浦江兩岸開發將引起上海樓市四大變化

    2002年1月10日是黃浦江兩岸進入新一輪開發和建設的標志性日子。根據規劃，黃浦江兩岸綜合開發范圍涉及浦東、盧灣、黃浦、虹口和楊浦5個區，規劃面積2260公頃，岸線長約20公里。楊浦大橋地區、十六鋪至東昌地區、上海船廠至北外灘地區和南浦大橋地區將成為4個重點開發區域。

    這個信息傳遞將預示著：浦江兩岸綜合開發進入實質性啟動，上海樓市也隨之將出現四大變化。

    一、城市建設的“攤大餅”做法宣告結束

    如果分別攤開1992年和2002年出版的上海市區地圖，在過去10年中，上海市區西南部邊緣至少向郊區移動了10公里，沿著滬青平公路，住宅開發已經進入青浦徐涇；而沿漕寶路、滬松公路，房產商的足跡已經到達佘山地區。

    城市建設“攤大餅”的做法使城市版圖不斷擴大，勢必對城市交通、市政管網提出新的要求。當城市達到一定規模后繼續進行“攤大餅”式的建設，反而市中心輻射效應達不到有效發揮，使城市的管理半徑越來越大、投入與產出不相等，而且環保將是“攤大餅”建設方式的最大制約。

    因而，浦江開發是上海城市發展到現階段的現實選擇。

    二、房產開發從粗放變為集約

    浦江兩岸的開發，既為房地產業的發展提供了一個機遇，同時其本身也是房地產業發展推動的結果。

    上海的房地產開發經歷了幾次大的“板塊轉移”。從虹橋到莘莊，從浦西到浦東，現在又轉移到了浦江兩岸。伴隨著這種開發熱點的轉移，上海的房地產開發也逐步從粗放式發展走向集約式發展，經歷了以解決住房困難出發到提供優質居住環境的階段。在此過程中，上海的土地利用也從工業城市的級差收益不顯著，發展到級差收益逐漸實現，土地也得到優化利用的過程。

    房地產開發從過去對土地嚴重依賴走向城市優質要素的綜合。將人文、歷史的積淀在新時期注入新要素從而發揮出幾何級的效應。

    三、“西進”步伐放緩，“回城”已成趨勢

    如何控制中心城區空心化？經過整治的市區環境及商業如何發揮作用？已是新時期房產開發的新命題；南京路改造、陸家嘴區位優勢的釋放，如何產生巨大的經濟、社會效益？也已成為城市發展的新命題。集聚人氣、繁榮商業，將過去在陸家嘴開發的優勢進一步釋放，充分發揮“黃浦江”作為上海“母親河”獨特的資源優勢，利用“黃浦江”強化上海國際化大城市的形象。

    所以浦江開發將會放緩城市“西進”的步伐，“回城”也將成為現實的選擇。

    四、房產企業面臨“重新洗牌”

    如果把過去在某一區域開發房產的發展商比作為演員的話，過去演出往往是在區級文化館的舞臺上，而參與浦江開發的房產企業，登臺猶如到上海大劇院，你必須具備“多明戈”、“帕瓦羅蒂”等重量級演員的實力。獲取浦江開發的入場券不是輕而易舉的，而要同場競技，要求自然不一樣。因而上海房產企業在新一輪浦江開發的進程中，有較多實力欠缺的企業將進入淘汰行列。

    上海房地產業將會產生“大樹效應”———大樹最能沐浴陽光和雨露。

    所以說，上海房產企業面臨“大洗牌”是大勢所趨，因而練好內功將是當務之急。
 
    文/季寶紅