中關村CBD金融街 上演三國演義？

    編者按：
    前不久，在紅石公司L會議室，20余位來自北京房地產界的經理人參加了“中關村、CBD、金融街上演三國演義“的專題沙龍活動。會議由北京房地產職業經理人沙龍主席陳森林和現代城副總經理蘇鑫主持，大家就以上專題進行了熱烈的探討，以下為部分摘錄，只代表職業經理人的個人觀點。

    許群峰（金融街控股股份有限公司副總經理）

    就“三國演義”來說的話，金融街就是吳國，是勢力比較弱的。現在這三個區域，金融街是唯一一個沒有副市長領銜建設的。金融街從１９９３年提出來，投入１００億元，建設１００多萬平方米，經過８年建設基本上建成了國家級金融管理中心和國家電信的指揮中心。目前人民銀行、保監會、證監會這些監管部門，還有三大國有商業銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行、國內主要大的保險公司等總部都設在這里，另外中國電信、中國移動、中國網通、中國聯通等大型電信企業也集中于此。

    我們未來打算建設“國際金融城”，使該區域改變以往中國人多的形象，要偏向國際人士。由于以往操作經驗不足，建筑的時代前瞻性不夠，今后將把金融街中心區建設成生態化和人性化的辦公區，讓它充滿活力，增加酒店、公寓、咖啡廳、餐飲、娛樂設施的投入，建設一個充滿活力的“國際金融城”。

    李忠（威格斯國際物業顧問公司北京代表處總經理）

    中關村、ＣＢＤ、金融街的定位上來講是比較分明的，中關村是國家級的科技園區，而ＣＢＤ和金融街都是市級的。這里我們就能看出政府對中關村的發展決心很大，重視程度也相對高一些。三個區域在地理位置上的分布也很有意思，分別以二環（金融街）、三環（ＣＢＤ）和四環（中關村）為中心發展。

    金融街基本上屬于舊城改造，ＣＢＤ的開發模式也是老工廠搬遷，而中關村有一個泛化的現象，輻射到周邊幾個地區，比如亦莊經濟開發區也是屬于中關村的概念里邊，而中關村 的很多企業也有注冊地和辦公地分離的現象，所以三個區域中，中關村、金融街的客戶群落比較分明，有直接的目標，金融街的二期規劃很不錯，對于外資金融機構，也增加了很多的吸引力。而ＣＢＤ則屬于建造帶動型的，通過涉外得天獨厚的地理位置，建造的大量寫字樓和酒店群落吸引了更多的企業。

    武泳敬（世邦魏理仕高級經理）

    ＣＢＤ現有寫字樓２００萬平方米，根據規劃和發展商建設計劃來看，２００８年以前ＣＢＤ還要新增４００萬平方米的建筑量，寫字樓就占了３００萬平方米，最終的規劃來看，ＣＢＤ未來將達到１０００萬平方米的寫字樓。

    再看中關村，目前所提供的各種辦公單位，大概有１００萬平方米，這樣的辦公單位價格比較，主要起到孵化的作用，而甲級寫字樓不到５０萬平方米，到２００５年，寫字樓將新增２４１萬平方米的供應，中關村的很多企業目前還沒有成長起來，還要看將來是否能租得起這些寫字樓。從現在的情況來看，需求是比較穩定的，而供應量從１９９９年呈現出快速增長的態勢。

    楊建軍（原中關村管委會處長）

    談中關村的發展，要從歷史的角度去想問題。中關村最大的特點就是文化加皇家園林。文化優勢上，眾多知名的學府分布在中關村，皇家園林的景致也是有很大的吸引力。中關村和ＣＢＤ來比較的話，是有很大的不同。比如ＣＢＤ更多的是交易伙伴式的商業氛圍，倡導更多的合作，而且極富渲染自己的能力，而中關村主要靠自己的產品，另外也缺少宣傳，也是以后應該加強的一個方面。

    中關村在新的規劃中（西區），專慮的比較周到，比如，在地下三層鋪設各種管網，避免以后重復開挖，地下一層是行車層，將改善地面交通擁堵的狀況，而地面上更多的是休閑設施，還要更多的綠化。從寫字樓的供應方面來看，準備有計劃地推出，不會產生同時大量的寫字樓推出，涌向市場的局面。目前中關村有大量的施工，所以氛圍還沒有ＣＢＤ好，不過兩三年后，中關村的氛圍將更加活躍，也將產生更多的創造性思維。

    蘇 鑫（現代城副總經理）

    目前ＣＢＤ的寫字樓缺少中小單元，從ＣＢＤ發展的態勢來看，隨著加入ＷＴＯ，中國商業的繁榮，很多新興中小企業急需一些中小辦公單元，尤其是伴隨中央電視臺和北京電視臺的遷入，和這些傳媒巨頭相關的業務公司，也會遷入，怎么樣考慮為這些中小公司服務，是ＣＢＤ應該思考的問題。

    對于最近媒體討論的中關村、ＣＢＤ和金融街的競爭，現在說誰更強，是不合適的。在經濟學中有這樣一個觀點，就是“自由市場自由人”。企業在這三個區域的流動是自由的，企業的選擇也就肯定了某個區域所提供的服務是好的。所以，三個區域的競爭，也就是一個對企業需求的了解，和滿足這種需求的行動的競爭。