北京新商圈崛起

　　5月28日傍晚，朝陽大悅城開業。地鐵八通線高碑店出口處，的士司機在一個短短下午拉了四五趟去那里的活兒。此情形在一年前曾出現在城西石景山萬達廣場。舍西單、王府井，逛家門口新商場正形成潮流，它已改變人們的消費習慣，也影響著京城商業版圖。

　　城區新商圈  設施分散有礙商業氛圍

　　在建設世界城市的背景下，北京的城市版圖正在日新月異，隨著人流、物流、商流的匯聚，北京新商圈呼之欲出。

　　下午4時，記者在地鐵八通線高碑店站出口處欲打車前往朝陽大悅城，不想輛輛滿員，十幾分鐘后終于上車。“都是去大悅城的！今天拉了四五趟了！”的士司機老王說，“剛才路上堵了半小時，我都不想往那兒走了”。果然，從高碑店往朝陽北路大悅城的途中，平時只需10分鐘的路程走了半小時還沒到，最后記者在離大悅城1000米開外的地方下車步行。

　　這樣的景象似曾相識，一年多前也曾出現。那一次在城西。石景山萬達廣場開業，當日，附近大量消費者涌入家樂福、萬千百貨購物，周邊交通壓力驟增，家樂福還因客流過多被迫緊急閉店。

　　走進朝陽大悅城，眼前的景象讓記者吃了一驚，一樓辦會員卡的柜臺前排起了四條“長龍”，每條將近100米。“這商場就在家門口，以后肯定常來，所以辦張卡實惠。”一位家住附近的阿姨笑著說。

　　朝陽大悅城，這個23萬平方米的大型購物中心從規劃到建設到封頂，再到試營業、營業，都吸引了足夠的目光。“早就盼著這個商場快點開業，買東西方便，房子也能增值。”家住青年路某小區的林怡說。

　　林怡在CBD的建外SOHO上班，17時30分下班，記者采訪她時，是晚上6時。按她的話說就是“一下班拎包就走，加上堵車、走路的時間，一個小時。一分鐘都沒耽擱”！

　　像林怡這樣的顧客不少。記者粗略地分析了朝陽大悅城的顧客構成，下班過來的上班族占60%左右，而拖家帶口逛商場的周邊居民大約為40%。不過，來這里的上班族也大多住在附近。林怡說：“以后就方便了，我再也不用跑到西單、王府井去了，附近就可以買衣服、看電影、吃東西，呵呵……”

　　朝陽大悅城地處朝陽北路和青年路交叉口，處于“朝青板塊”的核心位置。北京財貿學院黃愛光教授說，由于CBD的規劃和建設，朝青板塊也逐漸發展起來。“這個區域將逐漸成為CBD中央商務區的補充區域。”黃愛光教授表示。

　　黃愛光教授所說的“補充區域”包含多層意思，其一是這個區域的商業辦公樓是CBD寫字樓的補充；其二，這里大量的住宅樓盤是CBD上班人群的居住區；其三是商業也將依托CBD的發展而繁榮。“從最早的十里堡華堂到朝陽大悅城，朝青板塊的商業豐富度在提高，商圈的形成也在加速。”黃愛光教授說。

　　在北京城八區，受益于城市規劃和城市擴張的商業區還有不少。

　　自2005年石景山區提出建設CRD（首都休閑娛樂中心區）開始，一些商業設施逐漸被引進。萬達廣場的進駐給周邊的居民帶來了便利，家樂福、萬達鉑爾曼大飯店、萬千百貨、萬達國際影城、國美電器等商家的引進，再加上周邊沃爾瑪、當代商城的進駐，石景山CRD商圈的雛形正在逐漸形成。

　　而隨著南城發展進程的推進，豐臺區也在雄心勃勃地打造高端商圈。商業巨頭銀泰百貨將落戶大紅門地區。年初麗澤金融商務區規劃綜合方案出臺，其中關于商業的規劃也備受矚目，新商圈的形成值得期待。

　　同時，《中關村(7.06,-0.04,-0.56%)科技園海淀園商業發展規劃》（2001-2010）中明確提出要為園區居民建立生活服務區商業系統，中關村購物中心、家樂福的進駐幾乎在一夜之間改變了中關村商業的面貌。

　　隨著北京城的不斷規劃與發展，各個地區的商業需求不斷增多，“原來的成熟商圈，例如王府井、西單已經不能滿足不斷發展的城市版圖需求，因而城區新的商圈在消費者的期盼中處于蓄勢待發的狀態”。黃愛光教授表示。

　　然而，這些孕育中的新商圈依然存在著許多不足。商業專家認為，這些地區交通狀況普遍有待改善。比如朝陽大悅城，地鐵6號線要到2012年開通，這意味著兩年之后這個區域才能與CBD商圈實現快速交通的對接；豐臺區商業中心的成熟還要期待兩三年后地鐵9號線、14號線的開通，甚至是遠景規劃中的地鐵8號線南延線的建設。

　　而由于規劃的原因，在一些區域已經沒有地塊供商業地產開發利用，因此很難形成多個購物中心集合的商圈規模，如朝青板塊；這勢必導致商業帶密集度不夠，比較分散，如十里堡的華堂和朝陽大悅城相距雖然不遠，但絕不算近，這樣分散的商業設施對于形成濃郁商業氛圍勢必產生一定的影響。（圖表1）

　　外圍商圈  多社區構成潛在購買力

　　城市化發展進程對于城市商圈產生了巨大影響。根據2000-2010年《北京城市總體規劃》設想，北京將圍繞市區的五環路建設十大“邊緣集團”。這十大邊緣集團將占北京計劃開發用地的51％，擔負著北京住宅規劃總面積近1/3的任務。邊緣集團是位于中心城內中心地區外圍周邊的相對獨立的建設區。

　　定福莊就是其中一個邊緣集團，在北京的市政規劃中，定福莊集團是10個邊緣集團中最大的一個集團。朝陽雙橋地區就地處定福莊邊緣集團。由于毗鄰中國傳媒大學，這里的傳媒產業興盛，2009年底，“北京CBD-定福莊傳媒產業走廊”規劃出臺，以目前CBD傳媒產業集群發展為基礎，在距中央電視臺、北京電視臺車程約15分鐘半徑以內，向東一直延伸至雙橋地區。雙橋一帶的“運河·新時尚”創意產業項目在此背景下應運而生，這也為當地商業的發展帶來了巨大的推動作用。

　　站在地鐵八通線雙橋站的站臺上就能看到沿著通惠河一線布局的雙橋商業：國泰百貨、建設當中的匯通時尚購物中心、“運河·新時尚酒吧街”、“匯通濱水動漫城”，這些項目將組成通惠河文化創意產業規劃區的配套商業綜合項目，項目總建筑面積18萬平方米，將集納大型超市、商場、電影院以及銀行等各種設施。

　　而水岸雙橋、水郡長安、金隅嘉業、雙惠小區、朝陽旺角、遠洋一方等大型小區的居民為這個正在形成的商業區儲備了可觀的潛在購買力。

　　附近的某房地產中介公司吳經理告訴記者，“這里大部分居民在國貿和大望路上班，鄰近地鐵八通線，國泰百貨的進駐，以及目前正在興建的‘運河·新時尚’項目都將使這里升值潛力巨大”。

　　“聽朋友說這附近配套還不錯，我今天到這附近辦事，就順便來看看。”小劉在大望路上班，但公司附近房價太高，他一直想找一個相對近、配套設施還不錯的地段買房。小劉覺得這里處于正在發展的階段，還是可以考慮的。

　　業界人士認為，過去城市邊緣集團主要定位于居住，缺少產業規劃和商業規劃；但隨著大量居民的遷入，問題逐漸暴露，產業和商業配套的突圍也變得急迫起來。

　　不過，相比雙橋，大多數邊緣集團的產業規劃和商業配套乏善可陳，如朝陽區垡頭一帶，附近缺少大型商業設施，居民購物不得不到東四環以內；而天通苑、回龍觀商業還以社區商業為主，大型的綜合性休閑娛樂中心還沒有出現。城市邊緣集團新一輪的商業“突圍”將不可避免。

　　“邊緣集團是很有發展空間的。在天通苑、回龍觀等大型社區中，商業都處于發展的階段，目前也許只能滿足周邊居民生活必需品的需求，以后應當向著綜合的休閑娛樂等一體化的商業模式發展。”黃愛光教授說。（圖表2）

　　新城商圈  商業配套存短板

　　從雙橋出發，繼續乘坐地鐵八通線往東走5站，就到了通州九棵樹。這里是通州新城的商業地標，引進了家樂福、國美、新生活廣場，商業面積不過6萬平方米。

　　5月28日8時，離家樂福超市營業還有半小時，但幾十位顧客已經在等待開門。家住附近的王阿姨是這里的常客，她說：“一大早來，人少，蔬菜又新鮮，而且還有很多昨天的食品會打折，非常劃算。”比起只能下班后來買菜的魏小姐，王阿姨的確方便很多。“一下班人就特多，經常沒有購物車，即使有，進去也總是推不動！最討厭的是結賬，排隊等上十幾二十分鐘是常有的事。”魏小姐說。

　　九棵樹地鐵附近有瑞都國際、藍調沙龍、旗艦凱旋、翠屏南里、世紀龍鼎等幾十個大型社區，居住人口以數十萬計，而成規模的商業設施只有一家家樂福和一家物美大賣場。幾年前家樂福入駐通州雖然填補了通州商業的空白，但這種單一的社區商業遠遠滿足不了人們的生活需求。

　　“來家樂福就是買日用品、吃的東西，買衣服、化妝品還是要到城里。”魏小姐習慣把去西單、王府井逛街說成“進城”，只有“城里”才能滿足她除了日用品之外的購物和休閑需求。“就說看電影吧，我們都是到大望路附近的萬達廣場。”魏小姐有些無奈地說，“新華大街附近有一家通州的老商場——人民商場，和老家的縣城商場差不多”。

　　在關于新城區業態分布的調查中發現，經營日用品的超市通常作為入駐的最早業態，其攬客能力在住宅區得到充分發揮，但是餐飲、商場等綜合性的大型配套設施進駐則相對遲緩。針對這樣的情況，黃愛光教授指出，“這種滯后的商業狀況需要政府在規劃的過程中做好充分調查，地產開發以后如何進行完善的商業配置，都是需要提前做好充分準備的”。

　　今年年初，在建設世界城市的大背景下，通州新城規劃出臺：未來通州新城將承擔北京一部分功能——也就是傳說中的“北京副中心”。有人評價：“通州之于北京的意義，如同曼哈頓之于紐約。”有專家提出，隨著通州規劃發展的進一步深入，原本單一的社區商業和低水平的“縣城商業”必然不能滿足發展的需要。

　　根據規劃，通州核心區域運河商務中心成為今年北京新城建設的重點任務，這里將建設包括高端商場在內的商業區和金融服務區；而通州北苑一帶也將進駐萬達廣場等商業，形成綜合性商業區，打造“現代化國際新城”。 

　　同為北京新城的大興新城，去年7月，宜家宣布將在這里建設一座30萬平方米的大型購物中心，包括宜家亞洲最大旗艦店在內的400多家商戶將進駐。與此同時，業內盛傳日本永旺集團、英國超市巨頭TESCO樂購也在伺機而動，而樂購已經先行一步，簽約入駐位于黃村的火神廟國際商業中心。宜家、樂購這樣的主力店帶動的商圈效應使周邊樓市迅速火熱。

　　一位地產經理表示，在項目開發中，商業配套一直是短板所在，制約著購房人對項目價值的認可。“房子本身不錯，但住起來不方便，買件衣服要從五環跑到長安街。”聽說宜家即將入駐西紅門，“一旦建起一座購物中心，帶動一個新商圈，京南區域許多樓盤價值會有一個新的定位”。

　　盡管新城發展給商業企業帶來了發展空間，但是北京工商大學商業經濟研究所所長洪濤提醒，商業發展要遵循城鎮化規律，商圈的培養是一個漸進的過程，商業企業要有長期投資規劃。另外，新城區的業態結構要合理，防止出現“重復過剩”和“超前”現象。

　　“或許會經歷蛻變的痛苦，但新城商業與其他眾多正在形成中的北京新商圈一樣，都在期待破繭為蝶的一天。”一位業內人士說。 （圖表3）