香港啟動(dòng)“樓換樓”計(jì)劃 實(shí)施舊城改造

　　許多首次來香港的游客，常常會(huì)驚嘆于香港高樓建筑的宏偉與密集。但是如果在香港稍有居住時(shí)日的人，便會(huì)同樣驚嘆于香港有如此多的舊樓需要“改造”。在香港地產(chǎn)界混得熟的朋友會(huì)介紹說，不要小看這些舊樓，其投資回報(bào)往往不俗。 

　　“許多人買下這些舊樓，等待的就是地產(chǎn)商的舊樓改造，博升值。”位于土瓜灣的一位地產(chǎn)中介夏先生說。他的門口貼滿了唐樓的放盤廣告——所謂唐樓，便是香港那些沒有電梯的舊樓，通常過道窄小，衛(wèi)生情況很差。但夏先生卻認(rèn)準(zhǔn)唐樓的升值空間，他的廣告語是：唐樓，你的價(jià)值就在不遠(yuǎn)的重建。 

　　近期香港特區(qū)政府的換樓計(jì)劃，可能為夏先生和他的客戶們提供了一次良好的機(jī)會(huì)。 

　　香港市區(qū)重建局(下稱“市建局”)近日公布，將針對(duì)位于香港九龍兩個(gè)地段的舊樓進(jìn)行重建。這兩個(gè)分別位于土瓜灣和深水埗的重建項(xiàng)目，將首次實(shí)施新《市區(qū)重建策略》中的“樓換樓”補(bǔ)償安排。選擇了“樓換樓”的業(yè)主，可以日后購買于原址重建的單位或在啟德發(fā)展區(qū)(香港即將開發(fā)的一個(gè)新區(qū))的單位。 

　　在去年數(shù)度出臺(tái)限制房地產(chǎn)泡沫的措施之后，香港特區(qū)政府的上述做法更具彈性。對(duì)夏先生和他的舊樓投資客戶來說，更無異于在近期樓市成交低迷的時(shí)刻，下了一場(chǎng)“及時(shí)雨”。 

　　多元化重建補(bǔ)償 

　　以往，市建局聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)商針對(duì)一些舊城區(qū)進(jìn)行重建改造時(shí)，對(duì)業(yè)主的補(bǔ)償全部采用“市價(jià)補(bǔ)償”及“特惠津貼”的方式。市建局工作人員Sarah在接受筆者采訪時(shí)指出，一直以來，在純粹現(xiàn)金補(bǔ)償安排之下，市建局連同開發(fā)商付給業(yè)主的現(xiàn)金補(bǔ)償，等于舊樓當(dāng)時(shí)的市價(jià)再加上“特惠津貼”，總金額大概等于同區(qū)或可資比較區(qū)域中，擁有七年樓齡的樓盤的市價(jià)。 

　　根據(jù)市建局官方的介紹，現(xiàn)金補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償金額應(yīng)該夠原業(yè)主在同區(qū)買到一個(gè)樓齡在七年左右、面積相似、樓層中等、朝向一般的單位。 

　　近期的“樓換樓”安排，則是在現(xiàn)金補(bǔ)償計(jì)劃基礎(chǔ)上的進(jìn)一步操作。選擇了“樓換樓”方案的自住業(yè)主，首先也會(huì)收到現(xiàn)金補(bǔ)償，然后，需要從中支付未來新單位評(píng)估價(jià)格的30%，作為保留未來新樓的保留金，剩下的現(xiàn)金補(bǔ)償余額則可留作自用。 

　　等到新樓建成入住的時(shí)候，業(yè)主(用內(nèi)地的詞匯來說是“拆遷戶”)再交齊余下的70%款項(xiàng)。但在評(píng)估未來新樓盤的價(jià)格時(shí)，市建局不會(huì)以新樓建成時(shí)的價(jià)格向拆遷戶收取款項(xiàng)，仍然會(huì)以收購舊樓時(shí)，同區(qū)新樓盤的市價(jià)作為參考。而且這個(gè)價(jià)格一旦確定下來，無論未來樓價(jià)是升是跌，都跟原自住業(yè)主無關(guān)，這些業(yè)主到時(shí)候只要付齊既定的剩余樓款即可。 

　　舉例來說，原業(yè)主擁有一套700英呎(大概合70平方米)樓齡約50年的舊房，市價(jià)大概值150萬元(港元，下同)，而同區(qū)同等面積的“7年樓”市價(jià)等于400萬元。那么，舊樓業(yè)主應(yīng)該收到特區(qū)政府發(fā)出的大概價(jià)值400萬元的補(bǔ)償。如果業(yè)主接受了“樓換樓”計(jì)劃，那么他會(huì)將其中150萬元作為“舊樓的市價(jià)補(bǔ)償”，另外250萬元屬于“特惠津貼”。 

　　現(xiàn)在假設(shè)在舊樓被收購時(shí)，同區(qū)有一套700呎的新樓，其價(jià)格為600萬元。收購方便會(huì)參考這個(gè)價(jià)格，向同意“樓換樓”安排的業(yè)主征收600萬元的房?jī)r(jià)。而上述業(yè)主則需要先交付180萬元(600萬元新樓價(jià)格的30%)作為保留新樓的保留金，等到原拆遷樓重建后正式落成進(jìn)戶時(shí)，再交齊420萬元(600萬元的70%). 

　　在這個(gè)例子中，我們看到上述舊樓業(yè)主需要自掏腰包約200萬元，便可以將原來50多年樓齡的老房子換成一個(gè)新房子。 

　　換樓流程與內(nèi)地不同 

　　很多人可能會(huì)說，香港特區(qū)政府上述做法似乎與內(nèi)地目前一些地方的舊城改造沒啥兩樣。這里需要指出來的是，上述預(yù)選為“樓換樓”的區(qū)域是香港新近地產(chǎn)界最為關(guān)注的一個(gè)熱門地段。特別是啟德發(fā)展區(qū)將會(huì)開通香港地鐵沙中線車站，極具投資潛力。這意味著，如果原業(yè)主選擇在上述區(qū)域“樓換樓”，便會(huì)是第一批進(jìn)駐啟德區(qū)新樓的人士，變相用一個(gè)較低的價(jià)格購入深具潛力的新房產(chǎn)。正因?yàn)槿绱耍禺a(chǎn)界不少人士對(duì)上述“樓換樓”計(jì)劃都有很大的憧憬。 

　　另一點(diǎn)與內(nèi)地不同的是，在香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除非市場(chǎng)出現(xiàn)意外波動(dòng)，否則同區(qū)的新樓價(jià)格一般都要大大高過舊樓，也就是說，當(dāng)未來新的樓盤建成后，其價(jià)格通常要高于今年的新樓價(jià)格(在本例中為600萬元)，這意味著舊樓業(yè)主有可能以差價(jià)獲利。 

　　不過有必要提出的是，盡管香港特區(qū)政府這種方案看上去彈性十足，仍然有不少經(jīng)濟(jì)條件困難的港人表示無力負(fù)擔(dān)。已經(jīng)有不少上了年紀(jì)的老年業(yè)主表示，更傾向于在領(lǐng)取高額現(xiàn)金補(bǔ)償之后，只用其中一部分購買一個(gè)便宜的房子自住，剩下的錢作為養(yǎng)老金。 

　　Sarah表示，貼錢買貴樓抑或保留現(xiàn)金住便宜的樓，這些是出自每個(gè)人獨(dú)特的財(cái)務(wù)考慮，因人而異。根據(jù)市建局主席張震遠(yuǎn)的說法，“樓換樓”的安排將會(huì)給舊樓自住業(yè)主一個(gè)新的選項(xiàng)，有助于實(shí)現(xiàn)“重建賠償多元化”。 

　　市建局表示，香港的樓宇正迅速老化。目前，香港約有4000幢樓齡在50年或以上的樓宇。而在未來10年，“高齡樓宇”的數(shù)目更會(huì)按年遞增500幢。對(duì)于香港特區(qū)政府來說，重建賠償?shù)亩嘣兄谕苿?dòng)這些舊樓改造的步伐。 

　　需關(guān)注房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn) 

　　正如本文開篇所述，一些香港投資者很喜歡買舊樓，就是為了“收購概念”，因?yàn)闊o論是政府牽頭的重建項(xiàng)目，還是開發(fā)商主導(dǎo)的商業(yè)收購，新樓盤建成后都要遵循商業(yè)規(guī)則，以市價(jià)發(fā)售。Sarah說，以往市建局主導(dǎo)的重建項(xiàng)目，在收購舊樓及出售新樓時(shí)，都是參考當(dāng)時(shí)的市價(jià)，否則便很容易出現(xiàn)投機(jī)行為。“‘樓換樓’政策出臺(tái)之后，在安置完這些業(yè)主之后，余下的單位則仍然會(huì)按照未來發(fā)售時(shí)的市價(jià)進(jìn)行出售。” 

　　顯然，如果未來新樓的市價(jià)高于目前的新樓市價(jià)，上述“樓換樓”的業(yè)主將有盈利空間。不過，雖然不少跟夏先生一樣的香港地產(chǎn)中介認(rèn)為，香港特區(qū)政府的“樓換樓”計(jì)劃給投資客帶來了機(jī)會(huì)，但實(shí)際上這個(gè)政策能否造就投資機(jī)會(huì)，很大程度上還要取決于未來樓市的走勢(shì)行情。 

　　有些人可能覺得這些“樓換樓”業(yè)主很劃算——以低價(jià)買入了新樓，但這只是基于樓價(jià)將繼續(xù)上漲這一前提的推斷。香港未來樓價(jià)走勢(shì)可高可低，所以，現(xiàn)在難以斷言選擇了該安排的業(yè)主是虧是賺。 

　　當(dāng)然，最后要考慮的還有換樓的運(yùn)氣問題。Sarah指出：“如果有太多人選擇‘樓換樓’安排，在業(yè)主挑選樓盤時(shí)，我們可能要采取抽簽方式。”