北京探索地鐵上蓋開發(fā)模式

　　站在北京市南四環(huán)路外地鐵9號線郭公莊車輛段，除了能看到縱橫的鋼軌，還能看到望不到頭的停車庫。人們可能想不到，有人要在地鐵車庫樓頂蓋房子了。日前，京投置地聯(lián)合體（京投銀泰股份有限公司和萬科集團）已經(jīng)以招標的方式，拿下了這塊地鐵車輛段、停車場的上蓋用地，并著手開發(fā)住宅和商業(yè)設(shè)施，這就是在香港廣為人知的“地鐵上蓋開發(fā)模式”。

地鐵上蓋項目效果圖

　　財政投資、政府舉債、銀行貸款、土地出讓、沿線開發(fā)……在這些地鐵建設(shè)融資常態(tài)化的背后，社會各方更加期待資金來源的多元化。正是在這樣的背景下，才有了“地鐵造地、生財養(yǎng)鐵”模式發(fā)展的機會，這是解決地鐵建設(shè)巨額投資需求的探索。截至目前，北京地鐵總里程已達442公里，是世界上地鐵線路最長的城市。根據(jù)《北京市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》，北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司（簡稱京投公司）測算，“十二五”期間，北京市地鐵建設(shè)需要資金3500億元。

　　在地鐵車庫上開發(fā)房地產(chǎn)是集約用地的新模式。

　　“每條地鐵線路都有1個車輛段，占用幾十萬平方米的土地，如果只‘住’地鐵而不住人，太可惜了。車輛段‘加蓋’的用地規(guī)劃設(shè)計，實際是為了探索土地綜合利用的可行性。”負責郭公莊車輛段項目設(shè)計的張婷說。

　　郭公莊地鐵車庫與水立方規(guī)模相當，約有四五層樓高。但這座“上蓋”與普通樓房最大的不同，在于其樓頂?shù)纳w板本身就有一層樓厚。

　　地鐵上蓋開發(fā)，實際就是在比地面高出9—13米的地鐵終點站停車庫庫頂，進行民用建筑開發(fā)建設(shè)。這種混搭建筑由下至上是由地基、地鐵車庫、汽車車庫夾層、住宅樓層構(gòu)成的“上蓋物業(yè)”。對于用地日趨緊張的北京來說，這無疑是一種集約用地的新模式。

　　“提高土地使用效率、降低地鐵投資成本、充實地鐵建設(shè)的財政資金來源，這些開發(fā)地鐵上蓋項目的諸多好處，是京投公司決心‘吃螃蟹’的原因?！本┩豆靖笨偨?jīng)理郝偉亞說。但京投公司的主營業(yè)務(wù)是地鐵投融資，房地產(chǎn)開發(fā)并非強項。為此，京投銀泰選擇與萬科合作。

　　北京萬科副總經(jīng)理肖勁介紹，車輛段上蓋項目無論是從地鐵運營安全、出口規(guī)劃、項目綠化，還是從樓房減震、抗噪音等方面，都要達到非常嚴格的標準。如此一來，這類項目要比普通住宅或者商業(yè)項目成本投入更高。肖勁說：“僅就社區(qū)綠化這一項，不論是排水設(shè)施，還是灌溉設(shè)施，都比在地面上建小區(qū)要復雜?！?

　　建設(shè)地鐵上蓋項目，政府在獲得土地增值收益的同時，還能同步配建保障房。

　　在北京，一條軌道交通新線的建設(shè)，要由市財政先拿出相當于投資總額40%的地鐵建設(shè)資金，地鐵業(yè)主單位京投公司需完成剩余60%的融資。

　　如果沒有地鐵車輛段上蓋項目，政府劃撥交通基礎(chǔ)設(shè)施用地是沒有土地收益的。而地鐵上蓋項目在為政府帶來一定土地增值收益的基礎(chǔ)上，還同步配套建設(shè)保障性住房。拿地開發(fā)商可以通過研究項目建設(shè)規(guī)劃，通過商業(yè)開發(fā)“反哺”地鐵。

　　以底價30億元的地鐵上蓋開發(fā)項目（類似郭公莊車輛段的體量）為例，其中有10億元為政府獲得的土地出讓增值收益，這些資金將流回到市區(qū)兩級財政的資金池，最終仍主要用于地鐵及保障性住房等民生領(lǐng)域的建設(shè)；另外的20億元是為保障土地綜合利用主體（京投公司）獲得足額補償?shù)谋５壮杀荆禾砑榆噹祉斏w約需5億元，拆遷成本約13億元，以及相關(guān)稅費。

　　成交后，土地綜合利用成本20億元將返還京投公司，京投公司再從中拿出13億元交給地鐵線項目公司沖減地鐵建設(shè)成本。

　　此外，中標的二級開發(fā)商還需按規(guī)定配建5萬平方米保障性住房，僅此一項，政府便可減少約10億元的建設(shè)用地成本。

　　地鐵上蓋項目可以為區(qū)域經(jīng)濟提供持續(xù)收益。

　　在地鐵上蓋項目中，不僅政府收益不少，拿地開發(fā)商和當?shù)卮迕褚哺饔蝎@益?！吧唐贩康囊淮涡凿N售金額屬于短期收入，從長期來看，地鐵上蓋項目還可以為區(qū)域經(jīng)濟提供持續(xù)收益，逐步改善居民的生活條件?！北本┕ど檀髮W商業(yè)專家洪濤說。

　　為此，郭公莊地塊招標時便已明確，中標開發(fā)商須為郭公莊村代建3萬平方米的寫字樓，后者以每平方米8952元的價格回購，用于開發(fā)村內(nèi)集體產(chǎn)業(yè)，為村民提供長久的收入來源。而未來入住的3萬居民也是項目深入挖掘商業(yè)資源的強大動力。為此，京投銀泰已預(yù)先聯(lián)系大型商超及寫字樓商戶，并吸納當?shù)貏趧恿蜆I(yè)。

　　根據(jù)土地出讓價格推算，郭公莊商品房的樓面地價約為1.3萬元/平方米。目前區(qū)域內(nèi)新房價格約為3.5萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析，該項目開盤銷售的凈利潤預(yù)計會超過10億元。公開資料顯示，在京投銀泰股份有限公司中，京投公司持股比例在30%左右?！八@利潤根據(jù)股東出資比例分配，京投公司的那份仍會用于地鐵建設(shè)投資。”郝偉亞說。

　　據(jù)初步估算，在郭公莊項目中，來自政府和企業(yè)的新增可利用地鐵建設(shè)資金約為7億元。市規(guī)劃部門有關(guān)人士透露，早年投入運營的既有線路車輛段基本不具備改造條件，已經(jīng)向社會公示的地鐵16號線榆樹莊車輛段，很可能繼續(xù)探索地鐵“造地養(yǎng)鐵”模式。