北京CBD東擴雙“金十字”輻射東部樓市

　　3月23日，北京市規劃委公示了CBD東擴區規劃綜合方案，北京商務中心區（CBD）將東擴至東四環，呈“雙十字”的空間布局。這則消息的公布再次引起東擴區周邊二手房業主以及在售樓盤的強烈反應，除了在售房源的價格上調，部分區域甚至出現了惜售的情況。而專家認為，隨著今后一段時期東擴區域的改造、擴建逐步展開，CBD東擴所產生的規模效應將對周邊區域、八通線沿線甚至整個東部樓市產生不可忽視的影響。 

　　熱點聚焦 

　　東擴區方案出臺雙“金十字”輻射東部樓市 

　　根據剛剛公布的信息顯示，按照規劃，東擴區域將在CBD目前范圍的基礎上沿朝陽北路、通惠河向東擴展至東四環。東擴區總面積約3.0平方公里，規劃總建筑規模約700萬平方米。建成后的CBD東擴區將延續原CBD中東三環和建國路形成的“金十字”布局模式，在西大望路和朝陽路交叉路口形成一個新的“黃金十字”，總體規劃將呈“一主一副”、“雙十字”的格局，并在綠地和道路系統方面銜接現CBD，創造更多景觀地塊。 

　　而在新的區域定位方面，根據北京市政府的規劃，東擴區將繼續保持目前CBD的產業定位，著重發展總部經濟、國際金融、高端商務，將CBD發展成為現代化的高端商務區。另外，政府相關人士表示，這是首次圍繞低碳模式理念進行規劃，CBD東擴區建成后將成為全球首個低碳排放商務區。 

　　業內人士認為，“CBD作為一個特有的概念，其所輻射的范圍已遠遠超過了自身所在區域。而隨著東擴區的興建，其影響未來還將進一步擴大。而對房地產業來說，無疑將因此受益。” 

　　市場影響 

　　寫字樓市場：空置率居高低碳成本或將帶來考驗 

　　CBD管委會相關負責人曾向媒體透露，CBD東擴區的建設標準將高于現有區域，其中甲級商務寫字樓的比例約占50%，將為有特殊需求的國際金融企業、地區總部等量身定制專業樓宇，實現與國際標準接軌。然而，一個不容忽視的問題是，自去年以來受國際金融危機的影響，CBD已有的寫字樓空置率一度呈現上升的態勢，而隨著未來大體量甲級寫字樓的相繼入市，市場的吸納量無疑會受到考驗。 

　　第一太平戴維斯之前發表的數據顯示，預計今年北京甲級寫字樓空置率將維持在20%的水平，而CBD及其周邊地區其空置率更是將達30%。“盡管今年經濟將進一步回暖，但隨著大體量的供應上市，今年寫字樓的空置率仍將繼續上升。”第一太平戴維斯商鋪部董事沈莉玲表示，今年甲級寫字樓新增供應量達70萬平方米，其中60萬平方米分布在CBD及其周邊地區。 

　　而另一方面，CBD東擴區主打低碳商務的概念，這對新建寫字樓的成本無疑會產生極大影響。“誰也不想做賠本的生意，東擴區域的寫字樓租金肯定會高于已有的區域，而可能產生的高租金能否得到市場接受？是否會帶來空置率的上升？確實是個問題”，有業內人士表示。 

　　住宅市場：在售項目少而貴東擴對周邊影響更大 

　　由于CBD特有的商務標簽，傳統CBD區域內的住宅一直都較為稀少，但價格一直處于高位。根據亞豪機構統計數據顯示：目前CBD區域在售項目和即將入市項目僅8個，其中核心區7個，東擴區1個，所有項目的整體均價高達58500元/平方米，其中價格最高的御金臺項目中，最貴的房源已達15萬元/平方米。 

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析，CBD作為北京市起步最早、發展最成熟的核心商業區，在規劃上，住宅本就是附屬配套，稀、貴是理所應當。隨著城市化進程的加快，土地稀缺的不可復制價值被迅速放大，是引領北京房價向上調整的重要風向標，以及臨近板塊發展的最大驅動力。 

　　據任啟鑫介紹，目前CBD區域內供應樓盤以高端公寓為主，但以東三環為界，東、西又呈現出了不同的特點。“三環以內的西側，其4個項目物業類型較為多元，有商住樓、公寓、普通住宅，面積多在50平方米-200平方米之間，整體報價較低，均價為52750元/平方米；而三環以外的東側，也是4個項目，全部為大面積高端公寓，戶型以300平方米-600平方米的平層和250平方米-500平方米的躍層為主，均價高達64250元/平方米。這樣來看，東部房源戶型更大、單價更高、總價也更高，”東貴“特征明顯。” 

　　也有人士認為，相對而言東擴對CBD本身的新房市場相對有限，但這股“東風”對朝陽公園、朝青、百子灣，甚至通州、燕郊等東、南部區域的輻射作用更大，概念越炒越熱，房價也迅速出現了跟風上調。