上海一周內(nèi)推出超570萬(wàn)平方米土地供應(yīng)

　　今年，上海土地出讓的游戲規(guī)則發(fā)生了很大變化，不過(guò)在這表象背后，則是政府放閘供應(yīng)和市場(chǎng)調(diào)整給地價(jià)帶來(lái)的雙重壓力，地價(jià)下行幾成定局。

　　伴隨著中央不斷祭出的調(diào)控殺招，上海的土地供應(yīng)在沉寂一段時(shí)間后，近期終于爆發(fā)。

　　4月28日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局發(fā)布了今年第23個(gè)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告，再次一口氣推出約34萬(wàn)平方米土地。而就在上周末，上海市規(guī)土局剛剛發(fā)布了該市首個(gè)土地出讓預(yù)申請(qǐng)公告，一口氣推出各類(lèi)地塊共計(jì)超過(guò)500萬(wàn)平方米，僅出讓底價(jià)就近500億元。

　　不僅上海，今年全國(guó)土地供應(yīng)放量將成為對(duì)樓市影響最大的市場(chǎng)因素。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟近日在“搜房幫十周年”置業(yè)論壇上告訴本報(bào)，土地供應(yīng)是近期眾多房地產(chǎn)調(diào)控政策中值得關(guān)注的亮點(diǎn)，今年全國(guó)的供應(yīng)計(jì)劃達(dá)18萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)1.35倍。“即使再打折，地方政府再不愿意供地，今年土地供應(yīng)的放量很明確，這是最市場(chǎng)化的調(diào)控方式。”

　　土地供應(yīng)如潮

　　上周末上海市規(guī)土局發(fā)布的“滬預(yù)申請(qǐng)告字(2010)第1號(hào)”，是上海土地出讓歷史上的第一個(gè)批量土地預(yù)申請(qǐng)公告。不久前的3月底，本報(bào)記者剛從該市相關(guān)官方部門(mén)證實(shí)上海正式實(shí)行土地出讓預(yù)申請(qǐng)模式。

　　但這第一炮，上海有關(guān)部門(mén)并不保守，體量巨大的土地推出，讓市場(chǎng)為之一振。

　　該預(yù)申請(qǐng)公告一口氣推出了105幅土地，涉及商業(yè)、住宅用地，包括了寶山、崇明、閔行、閘北、浦東新區(qū)等區(qū)域，其中純住宅地塊24幅，占約23%。這批土地總面積高達(dá)約539萬(wàn)平方米，其中出讓面積為505萬(wàn)平方米，這在上海土地出讓史上，無(wú)疑是單個(gè)公告的出讓體量之最。

　　105幅土地均公布了出讓底價(jià)和每塊土地的出讓保證金，出讓底價(jià)總額超過(guò)465億元之巨，僅出讓保證金總額即超過(guò)了23億元。

　　這些逾500萬(wàn)平方米土地并不是近期上海土地出讓的全部，4月28日，該市又一口氣推出了另外8幅土地，短短一周，土地供應(yīng)總量超過(guò)570萬(wàn)平方米。

　　但是，其中住宅土地的比例并不高，大規(guī)模宅地供應(yīng)并未拉開(kāi)大幕。

　　根據(jù)上海市規(guī)土局4月中旬公布的2010年上海住房供地計(jì)劃，今年計(jì)劃供地1100公頃，比去年增加35公頃，2005—2009年上海平均實(shí)際年度住宅供地量約1040公頃，今年1100公頃供地量比去過(guò)5年平均值增加約5.7%。其中70%為三類(lèi)“保障用地”，存量土地以及新增土地各占一半，純粹的商業(yè)住宅類(lèi)型用地僅為330公頃，占總量30%；政府保障性質(zhì)的“保障性住房”、“棚戶(hù)區(qū)改造”和“自住性中小套型商品房”用地分別為250公頃、450公頃以及70公頃，占總量70%。

　　和全國(guó)整體土地供應(yīng)大勢(shì)相比，上海的增幅相對(duì)落后。國(guó)土部剛剛公布的全年18萬(wàn)公頃宅地供應(yīng)計(jì)劃透露的信號(hào)非常明確，增加土地供應(yīng)將是今年調(diào)控住房?jī)r(jià)格的重要舉措。“加大供應(yīng)是房?jī)r(jià)走穩(wěn)的最重要因素。”陳晟坦言。

　　供應(yīng)放量幾成定局，而眾多調(diào)控綜合作用下，樓市調(diào)整也已山雨欲來(lái)，大量需求選擇觀望暫緩購(gòu)地，面對(duì)“供增需降”的局面，多年以來(lái)屢次先于房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲的地價(jià)，眼前下行壓力已然驟增。

　　地價(jià)開(kāi)跌在即

　　上周末，上海在調(diào)控風(fēng)暴后舉行首次土地出讓?zhuān)厥辛F(xiàn)萎靡。掛牌出讓的位于上海市嘉定區(qū)的4幅商辦地塊，其中2幅商辦底價(jià)成交，總價(jià)分別為9388萬(wàn)元和1.0555億元，折合樓板價(jià)均約2500元/平方米，而去年下半年，該區(qū)域的宅地出讓樓板價(jià)曾經(jīng)突破1萬(wàn)元/平方米大關(guān)。另外2幅地塊也僅分別以104%和65%的溢價(jià)率，難現(xiàn)去年眾房企哄搶的場(chǎng)面。

　　雖然此次出讓的土地性質(zhì)與此前創(chuàng)新高地塊有所不同，但懸殊的商、住土地倒掛現(xiàn)象，反而更加透露土地市場(chǎng)的涼意。

　　對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系敏感的二手土地市場(chǎng)價(jià)格，更能說(shuō)明當(dāng)前土地價(jià)格的走勢(shì)。

　　“地塊持有方最近下調(diào)了對(duì)外轉(zhuǎn)讓的報(bào)價(jià)，從15億調(diào)至13億(含稅)，一口氣讓價(jià)2億元。”4月28日，一位核心知情人士告訴本報(bào)記者，南京市著名的閑置地王——鐵管巷地王在二手市場(chǎng)的報(bào)價(jià)下調(diào)了，而且一調(diào)就超過(guò)13%。

　　據(jù)了解，鐵管巷地王出讓至今，已閑置近5年，近兩年，當(dāng)年拍下土地的上海泰龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司一直在尋求轉(zhuǎn)讓?zhuān)珒r(jià)格高企讓人卻步。現(xiàn)在上海泰龍方面的心態(tài)顯然出現(xiàn)了變化，除了價(jià)格出現(xiàn)明顯松動(dòng)外，這位知情人士還透露，上海泰龍正加緊與二手土地轉(zhuǎn)讓的中介合作，希望能盡快轉(zhuǎn)手該地王。

　　值得一提的是，據(jù)最新的相關(guān)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告分析，國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市中，房?jī)r(jià)最有可能率先出現(xiàn)明顯下跌的，南京和深圳等泡沫較大的城市，排在前列。

　　顯然，類(lèi)似上海泰龍等土地轉(zhuǎn)讓方，已經(jīng)明顯感受到市場(chǎng)的價(jià)格下行壓力，急于出貨套現(xiàn)。但此時(shí)調(diào)價(jià)，效果并不明顯。

　　土地出讓溢價(jià)率迅速下跌、底價(jià)成交再現(xiàn)、二手土地市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)，種種跡象均指向一點(diǎn)，土地價(jià)格開(kāi)跌在即。

　　供求關(guān)系歷史性逆轉(zhuǎn)？

　　巨大的新增城鎮(zhèn)住房需求，供不應(yīng)求，一直是地價(jià)、房?jī)r(jià)得以持續(xù)上漲的最主要支撐，至少邏輯上是這樣。但是，這種情況可能即將出現(xiàn)變化，甚至逆轉(zhuǎn)。

　　這一歷史性的變化，極有可能從土地市場(chǎng)的供求關(guān)系拉開(kāi)序幕。

　　陳晟指出，供應(yīng)量加大，將深遠(yuǎn)影響未來(lái)兩年樓市的基本供求關(guān)系，18萬(wàn)公頃兩年之后開(kāi)始轉(zhuǎn)化為整體的市場(chǎng)供應(yīng)，將是整個(gè)供求格局的最大變數(shù)。

　　此外，在于政府部門(mén)對(duì)拿地門(mén)檻的提高，提高保證金比例，增加開(kāi)發(fā)商購(gòu)地的競(jìng)買(mǎi)前期成本和違約成本。目前，上海已經(jīng)全面實(shí)行了土地出讓“保證金2成、1月內(nèi)土地款首付5成、一年內(nèi)付清”的新規(guī)，對(duì)房企資金要求更高，限制房企競(jìng)價(jià)行為、防止地王產(chǎn)生。

　　為防止開(kāi)發(fā)商圈錢(qián)囤地，有關(guān)部門(mén)也已展開(kāi)協(xié)同合作。國(guó)內(nèi)上市公司通過(guò)股市融資的途徑，明確需要首先經(jīng)過(guò)國(guó)土部門(mén)關(guān)于“囤地、閑置”情況的核查后，才能展開(kāi)資本融資運(yùn)作流程。

　　種種措施，都將不同程度上影響土地市場(chǎng)至少中短期內(nèi)的需求總量和購(gòu)買(mǎi)力。加上市場(chǎng)深度調(diào)整本身，讓購(gòu)地企業(yè)的市場(chǎng)預(yù)判發(fā)生轉(zhuǎn)變，現(xiàn)有項(xiàng)目銷(xiāo)售停滯阻礙資金回籠，進(jìn)一步削弱了企業(yè)的購(gòu)地能力，這些因素，同樣在對(duì)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系進(jìn)行關(guān)鍵性調(diào)整。

　　“國(guó)務(wù)院新政所提出的在提高土地供給的基礎(chǔ)上，增加住房有效供給和加快保障性住房建設(shè)是解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的根本之道，否則難逃越調(diào)越漲的怪圈。”陳晟指出，近年來(lái)政府出臺(tái)大規(guī)模的土地供應(yīng)計(jì)劃和保障性住房規(guī)劃，但如果土地供應(yīng)不能有效轉(zhuǎn)化為實(shí)際的商品房建設(shè)，保障性住房規(guī)劃無(wú)法真正完成，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)短缺的局面仍將得不到改善，因而國(guó)務(wù)院新政重在落實(shí)。

　　不過(guò)，土地供求關(guān)系能否因上述調(diào)整而產(chǎn)生根本性扭轉(zhuǎn)？

　　中房指數(shù)研究院的最新報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2010年M2增長(zhǎng)率為17%，貨幣政策的寬松程度雖然達(dá)不到2009年水平，但今年M2的增加量?jī)H低于2009年，高于歷史上其他年份。在其他因素不變的情況下，根據(jù)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型的測(cè)算，M2的增加將增大11.5%的商品房需求，并導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格上漲5.9%。

　　全國(guó)計(jì)劃供地總量雖大幅增加，但在上海等部分增量不明顯的地區(qū)，微量的土地供應(yīng)增幅面對(duì)M2高達(dá)17%的增幅，供求關(guān)系和價(jià)格的壓力依然巨大。