世博園地塊樓板價飛漲 未來將成上海第五CBD

　　正是世博會的召開，改變了周邊區域的商業商務氛圍，令昔日工廠林立的工業區有了成為上海奢侈品商業圈或者第五大CBD(中央商務區)的潛力，這使得當地商鋪的身價大幅提升。因此，雖然上述地塊的樓板價高得離譜，但該地塊的推介會仍吸引了綠地、保利、瑞安等擅長商業項目的頂尖開發商出席。

　　即將誕生的單價“新地王”

　　在世博會正式確定在上海舉辦之前，盧灣區的南部一直是工廠林立的工業區。由于配套設施欠佳，2002年當地最有名的樓盤——香港新世界(12.12,-0.23,-1.86%)花園開盤時的售價不過五六千元/平方米，一些非知名的樓盤售價僅為3000元/平方米。但是在世博會落戶該地區后，當地的房價和地價幾乎每年都在大幅上漲。

　　盧灣區第104街坊137D-3地塊東至南園公園改擴建工程、南至南園公園改擴建工程、西至規劃開平路、北至規劃江濱路，出讓面積為5266.2平方米，容積率僅0.5，為商業用地。該地塊起始價為1億1239萬元，折合樓板價高達42684元/平方米，已經超過去年海航集團競得黃浦江中心段E18單元1-10地塊時所創造的36480元/平方米的單價地王紀錄。

　　這一價格也比104街坊另一地塊2007年12月31日的成交價高出近兩倍。當時，綠地集團以36.32億元拿下盧灣104街坊地塊，又聯合瀛通集團以10.05億元的價格獲得105街坊。據分析師計算，當時104街坊的樓板價為1.6691萬元/平方米左右。

　　事實上，上述土地拍賣價比現在正在銷售的新房價格還要貴。據了解，周邊綠地浦暉國際中心目前的銷售價格在4萬~5萬元/平方米之間，而周邊的二手住宅價格低的只有26000元/平方米。

　　行業分析師指出，按照上述土地面積和容積率，盧灣區第104街坊137D-3地塊應該只能建造商場，而目前周邊的商鋪租金僅為9元/平方米/天。按照上述租金價格，開發104街坊137D-3地塊僅土地部分成本就需要13年才能收回，如果計算建筑配套成本以及財務費用等，上述投資通過出租收回的時間可能在20年以上。

　　奢侈品商圈或核心CBD？

　　雖然上述土地拍賣底價已不低，但推介會依然吸引了綠地、保利、瑞安、凱德、新世界、華麗家族在內的一些擅長商業項目的頂尖開發商出席。

　　中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，上述地塊如此高的底價依然能吸引到眾多開發商預申請，原因是上海房地產業普遍認為，世博會結束后，原來世博會場館周邊會形成面向世界的文化中心，周邊的商鋪也因此將擁有不一樣的內涵，更容易吸引各類國際品牌入駐。

　　佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說，除了“文化中心”的預期外，世博會所在的區域正是上海南外灘，擁有獨一無二的江景資源，最適合世界頂級的奢侈品企業入住，此前阿瑪尼等國際頂級品牌入駐上海外灘3號，使得上海外灘地區逐步形成了南京西路、淮海路以外的又一奢侈品商業圈。

　　除了奢侈品商圈外，與會展業有關的商業商務圈也已經成為南外灘的發展趨勢。上海千城投資管理有限公司董事總經理劉承健說，和上海沿江區域的其他板塊相比，世博會無疑讓上海南外灘(即世博會浦西館)浦西區域城市建設更迅速，包括軌道交通在內的大量設施將使該區域形成繼人民廣場、南京西路、淮海中路和陸家嘴(18.29,-0.41,-2.19%)后的第五個CBD。

　　與上海其他CBD不同，世博會浦西場館附近的商務主要面向能夠積聚大量人氣會展業，周邊的交通又比較發達，單點的商業中心能很快成熟。但是要讓整個區域的商業都發展成熟，可能還需漫長的等待。