保利百億下注 廣州“舊城改造”模式翻新

　　“總投資將超過100億元。”11月3日，保利地產琶洲村項目負責人馮經理對本報表示。 

　　10月20日，保利地產以底價1.42億元獲得廣州市琶洲地區4塊城中村用地“舊城改造”項目，總建筑面積達104萬平方米。與以往各地 “舊改”項目不同，這一次，政府退居幕后，保利成為主角。 

　　未來10年左右的時間里，廣州尚有130多個城中村亟待改造。業界認為，引入開發商參與舊城改造，不但可以減輕政府資金壓力，也將在一定程度上平抑城市地價。然而，這個新模式仍有待驗證。 

　　對于保利來說，“第一個吃螃蟹”的考驗還在后面。 

　　“地主”保利 

　　“這里沒有地王，只有地主。”一位琶洲村村民告訴記者。該舊改項目與保利地產總部保利國際廣場比鄰相望，早在2002年即進駐琶洲的保利，在該地區還擁有保利世貿中心等多項物業。 

　　此次保利收入囊中的，是一塊龐大的“舊改”地塊。按照規劃，琶洲村總建筑面積185萬平方米，分為13塊地，保利取得了其中4塊，建筑面積約104萬平方米。其中，可建不限戶型的住宅40萬平方米，其余64萬平方米全部為商業金融用地。 

　　通過掛牌方式，保利作為唯一出讓方以底價1.4億元拿下該地塊。除此之外，保利還將投入城中村改造成本和配套綜合費用約44.7億元，提供政府琶洲地區綜合整治費用3億元。該項目實際樓面地價為4714元/平方米，而如今該區域普通酒店公寓的售價已達到2.3萬元/平方米。 

　　馮經理表示：“將引入頂級的設計師來運作和打造項目。”加上大地塊的規模效應和泛“CBD”金貴地段，保利地產對該地塊的前景相當看好，目前已開展前期準備工作。“項目正在定單位、做規劃，爭取年內完成審批，11億元的改造監控資金已經到賬。” 

　　當前土地市場競爭越來越激烈，地王頻出。保利的拿地策略一向激進，且以重點城市和中心市區為主，成本相對較高。 

　　拿下琶洲這塊大“蛋糕”，保利似乎并未費吹灰之力。廣州國土房管局為此次琶洲城中村改造項目設置了五道進場門檻，被外界認為幾乎是為保利“量身定做”。 

　　然而，合富輝煌首席分析師黎文江對此并不奇怪，“城中村改造涉及復雜的利益糾紛，需要有改造經驗的，同時又了解當地各種‘特色’的開發商參與改造。”他說。 

　　在琶洲之前，保利已經完成廣州農林村安置房建設，也曾部分參與楊箕村等其他城中村改造項目，目前舊城改造面積逾百萬平方米。“我們有的是經驗。”保利地產副總經理余英對本報表示。 

　　此外，在黎文江看來，以保利在琶洲的不動產做資金保障，政府已經把風險降到最低。 

　　馮經理認為：“隨著琶洲會展商業的發展，以后物業如果采取收租的形式長期持有，對保利這樣的上市公司來說，無疑是一個重大利好。”國金證券分析師曹旭特保守估計該項目預計可實現181億元收入，毛利率47%以上，高于保利現有項目平均利潤率。 

　　走出困境 

　　無論是對于保利地產還是廣州市政府，這似乎都是一個雙贏的結局。 

　　保利以較低價格獲得重點城市中心地區的巨大地塊，政府則節省了巨額財政支出。“琶洲模式如果能夠成功，在其他村子復制，那就可以達到急速改造的目的，這其實是政府最想要的結果。”早期曾參與琶洲規劃設計的廣州社科院教授彭澎說。 

　　在琶洲之前，廣州市城中村改造的過程可謂步履艱難。由政府先行墊資進入的獵德村改造項目，適逢金融危機，開發商資金緊張，一度遭遇風險，不得不推遲兩年動工。 

　　“政府投入的啟動資金很大，為確保成功，政府全程指導，規劃、設計等各種方案，全部由政府一手去做。”一位直接參與獵德村改造的政府官員私下“吐苦水”：獵德模式“不堪重負，不可復制”。在廣州，像獵德村這樣的城中村共有138個。 

　　與此同時，為打擊“地荒論”、平抑房價，廣州市政府近年大量放地以期平抑地價來調節市場。久而久之，位于市中心的地塊越來越稀缺，地價反而節節推高。 

　　此外，2007年還曾出現多幅 “地王”“曬太陽”，形成了無效供地的情況。“政府有意識地加大了城中村改造，意在控制土地出讓的有效性。”黎文江分析說。 

　　據測算，廣州城中村總面積達358平方公里，相當于廣州90年的住宅用地供應量。如此巨量的土地正需要新模式出現以走出困境。 

　　在獵德模式“涉險”之后，保利琶洲項目似乎成為可供參考的新模式。 

　　“現在都交給開發商去做，不僅更為專業，經營管理上可以做得更好。政府更應該去做的，是單個項目的審批、監管和整個區域的經營。”上述官員稱。 

　　然而，舊城改造項目的復雜性似乎注定為保利和政府的設想增加難度。在琶洲村，記者走訪的大多村民并不清楚改造方案細則，但他們都堅持自己的利益訴求。“我們只知道‘拆一補一’，是從報紙上看來的。”村民徐伯這樣告訴記者。然而，他所說的“拆一補一”卻與開發商和政府既定方案中的“拆一補一”多有出入。 

　　方案中“拆一補一”是指對被拆遷房屋有合法產權證明部分的建筑面積以一比一計算，一平方米建筑面積補回一平方米建筑面積。然而大多數像徐伯這樣的村民則認為，除了房屋建筑面積之外，陽臺、院子的面積，即便是院子里的一棵果樹，一口水井，也要“拆一補一”。 

　　除了具體的補償，村民們的擔心也為這個項目增添了一份不確定性。“以后住樓上樓下，吵得慌，鄉里鄉親也不親熱。”徐伯說。出于這種心理，如果自身利益無法得到切實保障，結果便是“我不答應誰也別想拆”。