廣州城中村改造模式十年謀變

　　在“村民的改造意見書”上，梁輝（化名）在“不同意”選項上用力地劃了一個勾。

　　35歲的梁輝是土生土長的廣州越秀區楊箕村民，他有一棟四層的樓房，上面兩層自住，下面兩層則租出去作商鋪。

　　梁輝家下面的那條雄鎮大街，不到2米寬，一眼望去盡是傳統的小商鋪。房東和租客們就在這條陰暗而逼仄的小巷中，各自找到自己的生存空間。

 　　不過，這樣的生態即將消失。

　　根據計劃，今年亞運前必須完成清拆工作的楊箕村，將在7月底全部拆完，涉及1300多棟房屋，拆遷面積34.7萬平方米。

　　像楊箕這樣的城中村，廣州共有138個，占據廣州城市規劃面積的22%。自2007年廣州天河區獵德村改造以來，廣州的舊城改造成了該市決策層的重要議題。

　　按照廣州的規劃，將爭取用3-5年時間基本完成52個城中村的全面改造任務。其中亞運會前，完成獵德、冼村、小新塘、蕭崗、三元里、林和、楊箕、琶洲、棠下（白云區）等9個城中村的清拆工作。

　　“楊箕村的改造模式是村集體直接尋找開發商，而政府則起著主導的作用?！焙细惠x煌集團首席市場分析師黎文江說。

　　作為政府的一方，楊箕所在的越秀區政府負責統籌組織改造的推進，協調、解決改造過程的問題，從政策扶持、工作指導、重大問題協調解決、監管等方面推進。

　　從拒絕開發商完全由政府主導，到政府主導引進開發商，再到村集體自主與開發商合作或村集體自己開發，廣州的城中村改造模式一變再變。讓村集體能參與并決定其命運，政府發現自己亦能省事省心。

　　在社會矛盾高發的拆遷問題上，十年迂回，廣州是否已找到一條較可行的路徑？“廣州模式”是否能全國復制？

　　政府不能承擔的改造

　　自上世紀90年代以來，廣州舊城、舊村改造的模式走過了一條不斷變更的路徑。

　　林樹森主政廣州期間，對開發商來說是一個失落的時期。1999開始，廣州市決策層一直不允許開發商插手舊城改造，“主要擔心房地產商在利益驅使下提高容積率，大大增加了城市建筑和人口的密度。”曾參與琶洲規劃設計的廣州社科院教授彭澎對記者說。

　　自此，舊城改造完全由政府承擔。不過從結果來看，卻遲遲沒有動作。

　　“最關鍵還是資金問題，政府操作不來。”黎文江說，以前拆遷成本就三四千，現在動不動就上萬，一個項目就上十億，特別是需要成片改造的城中村，政府沒有足夠的資金，只能借助開發商來投入。

　　2006年底，接任廣州市委書記不到半年的朱小丹，把廣州的城市發展戰略在“南拓、北優、東進、西聯”的基礎上，增加了“中調”的提法。

　　老城區的危房、破房改造，是“中調”繞不過去的問題。2006年，荔灣區計劃對19個城中村片區進行規劃改造?！暗莾H靠區的資金投入，很困難。當時就考慮引進社會資金來進行改造。”荔灣區政府規劃局人士對本報說。

　　而真正被視為重新對開發商敞開大門的標志性案例，是2007年的獵德項目。該項目也是廣州計劃改造138個城中村中第一個。按照方案，整個獵德村推倒重建，并轉變為商業地塊進行運作。

　　當年9月，富力地產與合景泰富聯手以46億元拿下占地超過11萬平方米的獵德村城中村改造地塊，成為地產商參與城中村改造的首個突破口。

　　這個改造項目，被稱為獵德模式，即由開發商墊付資金、政府出臺政策、村委會協助的模式?！斑@一模式是由政府主導的。”黎文江說，舊村改造的規劃、設計方案，政府都在全程參與，土地拍賣也由政府出面主導。

　　起初，這一模式被寄予了厚望，政府希望在其它舊城改造項目中得到復制。不過，從后來廣州其它的改造項目來看，大部分都沒有走獵德模式這條路。分析人士說，政府想主導卻發現力有不逮之處。此后的城中村項目，大都由村集體直接跟開發企業進行協商談判或者由村集體自己進行改造。

　　林和村就是地產公司新鴻基跟村民集體合作，雙方談判后，分兩塊地：一塊建設居民房提供給村民居住，另一塊蓋商品住宅進行銷售，而政府不需投入資金便實現改造目的，由此達到三贏的結局。

　　而在廣州“三舊改造辦公室”人士看來，這并不出奇。“我們舊城改造規劃之初，就確定了‘一村一策’的原則?！痹撊耸空f，每個村都有自己的具體情況，一種模式很難在所有村都適合采用。

　　讓村集體自己來

　　“從之前的實踐也證明了，完全由政府來承擔的路子是走不通的。如此巨大規模的改造，政府的壓力相當大?！崩栉慕f，引進社會力量是必然的選擇，現在確定的基本原則，就是政府主導，村集體經濟組織作為城中村改造的主體。

　　在以集體經濟組織作為改造主體的前提下，改造模式無非兩種——引進開發商和村集體自籌資金。

　　日前出臺的《關于廣州市推進“城中村”（舊村）整治改造的實施意見》顯示，全面改造項目立足于市場運作，除村集體經濟組織自行改造外，應當通過土地公開出讓招商融資進行改造。

　　“選擇哪種方式，要看這個村的具體情況。比如有些村沒錢，但是有地可賣，那就采取出讓的方式獲得資金；有些村本身比較富裕，也可以自籌資金。”上述三舊改造辦公室人士對記者說。

　　作為52個需要全面改造的城中村，海珠區紅衛村選擇的是自主改造。

　　紅衛經濟聯社公布的初步改造方案顯示，由聯社成立自己的公司，直接進行融資開發建設，不引入開發商。該社下轄大塘、新村、石榴崗、臺涌四村。

　　“自己開發的好處可以節省成本，而且建筑密度不大?！奔t衛經濟聯社工作人員對記者說，這幾個村的改造資金是沒問題的。按照此前計劃，改造資金渠道主要有三方面：集體資金、村民集資以及銀行貸款。

　　“只是開發經驗相對不足，當然這么大的問題，我們肯定會很謹慎。”談及自主開發的不足時，上述紅衛經濟聯社工作人員說。

　　日前記者走訪海珠區紅衛新村時，多位村民告訴記者，改造不會在近期啟動。“三五年后的事吧?！毙麓宕迕顸S伯對記者說，去年聽說要改造，后來又不了了之。

　　矛盾在村里

　　由于財力限制，在政府作為改造主體的模式不可行的情況下，政府應該是什么角色？

　　“在現在的城中村改造中，廣州政府的定位應該說是合適的?！睆V州城市規劃勘測設計研究院顧問總規劃師袁奇峰對記者說，政府的角色是兩部分：一方面和村集體進行談判，對改造方案進行編制和審查；另一方面，村集體跟開發商談判過程中，政府來做監控，并把開發資金納入到監控賬戶中。

　　袁表示，目前在改造過程中，主要矛盾還是存在于村內部。

　　在楊箕村村委會二樓大廳，幾排桌子兩邊擠滿了村民和改造工作人員。梁輝和村民們一起近乎爭吵地議論著，他在改造意見書中寫下反對楊箕改造方案的理由：高容積率不符合理想人居要求、車位分配不合理、增值物業不明朗等等。

　　與楊箕相去不遠的冼村，部分本地村民也在聯名反對該村的改造方案。

　　“村集體的身份也很尷尬。”袁奇峰說，村集體一方面是村民的代表，要體現村民的利益，另一方面又是代表政府意志在村中的延伸，因此村集體往往是矛盾的焦點。

　　“政府要調解這些問題，有制度上的障礙?！痹娣逭f，舊村改造由村集體內部來協商，而村集體屬于共有制，在存在利益博弈的情況下，政府只能起到一個幫助性的角色。

　　不過他相信村民能夠自己解決這些問題。