的“死城”。于是，以ＣＢＤ核心區項目財富中心、新城國際為代表的項目，提出了“建筑綜合體”的概念，所謂“綜合體”，即一個交合的空間，居住、辦公、購物、飲食以及消遣娛樂等城市生活的各要素以一種新的空間秩序出現在這個交合空間中，并互相促進。商業零售的設置為辦公人員提供了方便，使辦公人員節省了時間，提高了辦事效率；而辦公人員的經常性消費又為零售增加了贏利；辦公為旅店帶來了客源，旅業的設置為辦公的來訪者提供了下榻地，提高了辦公的效率；旅店為商業零售增加了營利，商業零售的發達又為旅游業帶來了客源。

老城區的翻新，城市向內擴張，“建筑綜合體”代表了主流發展方向。而在城市向外擴張的過程中，“綜合體”的模式同樣適用。北京威格斯顧問在一份專業報告中指出：“城市的開發建設已發展到了綜合開發的高級階段，所謂綜合開發，就是根據社會經濟發展目標和城市總體規劃要求，在城市或局部進行統一規劃、合理布局、統一建設、協調開發、統籌經營，以求得良好的經濟效益、社會效益、環境效益的城市建設方式”。

如果說東區的奧林匹克花園火爆一時，除了性價比高還有什么原因的話，那就是該項目復合了“體育”因素，而且把健康計劃、體育設施，落實得異常仔細，可以說該項目巧妙地復合了對人們最為重要的一項生活機能。

近日，在中關村核心區學清路興建的占地１９０萬平方米超大型項目“逸成”一期開盤，鮮明地運用了復合手法，簡單說“逸成”是一個特大型的“建筑綜合體”，其中復合了環境、商務、商業機能，其中僅綠地面積就達１３２萬平方米，在１１０萬平方米建筑面積中以住宅為主，但同時擁有辦公、商業教育、健身等多重機能的綜合公建設施。在交通規劃上，社區內主干道直接與城市干道相通，這實際上又是社區與城市的復合，而不是把小區與社會截然斷開，僅此一點可以看做是對北大張頤武教授對北京小區建設缺失與城市交流的一個正面回應。

在歷經１９９８年之后４、５年左右的高趨利階段之后，北京房地產市場開始多了一點冷靜與理性，少了些許的急躁與盲動。有一點是肯定的，即方向大于努力，站在城市發展的角度來把握個體項目的定位，這個城市必會善待有備而來者。

文/呂尚春