深圳灣超級總部基地規劃公示

后海規劃已經出爐，濱海城區躍然紙上。

建設中的后海片區。

　　深圳的后海未來會變成什么樣子？根據深圳市的整體規劃，后海和前海串聯共同組成深圳西部城市中心區。現在看前海還是一大片待建的空地，而后海已經開始展露雛形。近日深圳市規土委在網站上對外公示了深圳灣超級總部基地的詳細規劃，規劃把后海中心區總部基地也納入進來，整個深圳灣的未來藍圖一目了然地展現在市民面前。

　　隨著深圳城市中心的不斷西移，后海是未來深圳西部中心區的重要載體，代表著深圳城市中心發展的趨勢。相比現代化的高樓大廈，城市管理和服務的軟環境是否跟進更是未來關鍵，作為深圳現代化濱海城區的締造者，南山區還有很多挑戰擺在眼前。

　　超級總部基地規劃公示

　　將建多座400米以上城市綜合體

　　超級總部基地秉持“深圳灣云城市”核心理念，打造基于智慧城市和立體城市、虛擬空間與實體空間高度合一的未來城市典范，構建世界級濱海城市天際線

　　根據規劃，深圳市未來將重點打造福田中心區、后海中心區、留仙洞片區、深圳灣高新區和龍華核心區五個總部基地。這五大總部基地承載了深圳未來發展的希望，其中三塊位于南山區，而后海中心區總部基地和深圳灣超級總部基地(即深圳灣高新區)又緊緊相連，圍繞著后海灣布局。這兩大片區共同承載深圳西部城市中心區的未來，發展的想象空間無限。

　　根據深圳市規土委公示的內容，超級總部基地秉持“深圳灣云城市”核心理念，打造基于智慧城市和立體城市、虛擬空間與實體空間高度合一的未來城市典范，構建世界級濱海城市天際線。

　　超級總部或許只是個空泛的概念，實地走訪才能有切身體會。根據公示內容，深圳灣超級總部基地的范圍是濱海大道、深灣一路、深灣五路、白石三道、白石路所圍合的區域，總用地面積117.4公頃。從地圖上看，此片區緊鄰著深圳灣公園，以濱河大道為界，全部是“看海”的核心地塊。從科技園出發，沿著白石路向歡樂海岸走，科技園片區留有多塊連片的空地，目前留學生創業大廈算是超級總部基地內已建成的標志性建筑，其周邊的空地是科技園的后備發展用地。根據原來的規劃，此片區曾叫做“深圳灣高新區總部基地”，旨在打造成原創型總部巨頭的集聚地和財富增值帶。

　　這片土地現在重新調整后，與華僑城片區相連，共同打造超級總部基地，構建的是中心城區的面貌，而不是產業集聚的形態。總部基地范圍內，另外連片的空閑土地主要集中在華僑城歡樂海岸一旁。沿著白石三路行走，靠近濱河大道的地方，是一塊塊被道路隔離的方正土地，用圍墻圍欄著，圍墻內長滿了各種雜樹，圍墻上書寫著“國有儲備用地”。不遠處還能看到地鐵施工設備揚起的高高“臂膀”。

　　目前一大批超高端的商住樓已經聳立在地塊上。周邊交通、學校等配套已經完善。隔海相望就是香港的屯門城區，并且緊連著深港西部通道、軌道2、9、11號線、深圳灣公園、紅樹林保護區、華僑城內湖濕地、華僑城主題景區、大沙河高爾夫等，其得天獨厚的資源稟賦成為環深圳灣地區(深圳一側)未來價值最高的土地。

　　“超級總部基地是城市在全球經濟產業鏈條中最終極地位的典型代表，是未來深圳發展成為世界城市的一個功能中心。”規土委人員介紹。

　　此片區的發展目標是依托區位優勢，發揮超級經濟功能，打造超級城市形象，使之成為提供體驗深圳濱海新生活方式的地區；展現城市社會面貌與建設標準的核心地區；同時將成為應對深圳市文化創新和新經濟需求的平臺與深圳參與區域和城市間競合的有效載體。

　　具體為各行業產業鏈最頂端的總部辦公為主導功能，輔以服務于總部基地的國際會議、展覽、文化傳播、信息交互及商業、公寓等功能。

　　如果從高樓的數量來看，根據規劃，片區內建筑高度整體呈現西高東低、南高北低圈層式跌落的空間形態。在滿足航空限高要求的前提下，其中一核心地塊的兩座超高層綜合體建筑高度分別控制在400—680米和400—480米；另外一核心地塊的超高層綜合體建筑高度宜控制在400—580米。如果以南山正在建設的第一高樓深長城金融中心作類比，規劃建筑比深長城還要高出一大截。

　　總部基地已具雛形

　　華潤等多家知名企業總部入駐

　　中海油南方總部大廈正在施工建設，百麗、天虹、中建鋼構、陽光保險、中山證券、大成基金等企業總部已經落戶后海，中國航天珠三角總部、中鐵南方總部、騰訊研發中心、百度國際及華南總部和研發中心、阿里巴巴國際運營總部和商業云計算研發中心也選址后海片區

　　如果說，超級總部基地未來的總部大樓還處在想象的階段，那么回頭望一望后海中心區總部基地，便可以具體體驗。后海中心區規劃總面積僅有2.55平方公里，規劃建設區僅有1.13平方公里，但是這些地塊已經快被“瓜分”完畢，多個項目正在建設，未來的城區面貌指日可待。

　　梳理后海中心區的功能定位，發現其幾經調整，從最初的后海金融商務區，再到現今的總部基地，后海正在承載深圳未來的經濟發展需求。尤其是深長城金融中心的打造，進一步提升了后海的高端功能定位。

　　作為南山區的第一高樓，深長城金融中心已經拔地而起，根據建設計劃，明年竣工。這個位于南山商業文化中心核心地段的高樓，總高度為300米，未來將是一座集辦公、酒店、公寓及商業為一體的綜合性超高層綜合建筑群，由A、B2棟塔樓組成。其中A棟塔樓地上為61層，B棟商務公寓樓地上為34層。建成后將成為集經濟性與自然生態于一體的多功能綜合體，并將成為深圳南山區富有現代氣息的地標性高樓。

　　不過深長城作為南山區第一高樓的位置，保持的時間或許不長，距其不遠就是央企華潤集團的總部大廈。去年8月份，后海中心區的一宗地塊公開競拍，被華潤以低價26.53億元購買，此地塊的用途為商業服務業設施用地加居住用地，總用地面積53661.73平方米。華潤置地公司董事經理吳向東曾透露，華潤集團將建設一個大型都市綜合體，包含華潤總部大廈、萬佳總部大廈。其中華潤總部大廈高度將達500米，成為整個后海中心區的地標性建筑。

　　目前，在后海中心區，記者看到中海油南方總部大廈正在施工建設。此外，百麗、天虹、中建鋼構、陽光保險、中山證券、大成基金等企業總部都已經落戶后海。中國航天珠三角總部、中鐵南方總部、騰訊研發中心、百度公司的國際及華南總部和研發中心、阿里巴巴集團的國際運營總部和商業云計算研發中心也選址后海片區。

　　隨著一個個大項目的落地并進入建設階段，后海中心區總部基地的城市面貌正在逐漸浮現。而這種快速發展的步伐正得益于其功能定位的轉變。

　　對于這種轉變，有專家指出南山作為金融商務區，相比福田優勢不明顯，沒有類似深交所這樣的載體平臺，同時對于金融企業來說，總部的選擇多數與政治因素關聯。而南山區金融集中度相對薄弱，盡管有個別金融企業入駐，但是難以形成規模集聚效應。而企業總部則有效放大了引入對象的范圍。總部集聚能夠產生諸多經濟效應，比如稅收效應、產業乘數效應、消費效應、就業效應、社會資本效應等，由此將提高區域知名度、信譽度，促進區域政府提高服務質量，優化商務環境，完善城市基礎設施和人居環境，推進多元文化融合與互動，加快城市國際化發展。

　　完善管理和服務配套

　　多元文化是發展總部經濟必備條件

　　后海總部基地要真正建設成像紐約、倫敦、東京的國際知名的金融經濟區和總部經濟，不僅是一個艱巨的過程，而且需要一段相當長的時期

　　如果說把后海中心區總部基地和深圳灣超級總部基地作為一個整體，與美國紐約的曼哈頓做對比，那么深圳的后海基地，未來將是超高樓集聚中心、知名企業總部所在地。以全球的視角重新打量后海灣片區，將成為深圳未來的城市天際線。

　　不過，高樓大廈僅僅是南山未來城區的外貌，具體到內在品質能否與國際先進中心城區相比，關鍵看中心區的管理和服務配套。從目前的情況看，南山區正在為未來高端城區的管理和服務進行摸索。今年南山區提出宜居宜業的濱海城區建設，在醫療、衛生、教育、環境、交通等方面，對轄區進行全面提升。尤其是海岸城，作為后海中心區最核心的商業載體，直接代表了深圳最高端的消費場所。

　　為了提高商業文化中心的水平，南山區成立了區直屬管理機構——中心區管委會辦公室。獨立管理機構成立以來，承擔了中心區的規劃協調、市政建設、城市管理、城管委托執法、商業區管理、商圈整體推廣等工作。現在居民享受到的舒適環境，是中心區高標準建設、精細化管理、優質化服務的具體體現。

　　據悉，南山中心區管委辦是深圳市三大商圈特設的三個管理機構之一，與東門商圈、華強北商圈一樣，南山商圈成立獨立的管理部門，有效提升了商業的環境和品味，成為南山區的城市名片。

　　“海岸城的衛生，都是我們自己在負責，沒有納入到環衛系統內。同樣在二樓的廣場，商家可以根據需要占用公共空間，形成休閑街。如果按照城管的要求，這些舉措都屬于違規。成立獨立的管理部門，整個商業中心的服務質量和品質會得到有效提升。”南山中心區管委辦相關人員介紹。

　　這種管理模式能否有效覆蓋到新打造的總部基地的建設上，直接關系到未來城區的內在品質。

　　“發展總部經濟，除了城市建設等硬件要達到較高標準，更重要的是在城市管理、文化氛圍等軟件方面具備良好的配套。”一城市規劃人士介紹。

　　據悉，南山擁有較強的經濟實力和綜合競爭力，較好的社會環境、人文環境和語言環境。但發展總部經濟要具備適應現代化城市管理的各項制度，城市的社會服務體系、市場秩序、通關秩序、誠信體系、社會治安狀況、城市文明程度等也要與高端的濱海城區相適應。

　　同時發展總部經濟要注重發展多元文化，商務大廈內最終入駐的都是高端人才，須有與這些人才配套的文化氛圍。寬容的多元文化、多元夢想的城市性格是一個城市發展總部經濟的必備條件。

　　業內人士認為，后海總部基地要真正建設成像紐約、倫敦、東京的國際知名的金融經濟區和總部經濟，不僅是一個艱巨的過程，而且需要一段相當長的時期，沒有相關產業的集聚、配套設施的完善和相關法規制度的健全，商務服務區和總部經濟的建設將難以實現。

　　記者手記

　　管理和服務決定未來

　　從整個深圳市的規劃來看，后海中心區只是西部城市中心的重要組成部分，如果按照區域面積來看，后海的總部基地與前海相比區域相對較小，但是起步卻較早，南山區早在幾年前就規劃建設了后海中心區，并把后海定位于南山的商業文化中心。隨著后海區位優勢的逐漸顯現，整體規劃也上升到全市層面，這兩個總部基地均為市政府主導便能見證。不過作為南山中心區最后的發展地塊，未來南山區承擔著直接管理和服務的職責。在總部基地打造上，也負責協調溝通和服務。由此作為即將展現的現代化濱海城區，南山區要提前做好相應的綜合配套的軟環境建設和打造，為未來先進城區的內在品質提升奠定基礎。

　　從目前已經入駐的企業來看，不僅大型央企，還有騰訊、百度、阿里巴巴等知名民營企業。隨著未來商業大廈的崛起，還會喜迎更多高端的服務機構入駐，比如律師事務所，會計師事務所，策劃、設計公司等。由此入駐的高端人才，需要8小時之外的各種配套，包括交通、餐飲、休閑、娛樂等。同時這些高端人才對商業環境的要求也比較高，包括住房等，南山區是否做好了準備？

　　根據超級總部基地的規劃，這一片區人口規模將有18萬—22萬。規劃到位，后續的服務和管理也要到位。管理是一個持續提升的過程，要有高端管理人才、高標準的服務意識，只有服務到位，才能發揮出總部基地的造富、創新效應。