深圳京基欲建666米高樓

　　高達441.8米的深圳京基100大廈封頂不久，其開發商——深圳京基集團就打算刷新自己創造的深圳第一高樓紀錄，在深圳晶都酒店舊址上，再建一座高度約666米的高樓以及橫向666米跨越深南大道的“臥樓”，與現有的京基100大廈相連，案名暫時定為“天街+地街”。

　　然而，開發摩天大樓，開發商需要挺過多道難關。資料顯示，從2007年到2009年，京基100累計投資僅僅4.8億元，不到京基原計劃投資金額的1/10。由于開發現金流緊張，2008年京基集團明顯放緩了開發速度。

　　事實上，除了深圳的第一高樓，京基集團還在南京開發第一高樓，并在深圳下沙建造一個68層的摩天大樓。明明經歷過摩天大樓開發的困難和風險，京基集團為何仍然對建摩天大樓情有獨鐘？中小地產商開發第一高樓又有哪些必須具備的資源和條件呢？

　　有業內人士指出，京基集團建設摩天大樓似乎與當地政府城市形象和經濟發展有關。目前，深圳市政府計劃將京基100附近的蔡屋圍金融中心區改造成為國際消費中心，新一輪更新將繼續強化以金融為核心的高端商業商務區功能。這將大大提升深圳的城市形象。

　　深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，經濟利益是推動企業瘋狂建高樓的主要因素。隨著城市土地空間的縮小，建筑必然向高空發展，而產業升級加大了企業對高端寫字樓的需求，從而推動城市中心區摩天大樓的大發展。

　　而京基集團副總經理熊偉則表示，在做京基100大廈之前，京基做過大量的市場調研。他認為，隨著深港一體化的加快，有很多香港企業到深圳來發展，這對寫字樓的需求非常旺盛，深圳本地企業對高端寫字樓更新換代的需求也非常大。

　　不過，在熊偉看來，建設摩天大樓有不少的風險，包括前期、中期、后期的風險。目前，國內大多摩天大樓項目在立項方面很盲目，“在立項過程中沒有對項目后期的具體情況想清楚，很盲目地去做，求快求大求全求新，沒有對整個建筑后期管理進行思考。”

　　此外，不斷興起的摩天大樓狂熱，也引起業界對未來市場泡沫的擔憂。對于深圳未來摩天樓的分布情況，高力國際報告稱，深圳未來五年有52棟50層高的“超高層建筑”建成。一旦經濟發展減速，預期的市場需求也會大大縮減。

　　另一方面，摩天大樓建設對企業資金鏈安全的要求卻比其他任何地產項目都要高。

　　“摩天大樓的開發周期非常長，對資金的需求非常大，能不能支撐這個周期，開發商的資金能否經得住考驗，這是風險之一。”熊偉稱。

　　實際上，從2004年立項拿地到2011年正式封頂，京基100項目耗時7年，其中建設時間用了3年。熊偉認為，京基100的開發速度相對較快，其他摩天大樓項目一般都需要5~10年時間。

　　對于開發商而言，建設過程中資金能不能跟上成為關鍵問題。還可能會遇到其他一些麻煩會延長建設周期。

　　同時，摩天大樓后期管理也是對企業的一種考驗，決定了項目以后的生存。即便大樓能建起來，一旦項目進入招商環節以及后期運營管理，缺乏一支有經驗的管理團隊，這對企業來說也是致命的。

　　此外，摩天大樓其經營管理和物業維護管理成本比普通寫字樓要高得多。“目前有很多企業，有能力開發卻不具備后期管理運營的能力。”熊偉稱。