《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》已出臺

　　近幾年，深圳市一些老舊住宅區(qū)里總能看到多個開發(fā)商擺個臺、拉個橫幅，挨家挨戶敲門拉票，爭取小區(qū)的改造資格，業(yè)主們不甚其煩……這種現(xiàn)象今后將一去不復(fù)返了——正式出臺的《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）規(guī)定，以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開展意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門申報并組織居民選拔改造主體，開發(fā)商不得進(jìn)駐舊住宅區(qū)掛牌收集業(yè)主改造意愿。 

　　“市級層面主要負(fù)責(zé)政策制定、計(jì)劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級層面主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施與監(jiān)管。” 

　　城市更新由區(qū)級部門實(shí)施與監(jiān)管 

　　開發(fā)商不得進(jìn)行意愿征集2/3以上業(yè)主同意方可更新 

　　作為《深圳市城市更新辦法》的配套性規(guī)定，《細(xì)則》在五大方面體現(xiàn)了創(chuàng)新突破。市規(guī)劃國土委副主任薛峰介紹，《細(xì)則》的第一大創(chuàng)新是要求城市更新項(xiàng)目通過用地貢獻(xiàn)、拆遷責(zé)任捆綁、保障性住房配套等多種方式承擔(dān)社會責(zé)任。其二是縮短工作時限，加強(qiáng)進(jìn)度監(jiān)管。其三是在各個環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)城市更新的公眾參與，保障權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)。其四是堅(jiān)持市場運(yùn)行，強(qiáng)化政府引導(dǎo)，區(qū)分項(xiàng)目類型選擇最合理的推進(jìn)模式，并明確相應(yīng)的政府定位和管理深度。其五是明確部門分工，市級層面主要負(fù)責(zé)政策制定、計(jì)劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級層面主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施與監(jiān)管。 

　　用地面積多大的才能納入拆除重建類城市更新？《細(xì)則》規(guī)定，城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應(yīng)當(dāng)大于１００００平方米；城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項(xiàng)目等的獨(dú)立用地，應(yīng)大于３０００平方米且不小于拆除范圍用地面積的１５％。 

　　“不再允許開發(fā)商自發(fā)進(jìn)駐小區(qū)設(shè)立各類‘改造辦公室’、私自發(fā)布公告、進(jìn)行意愿征集、簽訂改造補(bǔ)償協(xié)議等?！?nbsp;

　　開發(fā)商不得進(jìn)行意愿征集 

　　對于舊住宅區(qū)改造，《細(xì)則》特別強(qiáng)調(diào)，這類城市更新單元，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門進(jìn)行計(jì)劃申報。在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，由區(qū)政府組織制定搬遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)方案和公開招標(biāo)方案，經(jīng)占建筑物總面積９０％以上且占總數(shù)量９０％以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議后，方可形成單一主體。 

　　按照這一規(guī)定，全市舊住宅區(qū)將優(yōu)先通過綜合整治等方式改善居住環(huán)境，對于環(huán)境非常惡劣、配套設(shè)施極其缺乏確需進(jìn)行拆除重建的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府及其相關(guān)部門組織開展前期工作，不再允許開發(fā)商自發(fā)進(jìn)駐小區(qū)設(shè)立各類“改造辦公室”、私自發(fā)布公告、進(jìn)行意愿征集、簽訂改造補(bǔ)償協(xié)議等，計(jì)劃受理單位也不再受理市場主體上報的舊住宅區(qū)改造申請。 

　　“建筑物為多個權(quán)利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進(jìn)行城市更新。” 

　　2/3以上業(yè)主同意方可更新 

　　關(guān)于實(shí)施主體和項(xiàng)目監(jiān)管，《細(xì)則》規(guī)定，城市更新單元內(nèi)項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，只有當(dāng)所有權(quán)利主體的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體，形成單一主體后，方可由該單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請進(jìn)行實(shí)施主體確認(rèn)。只有經(jīng)確認(rèn)的實(shí)施主體才能辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)并實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。 

　　建筑物為多個權(quán)利主體共有的，占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意進(jìn)行城市更新；建筑物區(qū)分所有的，專有部分占建筑物總面積三分之二以上的權(quán)利主體且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的權(quán)利主體同意進(jìn)行城市更新。 

　　“政府征收的范圍是危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的區(qū)域……政府收購有直接補(bǔ)償、委托市場主體進(jìn)行補(bǔ)償、通過捆綁招拍掛方式進(jìn)行利益分成等三種模式?！?nbsp;

　　兩年未談妥政府可征收收購 

　　在具體實(shí)施過程中，有一些因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體，從而阻礙了城市更新進(jìn)程。對此，《細(xì)則》細(xì)化了政府征收、政府收購兩類政府組織實(shí)施類項(xiàng)目的適用情形及程序。其中，政府征收的范圍是危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后的區(qū)域，按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》辦理；政府收購有直接補(bǔ)償、委托市場主體進(jìn)行補(bǔ)償、通過捆綁招拍掛方式進(jìn)行利益分成等三種模式。 

　　拆除重建類城市更新項(xiàng)目在城市更新單元規(guī)劃批準(zhǔn)兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認(rèn)項(xiàng)目實(shí)施主體，經(jīng)綜合判斷確有實(shí)施的必要性和緊迫性，且符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》相關(guān)規(guī)定的，可以優(yōu)先納入征收范圍。 

　　薛峰表示，深圳市的城市更新始終是政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)，這是主要趨勢，也是一個方向。但是，在兩種情況下，政府可以適當(dāng)介入實(shí)施城市更新。一是根據(jù)城市發(fā)展，有一些重點(diǎn)城市發(fā)展地區(qū)并沒有納入優(yōu)先考慮范圍，比如前海地區(qū)、坪山、光明地區(qū)，這些地區(qū)很多一線品牌開發(fā)商目前興趣不大。二是出于民生考慮，有些地方確實(shí)存在安全隱患，比如水浸嚴(yán)重、海沙樓等，或者配套不好，市場又不是很關(guān)注的地區(qū)，政府也可以適當(dāng)介入。 

　　此外，為貫徹低碳、綠色的更新理念，《實(shí)施細(xì)則》細(xì)化并嚴(yán)格限定了可以申請進(jìn)行拆除重建的情形，要求優(yōu)先通過綜合整治、功能改變等不涉及整體拆建的方式進(jìn)行城市更新，并將綜合整治的范圍由單一的城中村擴(kuò)展到各類舊區(qū)。