城市綜合體建設:凸顯國內設計短板

 
題圖為濟南同圓建筑設計研究院與巴拿馬國際公司聯合設計的城市綜合體——濟南恒隆廣場

　　“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來”。近年來，城市綜合體已成為眾多開發商青睞的商業地產模式，不僅北京、上海、廣州等一線城市的城市綜合體發展迅猛，二三線和部分三四線城市也把建造城市綜合體當作了城市發展的目標。在住宅被限的大背景下，作為商業地產主流的城市綜合體成了未來發展趨勢。然而，令人奇怪的是，面對一些大型城市綜合體設計項目，面對市場大蛋糕，國內設計公司或設計院卻顯得底氣不足，不太敢接手。對此，業內專家一針見血地指出：這和現在的設計行業市場細分有關，因為國內目前能夠專業做綜合體的設計公司真的還不多。

　　綜合設計才能平衡

　　城市綜合體一般由高星級酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓(或SOHO)、大型綜合購物中心(SHOPPING MALL)、獨立商鋪及街區、市民廣場及大型高尚居住社區等組成。作為基本功能，城市綜合體是一個城市的信息、金融、保險、科技、商業、商務、居住、客居、會展、觀光、娛樂等城市功能的載體。但綜合體的載體功能是以城市的經濟發展能力和資源限制為條件的，忽略了這一點將導致閑置和資源浪費，就會阻礙區域內經濟的發展。

　　嚴格意義上講，城市綜合體的開發與傳統的住宅開發是水平不同的兩個體系。有人曾這樣做比喻：如果說設計住宅屬于小學、初中級別的話，那么城市綜合體就是博士級別。目前設計行業做住宅設計的公司、事務所非常之多，住宅設計對于他們而言已是熟練工種。但作為一個專業性極強的城市綜合體設計，就不僅僅是要求設計師只是懂設計就行，還要求其具備跨界能力。

　　然而，現在從業的建筑師普遍缺乏對綜合體建筑功能的認知，因為商業建筑是有變化性的，它是不斷地在變化中，它在運營過程中有很多的可變性，如果你在設計的初始階段沒有領會到可變性的話，將來會給開發商帶來很大麻煩。因此，現代市場一個新的需求就是要求設計機構不僅能提供規劃和設計，還需要提供景觀、室內，甚至是對項目前期綜合的市場判斷、對居民消費模式的深入研究、項目策劃能力，以及后期對于市場運營、商業招租的了解，即綜合設計能力。

　　設計失誤產生風險

　　城市綜合體本身是一種風險鏈，如果城市綜合體中的某一項功能失敗了，就可能影響到其他功能，進而影響城市綜合體的整體成功。作為城市綜合體中的重要一環，如果設計失誤就有可能產生風險。

　　曾被福布斯網站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為世界新七大奇觀的廣東東莞華南MALL總占地面積51萬平方米，總建筑面積116萬平方米，這在當年已屬體量巨大。但其在2007年9月19日，卻突然更名為“新華南MALL 生活城”。作為一個名聲在外的成熟品牌，更名是犯了營銷大忌，為什么更名呢？一個重要原因就是其商業定位、業態設計與市場的需求情況產生偏差。其購物中心照搬了歐美郊區MALL的模式設計，結果因為體量過大，住宅尚未開發致使人氣不足、消費力不強；餐飲娛樂、購物、文化、休閑、各類主力店等業態也均比預期少了一半以上。

　　在這方面做得最成功的要數香港，因為地域狹小，幾乎香港的每一個商業綜合體都與交通軌道相連接，在設計初期，就要充分考慮站點出口的設計、人流的方向，以及通行的便利，由此給其帶來大量客流。相對于此，北京的西直門綜合體交通樞紐就算不上成功。區別于香港的綜合體和交通軌道統一一次性設計，北京西直門的交通樞紐及綜合體并非一蹴而就，2號線地鐵站點的最初設計并未考慮到其后的變化，與13號線站點的連接換乘以及與站點上蓋綜合體的連接利用都為人所詬病，不少人進入此區域最大的想法就是盡快離開。“這就是沒有考慮到功能變化對后期運營帶來的影響。”業內人士表示。

　　外資公司盤踞專業市場

　　目前，國內的城市綜合體項目大多由國外設計公司操刀，這與其超強的專業度與核心競爭力息息相關。

　　比如，美國的RTKL國際有限公司，是世界上最大的建筑規劃設計公司之一，是城市綜合體設計中的翹楚。只要聽聞是由RTKL設計的綜合體項目，LV、香奈兒、Gucci、Prada等知名國際品牌必定進駐。而設計北京藍色港灣綜合體項目的美國捷得國際建筑師事務所，在當初設計時也對開發商打下了其后期2億元盈利的保票。而我們國內目前的設計公司和設計院還無人敢做此承諾。

　　在我國城市綜合體迅猛發展的今天，急需國內的設計公司來填補這一細分市場的空缺，這是一個市場機遇，更是一份責任。事實上，如今的城市綜合體不再只是外觀漂亮就可以，如果忽略最重要的商業經營基本要求，從一開始的產品設計環節上就會埋下致命隱患。因此，在大膽設計創新的同時，國外城市綜合體先進的開發模式和開發理念，以及國外設計公司的專業水平都是國內眾多設計公司需要學習的。