海北新城打造全新“中山九路”

　　潯峰洲,是廣州城西與南海相接壤處的一個小島,四面環水。1958年以前,整個潯峰洲都屬南海管轄。如今,該島一分為三,由廣州金沙洲、南海里水的金草洲和南海大瀝的海北三個區域組成。金沙洲是廣州未來重點發展區域,金草洲與海北新城將如何規劃對接,成了外界一直關注的問題。

　　本周二,《南海大瀝鎮海北新城發展策略研究》(以下簡稱《策略研究》)評審會在大瀝鎮政府舉行,中山大學地理學與規劃學院袁奇峰教授團隊就海北地區的發展戰略進行了匯報。根據這個研究成果,一直被稱作為“中山九路”的海北新城有可能迎來發展的新機遇。

　　廣佛樂活中心的崛起

　　廣州的新舉措似乎總能影響到黃岐海北的發展。上世紀90年代,廣州舊城拆遷、地鐵開通,黃岐也隨之有了較大發展,被稱為“中山九路”,白天鵝花園、沙面新城等居住樓盤就在海北。

　　2003年到2004年,伴隨金沙洲大橋的通車和廣州金沙洲的開發,海北地區先后出現了萬科四季花城、中海金沙灣等大型居住區。隨著廣州金沙洲地區開發接近尾聲,土地儲備相對充足的海北地區與金草洲地區將成為開發熱點。

　　海北是簡單復制金沙洲那種單一的居住區開發模式,還是建設更具活力和魅力的城市地區?

　　袁奇峰在評審會上說,海北新城的發展一定要體現后發優勢,能夠體現自身特點和發展優勢,尋找一條近期有效益、又能帶來持續繁榮與收益的充滿活力的發展道路。根據目前金沙洲的情況來分析,該區域是一個大型居住社區,然而公共性的缺失,讓這個區域缺少公共服務設施、公共空間,最后只剩下居住空間,而其他功能仍然依附在廣州舊城,也正因如此,該區域的發展變得不可持續化。

　　基于對金沙洲單一居住功能的反思,《策略研究》提出,要在海北構筑“廣佛樂活中心”,打造泛金沙洲的商貿中心,引領廣州金沙洲、里水金草洲地區共同走向“廣佛樂活”時代。

　　規劃的海北新城占地11.7平方公里,與同在潯峰洲島上的廣州金沙洲和里水金草洲毗鄰。目前片區內有泌沖、白沙和沙溪三鄉,以及萬科四季花城、中海金沙灣等大型樓盤社區,是廣佛人高度融合聚集的區域。

　　點通交通死穴

　　目前,交通不暢成了居住在潯峰洲島上的業主最頭疼的難題。大瀝要規劃海北新城,就要首先解決交通瓶頸。路通則成,否則,海北新城也只能是新的“飛地”。

　　由于潯峰洲四面環水,與周邊交通需要依靠橋梁。現在,該島往海南片區僅有黃岐大橋,往廣州須繞道金沙洲大橋,這兩座大橋通行能力已經飽和。《策略研究》認為,金沙洲大橋交通狀況較為緊張,即便按規劃再建設沉香島、大坦沙大橋,也將與金沙洲大橋的交通一并匯集到增槎路這條“獨道”。廣州內環路、增槎路仍然是潯峰洲進廣州的交通瓶頸。

　　不少專家、熱心人士都曾給金沙洲的交通頑疾開過藥方,呼聲較高的是向南走,建議金沙洲打通從南海進入芳村的道路,從而躲開廣州內環這一瓶頸問題。

　　這是潯峰洲解決交通問題的有效方法,同時也是海北新城的發展新機遇。《策略研究》提出,海北新城,甚至金沙洲的出路,都是通過與黃岐一體化,經芳村區進入廣州。這樣,一方面可以改善金沙洲交通環境,另一方面也給海北地區發展帶來了重大機遇。

　　大瀝鎮鎮長吳紹秋表示,將積極推進基礎設施建設,完善海北與金沙洲之間南北向道路銜接,并與廣州大坦沙大橋建設對接,加快推進建設大道建設,打通大瀝乃至南海北部東西向交通動脈,連通廣州、里水,為建設大道沿線城市綜合體開發做好準備。

　　補上公共配套設施短板

　　不少市民表示,目前廣州對金沙洲的規劃,最大的不足就是公共配套設施的不足。近年來,金沙洲的交通、教育、醫療配套等問題一直是各方關注的熱點,海北三鄉此前屬于“中山九路”,也是純粹的一個居住區。

　　那么,海北新城下一步應該如何解決這一問題?

　　袁奇峰認為,金沙洲及海北已開發的大型樓盤,內部的居住配套相對完善,但整體上缺少綜合的城市級公共配套,難以成為完整意義上的城市。住在海北,工作、生活在廣州,既增加廣佛兩地交通的負擔,對海北來說更加不利的是,單一居住開發除了短期土地收益外,并不會提供給地區持續繁榮的機會。

　　在規劃中,海北新城的教育、醫療、體育設施等公共服務配套均是依據《廣州市城市規劃管理技術標準與準則》來規劃,這將能滿足日后居民基本生活需求。

　　基于海北的交通區位、城市地理和充足的可開發土地,《策略研究》提出“建設廣佛樂活中心”。這一定位的提出并非沒有根據。廣佛同城背景下,整個潯峰洲島將面臨50萬-70萬人口的聚集,這樣的規模與番禺華南板塊相當,足以支撐起一座新城。

　　袁奇峰認為,目前的廣州金沙洲基本是依靠地產作單一開發,沒有空間發展商貿核心區,這就給了緊鄰的海北片區一個機遇,建設泛金沙洲的商貿核心區。

　　與周邊區域錯位發展

　　今年4月底,里水鎮對與金沙洲接壤的金草洲進行了初步規劃評審,雖然最終的評審結果還沒確定,然而該片區規劃的基本理念已初步呈現。

　　相比于海北新城的廣佛樂活中心,金草洲目前初步定位為“生態人居綠洲、時尚購物商城、休閑旅游水鄉”,區域目標為:廣佛同城化重點協調發展區和優質生活共建區。

　　金草洲的規劃方向將會利用該區域的自然山水,推出“公園化戰略”,依靠區域內的旗鋒山公園等,建成山崗公園,并配有山道。與此同時,還將引入百貨巨頭,共同營造出周邊不可復制的休閑娛樂區域。

　　顯然,該區域與金沙洲之間關系更多是互補,利用金草洲特有的自然資源為籌碼,建設周邊獨一無二的休閑區域。

　　對此,袁奇峰認為,海北三鄉在此之前已經是開發較為成熟的區域,接下來要走的是農村地區城市化的路子,因為掌握了大部分土地的村集體希望通過建設優質物業增加收入。在潯峰洲的規劃建設中,廣州著重居住功能,南海著重產業結構升級,不過這兩種功能最終會在廣佛同城的大框架下殊途同歸,實現真正的對接。海北新城正是利用其南接芳村的交通優勢和原黃岐較成熟的商業氛圍,建設泛金沙洲區域的商貿中心。

　　北部將現大型商業綜合體

　　和順銅鑼灣廣場面向廣佛奠基

　　一直以來,南海東北部給人的印象多以工業為主。隨著近幾年來廣佛同城的推進,還有當地都市型產業的逐漸崛起,南海東北部的第三產業也正逐漸崛起。

　　前天,位于和順花園大道的銅鑼灣廣場奠基。該廣場規劃建筑面積12萬平方米,計劃總投資約4億元,由佛山先機投資有限公司投資運營。

　　該公司董事長楊中青說,隨著廣佛同城步伐加快和金沙洲的重點開發,這里無疑將成為廣佛經濟圈的前沿重地之一,目前周邊已經云集現代物流基地、各類專業市場、家用電器、醫藥化工、五金機械、鞋襪紡織等龐大的產業群,還擁有福田汽車等知名企業和中信・山語湖等高檔樓盤,這必將推動高收入、高學歷、高素質的人群劇增,而雄厚的工業基礎也必將帶來商務接待需求。

　　鑒于該廣場的消費人群多以產業發展為基礎,目前規劃擬引入國際化的“一站式消費”商業理念,將糅合多元化的商業元素,建設多個獨立商業板塊,以“功能互補、錯位經營、聯動發展”的開發宗旨打造一個集商務酒店、特色餐飲、休閑娛樂、體驗購物、星級農貿市場為一體的地標性商業綜合體。

　　楊中青表示,目前擬定了“主力店招商先行”及定單式商業模式,現已全面展開與品牌連鎖超市、酒店、量販式KTV、連鎖餐飲等主力店的洽談篩選工作,并達成了初步的合作意向。

　　“這個項目的引進,是里水平衡產業發展的新成果。”里水鎮副鎮長葉劍輝表示,近年來,里水提出“優二進三”戰略,重點發展第三產業,加快城市化進程,解決南北部發展不平衡的問題。他相信,這個項目的引進,將對里水第三產業產生促進作用,而對區域服務配套也將是一個很大的提升。

　　觀點

　　佛山市城鄉規劃局南海分局總工程師王建軍:

　　建議海北新城綜合考慮廣佛兩地的整體規劃,并與之銜接,綠道等步行系統可以多一些,甚至可獨成體系。對于公共服務配套,如醫療、體育、教育等公共設施方面,不僅為海北地區的居民提供服務,還應將潯峰洲作為一塊整體來考慮,將海北新城作為改變金沙洲大格局的轉折點。

　　此外,要有完善的空間管制體系,哪里可以建,哪里不能動,容積率不能超過多少,這些都一定要管控好。

　　廣州市城市規劃協會高級規劃師、常務副會長史小予(評審組組長):

　　在海北新城的構建中,政府要吸取周邊地區發展的經驗教訓,做好文化、教育、醫療、體育等配套,尤其是文化方面,這些方面都不容易做好,也容易被忽略,但是一個區域發展起來后,這方面又是必須得跟上的,所以要提前規劃做好。從這一點來看,海北新城的公共服務配套不但要不低于金沙洲,而且一定要高于金沙洲的標準。

　　廣東省規劃院總規劃師馬向明:

　　邊緣地區的發展通常有兩種模式,一是產業帶動,如東莞,二是生活帶動,如番禺,海北新城顯然是后者,所以首先要保證居住的質量,“宜居”是本。

　　海北是邊緣城區,不是市中心,就應該有邊緣的味道。你的公共交通不可能比市中心做得好,你可以多設計一些私家車的容量；作為外緣地區,應該給人們一種田園風光、野外風情來吸引居住的興趣,所以容積率不能高,要是在這里人們一出門就是密密麻麻的高樓大廈,那么,人家為什么要從市中心跑來這里?

　　建議一定要保證綠地的比例,降低開發的強度,如果按照5.0或者香港7.0的容積率,建出來的城市就實在是“太可怕了”。

　　同創策劃有限公司高級工程師趙卓文:

　　海北要打造廣佛樂活新城,應在“樂活”上下足功夫。建議我們適當地構建一兩個特色項目、節目式項目,就像新加坡海灘的音樂表演,海北亦可考慮建設一些這樣的東西。如果能讓廣佛市民覺得非來不可,不來是一種遺憾,那就成功了。這樣還可以增加海北地區的輻射范圍,不僅僅輻射金沙洲,廣佛同城背景下,周邊的城市都可以知道其特色。